Vastgoedfinanciering in crisistijd

Het optimisme keert voorzichtig terug op de vastgoedmarkten. Toch houden de banken de kredietteugels nog strak in handen. Door de excessen uit het verleden gaat er noodgedwongen veel aandacht naar moeilijke herfinancieringsdossiers.

‘De euforie van de jaren 2006 en 2007 zien we niet snel terug. Hoewel… mensen vergeten soms snel.” Marc Vermylen, advocaat en partner bij het advocatenkantoor Loyens & Loeff, constateert dat de spelregels bij vastgoedfinanciering drastisch zijn veranderd, zeg maar aangescherpt. Een aantal spelers is ook, al dan niet gedwongen, aan de kant gaan staan. Vastgoedfinanciers zoals het Nederlandse SNS Property Finance, de financier van het Kortrijkse shoppingcenter K, hebben zich teruggeplooid op hun thuismarkt. De securiseringsmarkt, met in hoofdzaak Angelsaksische spelers, is bijna volledig stilgevallen. Toch is Vermylen niet pessimistisch “Het is een andere biotoop en realiteit, maar dat betekent niet dat de kredietmarkten dicht zijn.”

Een beurscrash en bijna twee jaar crisis hebben ervoor gezorgd dat de financieringsmiddelen voor vastgoedinvesteringen en -projecten fors gerantsoeneerd zijn. Na een periode van ongekende weelde is het voor veel partijen scharrelen, goed zoeken en hard werken om de nodige middelen binnen te halen.

“De krimp speelt op twee niveaus: de eigen middelen en de schuldfinanciering”, zegt Antoon Van Coillie, partner bij de Antwerpse projectontwikkelaar Conaco Real Estate en gastdocent finance aan de opleiding master in real estate van de UAMS. “Aangezien heel wat investeerders zware verliezen leden op hun posities, hebben ze het moeilijker om het vereiste niveau eigen vermogen te halen. En ook aan de kant van de schuldfinanciering, met als belangrijkste leveranciers de banken, zijn er zware klappen gevallen met minder beschikbare middelen als direct gevolg.”

Ook de lagere vastgoedprijzen en de zwakke huurmarkt, vooral voor kantoren, spelen de vastgoedfinanciering parten. In de periode voor de crisis werd vaak te optimistisch verondersteld dat de huurinkomsten zouden volstaan voor de terugbetaling van het krediet. En aangezien de vastgoedwaarden stevig in de lift zaten, was een lucratieve exit voor de vervaldatum van het krediet haast een evidentie. De crisis haalde dit financieringsmodel volledig onderuit.

De comeback van het relatiebankieren

Als de kredietverlening nu nog moeizaam verloopt, ondanks het lichte herstel van de economie, dan heeft dit ook te maken met de aandacht en de middelen die herfinancieringen van bestaande kredieten opeisen. In de eurozone staat 781 miljard euro aan leningen voor commercieel vastgoed op de bankbalansen (exclusief 95 miljard aan gesecuriseerde leningen, de Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS). Een aanzienlijk deel daarvan komt binnenkort op vervaldag en dat veroorzaakt heel wat zenuwachtigheid.

Ook in ons land liggen er enkele delicate dossiers op tafel, weet Vermylen. “Staan we een herfinanciering toe? Onder welke voorwaarden? Op twee of op drie jaar? Moet er kapitaal bijgestort worden? Dat zijn de moeilijke discussies die aan de gang zijn.” Moeilijk omdat potentiële kopers liever de kat uit de boom kijken. Er is dus nauwelijks een markt. “Banken staan hier vaak voor een zeer moeilijke keuze. Ze zijn zelden gebaat bij de aanvraag van een faillissement, maar kunnen ook geen krediet blijven verstrekken aan een vennootschap die virtueel failliet is.”

Werd het vastgoedspel te grof gespeeld? Feit is dat in de boomperiode voor de crisis avontuurlijk ingestelde partijen gretig op zoek gingen naar het hefboomeffect op hun project. En veel financiers speelden dat spel maar wat graag mee. Een schuldfinanciering van 80 procent was veeleer norm dan uitzondering en er waren uitschieters richting 95 procent. Erik Koek-lenberg, financieel directeur bij bouwend ontwikkelaar Vooruitzicht, maar tot midden 2009 managing director Real Estate Fi-nance bij Fortis Bank, herinnert zich dat op het hoogtepunt sprake was van een soort van nieuw paradigma. “Wij namen bij Fortis op dat vlak eerder een conservatieve houding aan, maar we stelden ons toch ook de vraag of we ons niet moesten aanpassen aan die ‘nieuwe’ marktsituatie.”

