Kent u het verhaal van de Belg die met zijn hele hebben en houden arriveert aan 'zijn' Spaanse villa en er een Nederlandse familie in aantreft? De villa blijkt twee keer te zijn verkocht. En, helaas voor onze Belg, de aankoopdocumenten van de Nederlander blijken net iets officiëler dan de zijne.
...

Kent u het verhaal van de Belg die met zijn hele hebben en houden arriveert aan 'zijn' Spaanse villa en er een Nederlandse familie in aantreft? De villa blijkt twee keer te zijn verkocht. En, helaas voor onze Belg, de aankoopdocumenten van de Nederlander blijken net iets officiëler dan de zijne. Een indianenverhaal? Toch niet, weet de Spaanse advocate Mariann Fuset Domingo. "Het is een bekend verhaal en het is helaas geen alleenstaand geval," zegt ze. Marian Fuset Domingo woonde een aantal jaren in Antwerpen en is partner bij UrbeIuris, een advocatenkantoor in de buurt van Barcelona gespecialiseerd in vastgoed- en stedenbouwkundig recht. "De Spaanse vastgoedwetgeving en praktijk wijken op enkele punten sterk af van wat jullie in België gewoon zijn," zegt ze. "Dat betekent dat je extra goed moet opletten. Maar het is perfect mogelijk om op een veilige manier vastgoed te kopen in Spanje."We zetten enkele aandachtspunten op een rij. We komen terug op het verhaal van onze gedupeerde Belg. Hoe is zoiets mogelijk? "De aankoop van vastgoed kan in Spanje zonder de tussenkomst van een notaris," legt Marian Fuset Domingo uit. "Je bent ook niet verplicht om de transactie te laten registreren. Maar het is wel absoluut aan te raden. En als de eigendom niet geregistreerd is, vraag dan aan de verkoper om dat te doen. Het eigendomsregister geeft absolute rechtszekerheid over wie de eigenaar is. En het is publieke informatie, je kunt het registratiedocument zelf opvragen bij el registro de la propiedad, het register. De notaris is dus geen verplichte tussenstop, maar het kan zeker geen kwaad om de verkoopovereenkomst door hem te laten nakijken. Of door een goede, in vastgoed gespecialiseerde, advocaat (lacht)." Kan je betrouwen op de Spaanse vastgoedmakelaars? "Er zit veel kaf tussen het koren, deels een gevolg van de enorme vastgoedboom in Spanje," stelt de Spaanse advocate. "In 2000 is de toegang tot het beroep van API ( nvdr - Agente de la Propiedad Inmobiliaria) geliberaliseerd. Dat heeft het niveau niet meteen opgekrikt." Vastgoedmakelaars in Spanje vragen doorgaans 3 tot 5 % commissie op de verkoopsom. Ook het kadaster ( el catastro) is een bezoek meer dan waard. "Een eigendom kan bezwaard zijn met allerlei cargas, lasten," zegt Marian Fuset Domingo. "Het gaat meestal om achterstallige vastgoedbelastingen, zoals de IBI ( Impuesto sobre Bienes Inmuebles, te vergelijken met onze onroerende voorheffing). Het is aangewezen om zelf naar het kadaster te gaan, want de verkoper kan misschien een oud document voorleggen. Het is niet zo dat je als nieuwe eigenaar, de schuldenaar bent. Maar het risico bestaat dat jij in eerste instantie wel moet opdraaien voor de aanzuivering van de schuld. En je bent allicht vertrokken voor een procedure van enkele jaren als je geld probeert te recupereren bij de vorige eigenaar." U hebt een prachtig stukje Spaans grondgebied op het oog en u maakt al plannen om er uw persoonlijke haciënda op te bouwen. Kan dat zomaar? Is die mooie lap grond wel bouwgrond? Voor het antwoord moet u naar het gemeentehuis. Daar kan u de certificación urbanística van uw toekomstige eigendom opvragen. Marian Fuset Domingo: "Dat is een officieel document dat de juridische en stedenbouwkundige toestand van het perceel beschrijft: ligt het in een bouwzone, tot waar