Een donderdagochtend om tien uur in bakkerij-patisserie Bloch in de Gentse Veldstraat. In de bekende winkelstraat is het nog rustig, maar bij Bloch heest er al een gemoedelijke drukte. Van een bijster gezellig of hip interieur moet de familiezaak het niet hebben, integendeel. Maar het ruikt er wel heerlijk naar zoet gebak en de sfeer is ouderwets Gents.
...

Een donderdagochtend om tien uur in bakkerij-patisserie Bloch in de Gentse Veldstraat. In de bekende winkelstraat is het nog rustig, maar bij Bloch heest er al een gemoedelijke drukte. Van een bijster gezellig of hip interieur moet de familiezaak het niet hebben, integendeel. Maar het ruikt er wel heerlijk naar zoet gebak en de sfeer is ouderwets Gents. Bloch is een instituut in de Arteveldestad. Op de menukaart staat te lezen dat de zaak "een baken van continuïteit is temidden van de immer veranderende Veldstaat". Inderdaad, de joodse familie Bloch lanceerde hier al in 1899 het concept van de boulangerie viennoise. En 'immer veranderende Veldstraat'? Het voorbije jaar mocht de Veldstaat zeven nieuwe huurders verwelkomen. "Je mag rekenen dat in vijf jaar tijd bijna een derde van de panden van huurder wisselt," stelt Pascal Scheirlinckx, commercieel medewerker bij de Brusselse vastgoedadviseur IDG. Schuin tegenover Bloch, op de hoek van de Veldstraat en de Volderstaat, ligt rookwarenzaak Caron, nog zo'n winkelmonument uit vervlogen tijd. En op de andere hoek was het tot enkele jaren geleden aangenaam verpozen in boekenwinkel Herckenrath. Maar de plek van Herckenrath is inmiddels ingenomen door de elektroketen Dixons, onderdeel van het Nederlandse detailhandelsconcern Vendex KBB. De verandering van de Veldstraat gaat veelal gepaard met internationalisering. En ketenbedijven nemen de plaats in van de lokale middenstanders. Het zijn tendensen waar moeilijk aan te ontsnappen valt. De hoge huurgelden in de topwinkelstraten zijn onbetaalbaar voor wie niet én een megaomzet realiseert én schaalvoordelen kan laten spelen. "Voor een pand met een gevelbreedte van zes meter en een oppervlakte van 150 vierkante meter betaal je al gauw 145.000 tot 150.000 euro huur per jaar," stelt Karl Van Oosterwijck, partner bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB). Voor een dergelijk pand bedraagt de verkoopprijs ongeveer 16.500 euro per vierkante meter, of bijna 2,5 miljoen euro in totaal. Een deel van de winkeliers die hun winkelpand in eigendom hadden, is dan ook gezwicht voor het grote geld. Andere zijn naar goedkopere winkelstraten verhuisd, maar hebben het pand wel in eigendom gehouden. Die hoge huur- en verkoopprijzen hangen natuurlijk nauw samen met de commerciële slagkracht van de Veldstraat. Volgens cijfers van het studiebureau Fastigon passeren er wekelijks 150.000 mensen in de Veldstraat. Dat is goed voor een vijfde plaats onder de Belgische winkelstraten, na de Antwerpse Meir (240.000 voorbijgangers), de Brusselse Nieuwstraat (220.000), Vinâve d'Ile in Luik (190.000) en de Brugse Steenstraat (170.000). Op het vlak van huurprijzen scoort de Veldstraat nog een trede hoger. "De Veldstraat is een relatief korte winkelstraat met een beperkt aanbod van grote winkeloppervlakten. Die schaarste krikt de huurprijzen op," verklaart Van Oosterwijck. "Vanuit het standpunt van de eigenaar is dat natuurlijk een troef," weet Frank Van Leemput. Hij vertegenwoordigt Athelean, de belangrijkste professionele Belgische privé-investeerder in de Veldstraat. Athelean is eigenaar van de panden waarin Expo (nummer 13), Vera Moda (nummer 15 en 17), Cool Cat (nummer 44) en Bershka (nummer 46) huizen. De vastgoedvennootschap heeft ook nog winkelpanden in onder meer de Meir en de Nieuwstraat. Van