VASTGOEDWETTEN. Veel geblaat

Het nieuwe bodemdekreet is een typische Vlaamse vastgoedverordening : vol goede bedoelingen, maar met een manke uitwerking.

Op 29 oktober trad in Vlaanderen het “Bodemdekreet” in werking. Bij elke verkoop van grond moet de verkoper voortaan een attest voorleggen om te bevestigen dat het terrein in kwestie niet vervuild is. Dat attest wordt afgeleverd door de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij (OVAM).

WELKE NORMEN ?

Tot daar de teorie. De praktijk ziet er wel even anders uit. Het dekreet is momenteel wel in uitvoering, maar het werkt nog niet. OVAM krijgt tot 29 april de tijd om een lijst met verontreinigde gronden aan te leggen. Een onhaalbare taak : OVAM beschikt momenteel over een lijst van zowat 2000 zogenoemde zwarte punten, terwijl naar schatting meer dan 9000 sites dringend aan sanering toe zijn. Het ontbreekt de instelling aan geld en mankracht om het register te vervolledigen.

Bovendien moest het afleveren van een bodemattest in principe ook op 29 april 1996 van start gaan. Maar Vlaams minister Theo Kelchtermans besliste die startdatum voor onbepaalde tijd uit te stellen.

Het gevolg is dat grondeigenaars in onzekerheid leven. Het dekreet is van kracht, maar blijft onuitvoerbaar. Niet het minst omdat de normen voor verontreiniging nog niet zijn opgesteld. Het dekreet zegt duidelijk dat er van verontreiniging sprake is bij het overschrijden van die normen. Aan de bedrijven dus de moeilijke taak zich nu reeds te schikken naar bepalingen die pas later op papier worden gezet.

Gaëtan Gorremans van makelaar King & Co raadt grondbezitters aan de Nederlandse normen als richtsnoer te nemen. Hij vindt de invoering van een bodemdekreet op zich een goede zaak, maar pleit ervoor zo snel mogelijk een einde te maken aan de rechtsonzekerheid. Gorremans is trouwens van mening dat er op termijn ook een bodemdekreet zal komen in het Brusselse en het Waalse Gewest. Bedrijven die hier zijn gevestigd, krijgen van hem de raad zich geleidelijk te schikken naar de bepalingen van de Vlaamse wet. Kwestie van niet voor verrassingen te staan.

Want dat risico lopen bedrijven wel degelijk. Stel : bedrijf A is eigenaar van enkele industriegebouwen op een vervuilde site. Die hebben in de boeken een bepaalde waarde, maar blijken plots onverkoopbaar : de saneringskost is hoger dan de waarde van de grond. Bedrijf A kan niet meer investeren in nieuwe bedrijfsruimte op hetzelfde terrein : geen bank die nog een lening toestaat met een waardeloos onderpand. En van verhuizen is evenmin sprake, aangezien de opbrengst van de verkoop van de huidige vestiging niet kan worden gebruikt om een nieuw onderkomen te bouwen.

PUNKTUEEL.

Maar het dekreet beperkt zich niet tot de industrie. In de wettekst is sprake van alle gronden : ook partikulieren zullen in de (verre) toekomst een bodemattest moeten voorleggen bij de verkoop van hun grond of huis. In principe althans. Het is immers maar de vraag of hiervoor de nodige infrastruktuur kan worden opgezet. OVAM slaagt er voorlopig niet in een register met vervuilde industriegronden op te maken, laat staan een dienst op te richten om bodemattesten af te leveren. Wanneer alles klaar zal zijn om ook de residentiële gronden van een bodemattest te voorzien, zijn we zonder twijfel al een stuk in de volgende eeuw. Als het ooit zover komt.

Al het voorgaande neemt echter niet weg dat de invoering van een bodemdekreet een goede zaak is. Een gedeelte van de Vlaamse bodem is in min of meer ernstige mate vervuild en vormt een gevaar voor de volksgezondheid. Bepalen welke gronden aan sanering toe zijn en wie hiervoor opdraait, is een lovenswaardig initiatief. Maar een dekreet zonder uitvoeringskader verhoogt alleen de onzekerheid. Wie A zegt zonder er B te kunnen aan toevoegen, houdt beter zijn mond.