mag je bouwen, hoe hoog mag je bouwen, enzovoort. Het is vrij gedetailleerd en het geeft je een grote rechtszekerheid. Ik raad aan om het te laten vertalen zodat je zelf kunt inschatten wat wel of niet kan." Ook bij de aankoop van een woning is het nuttig om de certificación urbanística op te vragen. Want misschien is uw prachtig gelegen droomwoning een illegaal bouwsel in een beschermd natuurgebied. Zonevreemde woningen, het is geen uniek Vlaams probleem. "Vooral in de kustgebieden moet je opletten," weet Fuset Domingo. "Eind jaren tachtig is de Ley de costas goedgekeurd. Die wet bepaalt dat je binnen een bepaalde zone vanaf de kustlijn niet mag bouwen. Voor bestaande woningen binnen die zone zijn er strengere regels van kracht: al naargelang van het geval is er een uitdovingsscenario uitgewerkt en zijn er alleen instandhoudingswerken toegelaten. Zo'n woning verbouwen, dat mag je vergeten. Eigenaars van die woningen zitten met een dilemma: ze hebben een woning op een schitterende ligging, maar op langere termijn dreigt hun onroerend goed waardeloos te worden. Velen opteren daarom om de woning tegen een stevige prijs te verkopen aan onwetende buitenlanders." De deal is gesloten, de mooi gelegen grond is van u. Om budgettaire redenen stelt u de bouwplannen uit. Dat kan tot een onaangename verrassing leiden als u enkele jaren later de bouwwerken wil aanvatten. De gemeente heeft de bestemming ondertussen gewijzigd. "Uiteraard gebeurt zo'n bestemmingswijziging niet zomaar," zegt Marian Fuset Domingo. "De gemeente neemt hierover contact op met de eigenaars. Maar bij buitenlandse eigenaars durft dat nogal eens mislopen, gewoon omdat de gemeente geen concrete adresgegevens heeft. Je kunt dan een schadevergoeding vragen aan de gemeente, maar er is geen garantie dat je die zal krijgen. Je moet in ieder geval binnen een bepaalde periode bezwaar indienen. Na die periode wordt het heel lastig om nog iets te recupereren."Ook privé-initiatief kan leiden tot een bestemmingswijziging van uw eigendom. Privé-eigenaars kunnen terreinen verenigen met het oog op een stedenbouwkundige ontwikkeling. En daarbij kunnen ze uw terrein tegen uw zin inpalmen. "In Catalonië bijvoorbeeld, kan een minderheid van de eigenaars - 25 % van de stemmen volstaat - vergaande beslissingen nemen," legt Marian Fuset Domingo uit. "Zo zijn er verhalen van buitenlanders die na een paar jaar nog eens hun vakantiehuisje bezoeken en tot de pijnlijke vaststelling komen dat er een straat door hun tuin loopt. Het is weliswaar een redelijk zware procedure, met onder meer een informatieronde en een bezwaarperiode. En ze moeten ook een junta de compensación in het leven roepen: een vereniging waarin alle eigenaars beslissen over de compensatiemaatregelen. Maar hier speelt dezelfde problematiek: door de afstand en de taalbarrière komen buitenlanders er vaak bekaaid van af." Hoe kan je je als Belgische eigenaar wapenen tegen dergelijke toestanden? "Een paar keer per jaar contact opnemen met iemand die de markt en wetgeving opvolgt." "Als je een woning koopt, is het belangrijk om na te gaan of er huurders zijn," geeft Marian Fuset Domingo nog mee. "En je moet goed de huurmodaliteiten nakijken. De huurwetgeving is in Spanje een paar keer gewijzigd, maar huurders met een contract van voor 1985 zijn zeer goed beschermd. Je krijgt zo'n huurder heel moeilijk buiten. Sinds 1985 zijn de woningprijzen enorm gestegen in Spanje. De huurprijzen zijn geïndexeerd, maar ze hebben lang niet de evolutie van de woningprijzen gevolgd. Een huurcontract van voor 1985 maakt een pand een flink stuk minder waard."Laurenz Verledens