"Voortdurend bijsturen en ons onderscheiden was al 125 jaar de strategie om de toekomst van ons bedrijf te verzekeren", stelt Sophie Maes, de CEO van het Gentse vastgoedbedrijf Alides Real Estate Investment and Management, dat vandaag zijn verjaardag viert. "En dat doen we nu weer."

De familie Maes begon met een bescheiden aannemingsbedrijfje. Algemene Bouw Maes nam later grotere en complexere werken aan en begon in de jaren zestig ook met zelfstandige projectontwikkeling. Dat deed het eerst om de omzet te ondersteunen en later als volwaardige tak. Ontwikkeling en vastgoedinvesteringen werden de hoofdactiviteit nadat de familie in 2006 60 procent van het aannemingsbedrijf Algemene Bouw Maes had verkocht aan de Kempense sectorgenoot Groep Van Roey.

Ontwikkelen en beheren

Alides REIM is de derde grootste onafhankelijke familiale speler in het Belgische vastgoed, na Ghelamco (Paul Gheysens) en Groupe GH (Gérald Hibert). Alides REIM beheert 100.000 vierkante meter kantoren. Voor de volgende tien jaar heeft het voor een half miljard euro projecten in de pijplijn, waarvan bijna 3000 appartementen. Het heeft nog bijna 800.000 vierkante meter ontwikkelingspotentieel.

De groep bekleedt een unieke positie, omdat de familie een deel van het vastgoed blijft beheren. De portfolio wordt gewaardeerd op 350 miljoen, waarvan kantoren 78 procent uitmaken, woningen 8,5 procent en hotels en zorgcentra de rest. Van de 35,4 miljoen omzet komt 16,5 miljoen uit huurinkomsten, met een gemiddelde nog lopende contracttermijn van meer dan zes jaar. De rest zijn opbrengsten uit projectontwikkeling en- exploitatie. De bedrijfscashflow bedraagt 20,8 miljoen, de nettowinst 14,5 miljoen. Beide kregen in 2016 een flinke boost door de commercialisatie van enkele grote projecten.

"De recurrente inkomstenstroom is een solide oorlogskas", stelt Rikkert Leeman, de algemeen directeur van Alides REIM. "Omdat vastgoed een cyclische sector is, komt er ooit een moeilijker moment. Als de concurrenten dan lager moeten schakelen, hebben wij nog geld op onze balans om op kansen in te spelen. De meeste vastgoedinvesteerders hebben een lager risicoprofiel, maar ook een lager rendement. Een pure ontwikkelaar mikt op hoge risico's en dito rendementen. Maar wanneer de muziek stopt, zijn er in de vastgoedsector altijd stoelen te kort. Omdat wij als hybride bedrijf beide activiteiten combineren, realiseren we het beste uit beide werelden: een evenwichtig risico en een gemiddeld hogere return. Alides REIM is dus een familiale beheersvennootschap met een vastgoedontwikkelingspoot."

Weinig schulden

Het is ook een voorzichtige promotor. Op een balanstotaal van 360 miljoen euro heeft de groep 98 miljoen aan financiële schulden. De verhouding loan to value (of financiële schulden tegenover de portfolio en de voorraad) bedraagt 30 procent. De meeste sectorgenoten passen een veel agressievere schuldfinanciering toe. "Drie jaar geleden bedroeg de loan to value-verhouding 20 procent en dat was schandalig laag voor een vastgoedbedrijf, strikt economisch gezien zelfs strafbaar", lacht Leeman. "We moeten ons eigen vermogen veel meer als hefboom gebruiken. Het is mijn taak daar wat aan te doen. De verhoging van de schuldgraad is een gevolg van de aankoop van nieuwe projecten en investeringen, dus van de groei van het bedrijf."

Sophie Maes kreeg ooit de raad van haar vader zo weinig mogelijk afhankelijk te zijn van banken. In principe komt daar geen verandering in. "We laten een schuldgraad van 45 procent toe", kondigt Maes aan. "Dat is nog heel conservatief, als je weet dat de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de vroegere bevaks, nvdr) tot 60 procent gaan."

Maes is sinds 2002 de CEO van Group Maes. Vorig jaar fuseerden Orelio en Alides Projects tot Alides REIM, nadat alle activiteiten buiten vastgoedinvestering, -exploitatie en -promotie waren stopgezet. Na de verkoop van de verffabriek Aalterpaint zijn er 54 werknemers. Alle grondposities, projectvennootschappen, vastgoedactiviteiten in eigen beheer of in joint venture beheert Alides REIM voortaan. De consolidatie van de balans geeft ook een zuiver beeld bij de banken. "Het is het sluitstuk van de verzelfstandiging van ons vastgoedbedrijf", aldus Maes. "De aandelen in de aannemingstak, Algemene Bouw Maes, via de holding Gindac staan volledig los van onze kernactiviteit. We zijn operationeel niet meer betrokken bij de aanneming."

Alides versus Maes

Veel Gentenaars maken nog steeds de link tussen de bouw- en de vastgoedactiviteiten. "Door die verwarring missen we soms kansen", oppert Leeman. "We verspreiden dan ook de boodschap dat onze focus ligt op vastgoed en niet op de aanneming. De markt dacht te lang dat we als ontwikkelaar-aannemer automatisch ook zelf wilden bouwen. Dat is niet zo. We ontwikkelen alle vastgoedproducten los van Algemene Bouw Maes. We komen als promotor ook niet meer automatisch en alleen bij Maes terecht. Door de historische link met de aannemer denkt Alides REIM als promotor wel nog technisch erg ver mee. We huizen ook nog altijd op hetzelfde adres."