Een bodemdekreet is in Vlaanderen noodzakelijk, een snelle uitvoering nog meer. Gaëtan Gorremans van King & Co schat dat één industriegrond op 20 ernstig vervuild is. Hij voegt er echter aan toe dat op één industriegrond op twee sprake is van punktuele vervuiling : rond bepaalde technische installaties, rond de mazouttank, in de buurt van een opslagplaats voor vervuilende materialen…

HISTORISCH OF NIEUW.

Wanneer spreekt men echter van vervuiling ? Wanneer is er nood aan sanering ? Zodra de normen overschreden zijn, stelt de wet. Normen die, zoals reeds gezegd, nog niet bestaan. De wet maakt echter een onderscheid tussen drie verschillende soorten vervuiling : historische, nieuwe en gemengde.

Historische verontreiniging wordt gedefinieerd als ontstaan vóór 29 oktober 1995, nieuwe verontreiniging is volgens de wet gebeurd na die dag. Nieuwe verontreiniging moet steeds gesaneerd worden door de eigenaar of de exploitant van de onderneming die op het terrein is gevestigd. Met historische verontreiniging liggen de zaken anders. In regel is ook de eigenaar of de exploitant verantwoordelijk. Maar indien die eigenaar of exploitant kan bewijzen de verontreiniging niet te hebben veroorzaakt, of indien er sinds 1 januari 1993 op het terrein in kwestie geen aktiviteiten meer werden uitgeoefend die als “verontreinigend” te boek staan, is het de taak van de overheid de gronden te saneren.

U voelt het komen : die berooide overheid beschikt echter niet over de nodige budgetten om zich van deze taak naar behoren te kwijten. Schattingen van het aantal te saneren gronden spreken van meer dan 9000 zwarte punten met een totale saneringskost van meer dan 400 miljard frank.

TEORIE EN PRAKTIJK.

Jan Ghysels van het Brusselse advokatenkantoor Ghysels, Flamey, Empereur & Blancke, gespecializeerd in de problematiek van de Ruimtelijke Ordening, vindt dat de wet als geheel werkzaam is, maar dat we niet blind mogen zijn voor een aantal hiaten. Bijvoorbeeld in het bepalen wie verantwoordelijk is voor vervuiling en dus moet opdraaien voor de sanering. Hij stelt zich de vraag hoe iemand kan gestraft worden voor het overschrijden van vervuilingsnormen in het verleden als die normen zelfs vandaag de dag nog niet bestaan. Of nog : hoe kan bij een gemengde vervuiling worden uitgemaakt hoe erg de historische vervuiling was en wat precies veroorzaakt werd na 29 oktober 1995 ?

Ghysels wijst er verder op dat men bij het opstellen van de vervuilingsnormen rekening zal houden met de aard van de bodem en de bestemming van de grond. Dat zal voor nieuwe problemen zorgen. Een terrein waarop een petrochemische bedrijf is gevestigd mag erger vervuild zijn dan een stuk landbouwgrond vóór er van overschrijding van de normen sprake is. Maar wat wanneer een petrochemisch bedrijf de vlakbij gelegen landbouwgrond ernstig vervuild, zonder zelf op het eigen terrein de normen te overschrijden ?

Een groot aantal vragen blijft. De onzekerheid zal er de komende maanden niet kleiner op worden. De wet is van kracht, maar niets wijst erop dat in de nabije toekomst ook aan de praktische uitwerking ervan zal worden gesleuteld. De markt van het industriële vastgoed zal hier in de eerste plaats hinder van ondervinden. Investeringen op vervuilde gronden worden uitgesteld, te saneren terreinen blijken plots schier onverkoopbaar.

NIEUWE START.

En de prijzen van “zuivere” industriegronden ? Daar ziet Gaëtan Gorremans voorlopig geen beweging in. Alvast niet zolang het register met vervuilde terreinen niet beschikbaar is. Blijkt echter dat meer dan 1 op 20 van de Vlaamse industriegronden aan een grondige sanering toe is, dan kunnen de prijzen van reine bedrijfsterreinen de hoogte in.

Alle (meestal gefundeerde) opmerkingen en kritiek ten spijt, heeft het bodemdekreet ook positieve gevolgen. Het dekreet is van kracht en zal de industriële vervuiling in de toekomst zoniet geheel voorkomen, dan toch beperken. De trein is tot staan gebracht, nu komt het er op aan de rails weer recht te trekken.

GEERT WELLENS

BODEMDEKREET Eén op twintig bedrijfsterreinen zou ernstig vervuild zijn.

GAETAN GORREMANS (KING & CO) “Voorlopig de Nederlandse normen als richtsnoer nemen. “