1. Zoeken: verfijn uw voorkeurregio

Regio bepalen, budget vastleggen, zoeken op het internet, afspreken met vastgoedmakelaars, woningen bezoeken, prijzen vergelijken. De zoektocht naar een geschikt pand verloopt feitelijk niet zoveel anders dan in eigen land. De afstand is natuurlijk een hindernis. En de vakantiesfeer werkt vaak verblindend. "Laat het verstand primeren op het hart," geeft Ann De Winne als goede raad mee. "En ga ook eens praten met de buren: wat hebben ze te vertellen over de plaatselijke situatie?"
...

Regio bepalen, budget vastleggen, zoeken op het internet, afspreken met vastgoedmakelaars, woningen bezoeken, prijzen vergelijken. De zoektocht naar een geschikt pand verloopt feitelijk niet zoveel anders dan in eigen land. De afstand is natuurlijk een hindernis. En de vakantiesfeer werkt vaak verblindend. "Laat het verstand primeren op het hart," geeft Ann De Winne als goede raad mee. "En ga ook eens praten met de buren: wat hebben ze te vertellen over de plaatselijke situatie?" "De meeste mensen beginnen hun zoektocht op het internet," zegt Bieke Joye-Verduyn. "En er is inderdaad enorm veel aanbod op het web. Maar dat is ook het probleem: na verloop van tijd zie je door de bomen het bos niet meer. Je moet je zoekregio verfijnen. De klassieke vraag die we krijgen is: we zoeken iets in het zuiden van Frankrijk. Tja, het zuiden van Frankrijk is natuurlijk een heel ruim gebied.""De plaatjes op het internet zijn meestal erg misleidend," weet Eddy Naert. "Daar mag je echt niet op afgaan. Mooie woningen op het internet blijken in de realiteit vaak halve ruïnes. Heel ontnuchterend. Bezoek je voorkeurregio in november als je een woning zoekt voor permanent verblijf. De meeste mensen kennen Frankrijk van tijdens hun vakanties - in de lente en de zomer. De natuur is dan op haar mooist en dat verbloemt het beeld. In november kan het er behoorlijk triest zijn. Als de streek je dan nog altijd aanspreekt, zit je waarschijnlijk goed."Bieke Joye-Verduyn bevestigt: "Bovendien staan in de winterperiode de woningen bijna letterlijk in hun blootje. Zo zie je gemakkelijker de verborgen gebreken. Als je de woning koopt als tweede verblijf is de ligging ook heel belangrijk. De nabijheid van een TGV-station, een autosnelweg of een luchthaven is een grote troef. Sinds kort vliegt Ryanair vanuit Charleroi op Nîmes. Dat is een enorme vooruitgang, want Nîmes ligt heel centraal in het Franse zuiden."En hoe zit het met de prijzen in Frankrijk? "De prijzen zijn de voorbije tien jaar sterk gestegen," antwoordt Weyn. "Toch vermoed ik dat er in veel regio's nog een groeimarge is. Je krijgt in Frankrijk vooral meer grond voor je geld.""Door de sterke prijsstijgingen in het zuiden van Frankrijk, zien we meer interesse voor noordelijker gelegen regio's zoals de Auvergne, de Dordogne en ook Normandië en Picardië," zegt Bieke Joye-Verduyn. Ze waarschuwt voor zogenaamde koopjes. "Veel kans dat de woning in een zone d'inondation ( nvdr - overstromingsgebied) ligt," zegt ze. "Je kunt dat controleren op het kadaster." Ann De Winne merkt nog op dat wie zich definitief in Frankrijk vestigt, ook heel wat zaken in België in orde moet brengen. "Heel belangrijk," zegt ze, "is dat je de mutualiteit pas opzegt na de regularisatie in het buitenland."De Franse en Belgische wetgeving over onroerend goed zijn beide gebaseerd op de Code Napoléon en dus sterk gelijklopend. Toch is professioneel advies inwinnen geen overbodige luxe. "Kleine verschillen kunnen soms grote gevolgen hebben," stipt Ann De Winne aan. De koper van vastgoed is in Frankrijk wel relatief goed beschermd. "Vanaf het tekenen van het compromis heeft de koper een bedenktijd van zeven dagen," zegt Marc Stubbe. "Een aangetekend schrijven volstaat. Bovendien gebeurt de aankoop altijd onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening. Krijg je geen lening van de bank, dan ben je niet gebonden en kan de verkoper geen schadeloosstelling vragen." De verkoper moet allerlei attesten kunnen voorleggen over de staat en kwaliteit van de woning. Het gaat onder meer over de aanwezigheid van asbest, termieten en lood in de woning. En sinds 1 november 2006 is een energieprestatiecertificaat ( certificat de performance énergétique) verplicht. In Frankrijk is het gewoonlijk de koper die de commissie van de vastgoedmakelaar betaalt. "De