Bovendien kan Alides REIM zeker zijn van de kwaliteit en de correcte prijs van Algemene Bouw Maes. "Problemen lossen we op bij een kop koffie, niet via een aangetekende brief", zegt Maes. "Kwaliteit en duurzaamheid zijn voor ons enorm belangrijk, omdat we heel wat gebouwen zelf beheren. Te goedkoop bouwen kan ons later meer geld kosten dan dat het bij de bouw opbrengt. We zijn geen hit and run-promotor, we denken op lange termijn."

Toen het familiebedrijf zich nog vooral met aanneming bezighield, waren de oudere en de jongste broer van Sophie Maes, Antoine en Christophe Maes, nog actief in het bedrijf. Sophie Maes werkte zich als econoom in in publiek-private samenwerkingen en andere vastgoedtechnieken. "Mijn broers zijn eerder technisch onderlegd. Nu de aard van het bedrijf is veranderd, is het logisch dat ik als specialist de fakkel heb overgenomen bij het vastgoedbedrijf." Lieten haar broers het bedrijf los met enige frustratie? "Daar ga ik niet op in", klinkt het afgemeten. "Er is maar één kapitein op een schip. Mijn broers zijn wel actieve aandeelhouders en bestuurders, maar komen operationeel niet meer tussenbeide."

Drama's op komst

Vroeger was Alides REIM vooral actief in woon- en werkprojecten op de as Gent-Brussel. Nu is het bezig met kantoren, residentieel vastgoed, studentenvoorzieningen, hotels en semi-industrieel vastgoed. Vastgoedontwikkeling wordt almaar moeilijker in België. Alides REIM kijkt nu ook buiten zijn vroegere kernsteden en naar het buitenland.

"Iedereen met kapitaal op overschot is bezig met vastgoedontwikkeling", getuigt Maes. "Terwijl vroeger de Duitsers, de Ieren en de Zweden de prijzen opdreven tot onverantwoorde hoogtes, doen de Belgen dat nu. Iedereen is met vastgoed bezig, alsof er nooit iets kan mislopen. Als professionele ontwikkelaar kijken we soms onze ogen uit. Die new kids on the block rekenen bij biedingen anders dan ervaren professionals. Ik sluit dan ook niet uit dat er drama's zullen gebeuren, bijvoorbeeld in de kantoormarkt in de Brusselse Noordwijk. We zijn erg voorzichtig voor we ergens aan iets beginnen. We moeten echter openstaan voor nieuwe markten om onze middelen gespreid te investeren."

Na de sectorale diversificatie spreidt Alides het risico nu ook geografisch. Het bekijkt enkel sterke locaties. Maes en Leeman brengen tegenwoordig veel tijd door in het vliegtuig. "Het buitenland is geen doel op zich. Marge blijft belangrijker dan omzet", stelt Maes. "We zoeken rechtszekerheid en risicospreiding. Uit exotische markten, zoals Afrika, blijven we sowieso weg."

In maart 2017 stapte Alides REIM met Re-Vive, de vastgoedgroep van onder meer Piet Colruyt, geleid door Nicolas Bearelle, in een project in het Poolse Danzig (Gdansk) met een toekomstige verkoopwaarde van "enkele honderden miljoenen", volgens Leeman. Op de voormalige scheepswerven van Lech Walesa wordt een wijk gebouwd met 2000 wooneenheden, winkels, kantoren en hotels van meer dan 300.000 vierkante meter. Andere grote projecten zijn het industriepark ZEN-park in de rand van Brussel (9 hectare) en 60 hectare grond in de Gentse haven (G2i).

"We kijken nu ook actief uit naar residentiële en kantorenprojecten in en rond Antwerpen", kondigt Leeman aan. Het bedrijf ontwikkelt met Cornerstones in Edegem 385 appartementen en assistentiewoningen in het zogenaamde Elysiapark. Zal de betonstop geen roet in het eten gooien van de uitbreidingsplannen? "Integendeel", repliceert Leeman. "Die had al vijftig jaar een feit moeten zijn. Dan hadden we nog veel mooie landschappen gehad in Vlaanderen en zou de mobiliteit niet compleet in de miserie zitten. De versnippering van de bebouwing kost de maatschappij miljarden. Door de ontwikkeling en de renovatie van duurzame stadsprojecten, draag je net bij aan het milieu. Huisje-tuintje-boompje behoort tot het verleden. De vraag naar nieuwe appartementen in de steden zal blijven stijgen door de aangroeiende bevolking en de gezinsverdunning. De betaalbaarheid komt er wel onder druk, omdat banken bij hypotheekleningen aan particulieren een grotere eigen inbreng vragen. Er is dus ruimte om te beleggen in vastgoed als professionele verhuurder. Dat doen de promotoren nog te weinig. En laat de combinatie promotie, investering en beheer nu net onze stiel zijn."

Hans Brockmans, fotografie Jonas Lampens

"Terwijl vroeger de Duitsers, de Ieren en de Zweden de prijzen opdreven tot onverantwoorde hoogtes, gebeurt dat nu door de Belgen zelf" Sophie Maes

"Wanneer de muziek stopt, zijn er in de vastgoedsector altijd stoelen te kort" Rikkert Leeman