VEEL VERKOPEN

De vastgoedprijzen blijven onveranderd astronomisch hoog in Knokke-Heist. Na enkele jaren van dalende activiteit zit de verkoop ook opnieuw in de lift.

” Ik zie weinig grote schommelingen in de prijzen en dat kenmerkt misschien wel de vastgoedmarkt van Knokke-Heist”, zegt Alex Dewulf, zaakvoerder van het gelijknamige agence. “Het ene jaar tonen de statistieken een lichte daling, het volgende een lichte stijging.” In 2014 daalde de referentieprijs voor appartementen in de mondaine en duurste badplaats met 1 procent tot 575.000 euro. De op een na duurste kustgemeente is Nieuwpoort. De referentieprijs voor een appartement bedraagt daar 311.950 euro.

“Misschien wel belangrijker dan de minimale prijsbewegingen is dat het aantal transacties in 2014 opnieuw is toegenomen”, vervolgt Alex Dewulf. “Sinds 2008 hebben we elk jaar een daling van het aantal transacties gezien. Dat was telkens niet spectaculair, maar zo is de markt tussen 2008 en 2013 toch met een derde gekrompen. In 2014 is die neerwaartse trend gebroken en steeg het aantal verkopen met ongeveer 5 procent.”

De verklaring voor die toegenomen activiteit zoekt Dewulf in de eerste plaats in de lage rente. “Voor de vastgoedmarkt is dat een godsgeschenk”, zegt hij. “Als mensen twijfelen over de aankoop van een tweede verblijf, dan helpt die lage rente om ze over de streep te trekken. En wie niet twijfelt, zal meer geld op tafel willen leggen. Ook aan de aanbodzijde heeft het een effect. Omdat projectontwikkelaars zich goedkoop kunnen financieren, zijn ze niet verplicht snel te verkopen. Ze zullen dan ook zelden kortingen toestaan.”

Toch zien we in de straten van Knokke-Heist behoorlijk veel ‘te koop’-bordjes en -affiches. “Dat klopt. Er staat veel te koop”, reageert Dewulf. “Het is ook normaal. Zoals gezegd is het aantal verkopen de voorbije jaren afgekalfd. Daardoor is een voorraad ontstaan. Eén beter jaar, zoals 2014, verandert daar niet veel aan. Maar anders dan in het binnenland heeft een ruim aanbod hier minder een effect op de prijzen. Meestal is het niet de gezinswoning die te koop staat en er is zelden een dringende reden om te verkopen. Mensen zetten hun vraagprijs soms ook heel ambitieus hoog. Het is daarom geen uitzondering dat een pand soms een jaar of zelfs twee jaar te koop staat.”

De statistieken van de federale overheidsdienst Economie leveren een gelijkaardig beeld op voor de villamarkt in Knokke-Heist. De referentieprijs daalde in 2014 met 1 procent tot 1.725.000 euro. Het aantal transacties zat echter stevig in de lift: 124 tegenover 99 in 2013. “Het blijft me verbazen hoe goed de echt dure panden blijven verkopen”, zegt Dewulf. “Voor een goede villa op een toplocatie is er altijd interesse. De probleemdossiers zijn eerder de panden aan de onderkant van de markt.”

Nieuwbouw verkoopt vlotter

Bij het kantoor Immo Centrale op de Lippenslaan, dat herverkoop en nieuwbouw doet, horen we een gelijkaardige analyse over de nieuwbouwmarkt. Zaakvoerder Vincent Van Honsebrouck, die zelf ook actief is als projectontwikkelaar in Knokke-Heist, bevestigt dat de lage rente de verkoop stimuleert. “In vergelijking met de echte topjaren gaat de verkoop op plan wel veel moeizamer,” zegt hij. “Kandidaat-kopers willen de afwerking van hun appartement zien. En als ze dan de knoop hebben doorgehakt, willen ze geen twee jaar wachten. Ook daar speelt de lage rente misschien in mee. In Knokke betalen kopers hun tweede verblijf meestal voor een groot deel met eigen middelen. Als dat geld op een spaarboekje staat, brengt het twee jaar weinig of niets op.”

Voor nieuwbouw bedraagt de prijs per vierkante meter volgens de data van het studiebureau de Crombrugghe & Partners 5900 euro. Deze gemiddelde vraagprijs omvat ook wel projecten in de relatief goedkope deelgemeente Heist. Vincent Van Honsebrouck vindt het heel moeilijk richtprijzen te plakken op de deelmarkten (Heist, Duinbergen, Knokke, het Zoute), omdat er in elke deelmarkt nog grote verschillen zijn. “Eén straat verder kan soms al een groot prijsverschil maken”, zegt hij. “Op de zeedijk begin je in Duinbergen aan ongeveer 8000 euro per vierkante meter en in het Zoute kan dat boven 20.000 euro gaan.”

Zowel Alex Dewulf als Vincent Van Honsebrouck stelt vast dat nieuwbouw iets vlotter verkoopt dan bestaand vastgoed. “Bij nieuwbouw weten de kopers dat ze mee zijn met de nieuwe regelgeving in energieprestaties”, zegt Van Honsebrouck. “Bij de aankoop van een appartement uit de jaren tachtig is er meer onzekerheid.”

“Het was altijd al wat moeilijker om te renoveren panden te verkopen”, zegt Alex Dewulf. “Maar als het prijsverschil dan voldoende groot was, vond je toch wel een koper. Dat is nu minder het geval. Hebben mensen minder zin om te renoveren, of minder tijd? Ik weet het niet.”

Mooie vooruitzichten

Zit de vastgoedmarkt van Knokke-Heist gebeiteld voor nog enkele jaren met beperkte prijsschommelingen? “Ja, op korte termijn zie ik weinig veranderen”, antwoordt Dewulf. “Als de rente zou opveren, krijg je natuurlijk een heel ander verhaal. Idem voor als de fiscaliteit grondig zou wijzigen.”

Op langere termijn ziet deze vastgoedmakelaar wel enkele extra troeven voor Knokke-Heist. Hij wijst op de aanleg van de snelweg A11 tussen Brugge en Westkapelle, waardoor Knokke-Heist beter wordt ontsloten. Alex Dewulf: “Vandaag zijn we goed bereikbaar voor mensen die uit Antwerpen of het noorden van Oost-Vlaanderen komen. De verbinding vanuit Wallonië en Brussel is minder vanzelfsprekend. Met de A11 wordt Knokke-Heist dus aantrekkelijker voor dat gebied. Ook de geplande uitbreiding van het Zwin zal een meerwaarde zijn voor Knokke-Heist. Het verankert en versterkt wat Knokke-Heist onderscheidt van de rest van onze Belgische kust.”

LAURENZ VERLEDENS