Leemput baatte zelf een zestal winkels in papierwaren uit en gebruikte die retailkennis om in winkelvastgoed te investeren. "Eerst in winkelstraten in kleinere steden," vertelt hij. "Een kleine tien jaar geleden hebben we dan de stap naar de Veldstraat gezet." Van Leemput legt uit dat een investering in een topwinkelstraat zoals de Veldstraat een keuze voor zekerheid is. "De vraag overtreft er het aanbod, wat betekent dat je er nauwelijks leegstand hebt. Bovendien betalen die winkelketens er meestal drempelgeld, waardoor ze - als het even wat minder gaat - niet meteen wegtrekken. En omdat de huurders meestal grote internationale ketens zijn, is het risico klein dat ze hun verplichtingen niet zullen nakomen."Zoveel zekerheid heeft natuurlijk wel impact op het rendement. Een aanvangsrendement van zo'n 6 % is vandaag al veel voor winkelpanden in de beste winkelstraten. "Dat de onderhoudskosten voor dergelijke winkelpanden zeer laag zijn, is ook een reden voor dit lage aanvangsrendement," vult Arnaud de Bergeyck, partner binnen de investeringsafdeling van CWHB, aan. "Bovendien mag de investeerder rekenen op een reële meerwaarde van zijn pand." Overigens zijn de rendementen het voorbije jaar nog verder gezakt. Onder meer omdat traditionele vastgoedinvesteerders het winkelvastgoed hebben ontdekt. "Dat past in een strategie om hun portefeuille te diversifiëren," legt de Bergeyck uit. "Dat de kantoormarkt al enige tijd slabakt, speelt ook mee."In de Veldstraat komen de vastgoedinvesteerders vooral uit het noorden. De Herckenraths hebben bijvoorbeeld hun hoekpand verkocht aan Roland Kahn, de Nederlandse oprichter en eigenaar van de modeketen Cool Cat. Volgens statistieken van CWHB is nagenoeg twee derde van de totale winkelruimte in de Veldstraat in Nederlandse handen. De dominante aanwezigheid van de Nederlanders in de Veldstraat en - weliswaar in mindere mate - andere Belgische winkelstraten, hangt nauw samen met de expansie van hun winkelformules op onze markt in de jaren tachtig en negentig. Een andere verklaring is de grote hoeveelheid kapitaal die de Nederlandse pensioenfondsen bezitten. Op zoek naar investeringsmogelijkheden kwamen ze al snel naar ons land afgezakt. De Belgische eigenaars in de Veldstraat zijn hoofdzakelijk particulieren met een of twee panden. Hun adressen - of die van hun patrimoniumvennootschappen - zijn veelal te vinden in Sint-Martens-Latem en Knokke. Fortis AG is de enige Belgisch(-Nederlandse) institutionele belegger met een pand in de Veldstraat: het nummer 47 met huurders Esprit en C&A is wel het grootste van de straat. Zit de Veldstraat gebeiteld als dé winkelstraat van Gent en omstreken? Weinigen die daar aan twijfelen. Al was er even de vrees dat het parkingbeleid van de stad een doodsteek zou zijn voor de winkelactiviteit in het stadscentrum. "Uiteindelijk heeft dat weinig of niet op de Veldstraat gewogen," zegt Karl Van Oosterwijck. "De Brabantdam lijdt er wel onder: vroeger kon je daar goed parkeren, nu niet meer. Daar is nu wel wat leegstand."Anders dan de twee belangrijkste winkelstraten van het land, de Meir en de Nieuwstraat, moet de Veldstraat (zie kader: Krijgt Gent dan toch zijn shoppingcenter?) nog niet opboksen tegen de concurrentie van een groot buitenstedelijk shoppingcenter (zoals in Wijnegem en Woluwe). Een belangrijk voordeel? Karl Van Oosterwijck nuanceert: "Beweren dat zo'n shoppingcenter geen impact heeft, is de waarheid geweld aandoen. Maar je mag het ook niet overschatten. En het hoeft niet noodzakelijk negatief te zijn. Het centrum van Gent heeft nu een monopolie. De komst van een winkelcentrum zorgt voor concurrentie, het maakt dat de binnenstad een tandje moet bijsteken."