Die excessen zijn eruit en ratio’s van 50 tot 60 zijn veeleer de maatstaf. Want daar zijn alle gesprekspartners het over eens. Er zijn minder middelen, maar de kredietkraan is niet dichtgedraaid. Koek-lenberg verwijst naar de financiering van Regatta, het vlaggenschipproject van Vooruitzicht op de Antwerpse Linkeroever. “We hebben dat krediet in de loop van 2009, in volle crisis dus, rond gekregen. Tegen zeer acceptabele voorwaarden bovendien. Toegeven, in betere tijden zou het wellicht sneller zijn gegaan.”

De Brusselse projectontwikkelaar Extensa heeft dan weer weinig overtuigingskracht nodig voor de financiering van de bouw van het nieuwe kantoorgebouw voor het Brussels Instituut voor Milieubeheer, op Tour & Taxis. Dat de huurder tot de publieke sector behoort en gebonden is aan een huurcontract van achttien jaar, verklaart veel. “Voor zulke deals staan de banken nog te springen”, getuigt Laurent Jacquemart, financieel directeur bij Extensa.

Het is geen geheim dat de banken voor meer conventionele financieringen strengere convenanten eisen, waarbij de focus op de cashflow ligt, en ook hun marges fors hebben opgetrokken. “We hebben het geluk een filiaal te zijn van een sterke beursgenoteerde holding, Ackermans & van Haaren”, gaat Jacquemart verder. “Indirect heeft dat een gunstige invloed op de risicoranking van de banken.”

Koeklenberg ziet het als een voordeel dat Vooruitzicht al jaren samenwerkt met enkele lokale huisbankiers. Relatiebankieren is weer in. “Als de bankier weet hoe je werkt, dat je een bewezen formule hanteert… dat zijn enorme troeven. Maar het belet niet dat het soms moeilijke gesprekken zijn.”

Volgens Jacquemart is de focus van financiers op prime assets het belangrijkste gevolg van de crisis. Alles moet top zijn: de locatie, het gebouw, de kwaliteit van de huurder, enzovoort. “Met een overheidshuurder zit je goed”, merkt Antoon Van Coillie op. “Daarom zijn er voor de financiering van bepaalde overheidsinvesteringen – ik denk dan aan de bouw van gevangenissen – zeker partijen te vinden.”

In ons land liggen ook kwaliteitsvolle residentiële projecten nog goed in de markt. “Maar een speculatief kantoorproject is in Brussel vrij hopeloos”, meent Jacquemart. Is duurzaamheid een positief criterium bij een dossierbeoordeling? “Op termijn wordt het dat zeker. Duurzaamheid verhoogt de liquiditeit van een gebouw. En dat is voor bankiers zeer belangrijk. Verouderde kantoorpanden die na renovatie niet een bepaald niveau van energieprestatie kunnen halen, zijn in die zin dan ook veroordeeld te verdwijnen van de markt. Nu is duurzaamheid vooral een extra uitgave waarvoor de huurder niet wil betalen.”

Samenwerkingsverbanden

Crisissen scherpen de creativiteit aan. Als de klassieke financieringskanalen geblokkeerd zijn, dan gaan dynamische spelers op zoek naar andere scenario’s (zie kader Islamitische financiering als alternatief). En dan blijkt er toch nog geloof te zijn in vastgoed. Projectontwikkelaar Atenor wilde met een obligatielening 50 miljoen euro ophalen en haalde vlotjes 75 miljoen euro binnen.

Samenwerken met andere projectontwikkelaars is ook een alternatief. “De kaarten binnen een bestaand samenwerkingsverband kunnen herschikt worden”, zegt Jacquemart. “Daar liggen zeker kansen voor sterke partijen om meer grip te krijgen op een project.”

Ook Vooruitzicht bekijkt mogelijke samenwerkingsverbanden. “We worden er geregeld over benaderd, maar het is ook niet zo simpel. Er moet een goede fit zijn met de andere partij. En het project mag nog niet te ver gevorderd zijn, want we willen er toch de ‘Vooruitzichtstempel’ kunnen op drukken.”

Intussen zijn er ook signalen dat de vastgoedinvesteringsmarkt weer aantrekt. En ook van de kant van de securiseringsmarkt komen er voorzichtig positieve geluiden. Zijn we vertrokken voor een echt duurzaam herstel? Jacquemart blijft voorzichtig. “Persoonlijk denk ik dat 2010 nog moeilijk wordt. Voor een aantal bedrijven is de crisis – spijtig genoeg – nog maar pas begonnen. En het probleem van de onderkapitalisatie van de banken zal ook nog niet op korte termijn opgelost raken.”

Door Laurenz Verledens