verkoper stelt veelal verscheidene makelaars aan. Het kost hem toch niets," zegt Bieke Joye-Verduyn. "En omdat de makelaars vrij hun commissie kunnen kiezen, kan het zijn dat hetzelfde huis aan vier verschillende prijzen te koop staat.""Vraag aan de makelaar hoeveel commissie hij aanrekent," adviseert Eddy Naert." En durf daarover te onderhandelen. Want sommige makelaars werken met een zeer hoge commissie, tot zelfs meer dan 10 %.""De commissies liggen inderdaad hoger dan in België," bevestigt Marc Stubbe. "Maar de meeste makelaars werken met een soort degressief systeem: 8 % tot 75.000 euro, 6 % tussen 75.000 en 150.000 euro, 5 % tussen 150.0000 en 375.000 euro en 3 % boven 375.000 euro."Is het juist dat in Frankrijk ook de notaris een makelaarscommissie kan opstrijken? "Dat is inderdaad zo," antwoordt Stubbe. "Als de woning of de grond bij hem te koop stond aangeboden, dan kan de notaris, naast zijn vaste rechten, ook een zogenaamde émolument de négociation vragen. Die mag maximum 5 % bedragen." Vooraleer u kunt bouwen in Frankrijk moet u een stedenbouwkundig attest en een bouwvergunning verkrijgen. "Voor beide documenten kunt u terecht in het gemeentehuis," merkt Stubbe op. "En eigenlijk ga je best al voor de aankoop naar het gemeentehuis. Het stedenbouwkundig attest omvat immers ook een plan d'occupation de sol (POS). Dat document geeft aan of het om bouwgrond gaat en hoeveel de bebouwbare oppervlakte is." Is het in Frankrijk verplicht om een beroep te doen op een architect? "Nee," antwoordt Stubbe. "Als de bouwoppervlakte niet meer dan 170 m2 bedraagt, kan je met een zelfgemaakt plannetje de bouwvergunning aanvragen. Maar met bouwoppervlakte bedoelt men het totaal van alle niveaus. Dus als je twee bouwlagen hebt van 90 m2, dan zit je erover en is een architect wel vereist." Het is de Direction départementale de l'équipement (Stedenbouw) die haar zegen moet geven. Voor verbouwingswerken met een oppervlakte van minder dan 20 m2, een kleine veranda bijvoorbeeld, hebt u geen bouwvergunning nodig. "Maar," merkt Walter Weyn op, "voor kleine bouwwerken zoals een zwembad, een tuinhuisje of een nieuwe inrit en parking moet je wel de toelating krijgen van de gemeente."Een afgelegen stuk bouwgrond brengt vaak extra kosten mee. "Meestal zijn er geen nutsvoorzieningen, zoals riolering, waterleiding, elektriciteit, aanwezig," zegt Stubbe. "De aansluiting en de afstand tot het netwerk, moet je zelf bekostigen."Bouwen in een verkaveling heeft als nadeel dat u wordt beperkt in uw bouwvrijheid. U zal zich moeten houden aan het verkavelingsreglement en de Fransen streven naar een zekere uniformiteit in hun verkavelingen. Een tweede verblijf is voor veel Belgen ook een investering. "Wij zien de huurinkomsten eerder als een mooi meegenomen extraatje," zegt Walter Weyn. "Ik schat dat we uit onze verhuuractiviteiten ongeveer een rendement van 4 à 5 % halen. Dat is misschien niet zo slecht, maar er kruipt behoorlijk veel werk en opvolging in. En je moet er toch geregeld ook eens naartoe. "In het toeristische seizoen zijn we meestal zelf aanwezig. En in de maanden mei, juni en september is er een gepensioneerd echtpaar ter plekke. Maar het is hoe dan ook een heel gepuzzel. Je koopt beter iets dichterbij als de verhuurinkomsten een prioriteit zijn. In de Ardennen bijvoorbeeld."In echt toeristische regio's kunt u het beheer en de sleuteloverdracht uitbesteden aan een verhuurkantoor, maar dat heeft natuurlijk een prijs. "Het beste alternatief is dat je kan terugvallen op iemand uit de buurt," stelt Bieke Joye-Verduyn. "Dat zorgt toch ook voor wat sociale controle."Hoe bereikt Walter Weyn potentiële huurders? "We werkten vroeger met agences, maar dankzij het internet is dat niet echt meer nodig. We hebben een eigen site en het gros van de aanvragen komt via de site." Weyn adverteert wel op een website gespecialiseerd in verhuur van vakantiewoningen. "Dat kanaal is goed voor ongeveer 40 % van de contacten," zegt hij. Wie vooral mikt op een verdere hausse van de Franse vastgoedprijzen, moet weten dat de Franse fiscus graag een graantje meepikt: de winst die u realiseert op de verkoop wordt onderworpen aan een belasting van 27 %. "Je bent wel vrijgesteld van die meerwaardebelasting als je de woning ten minste vijftien jaar in bezit hebt," merkt Marc Stubbe op. "U bent ook vrijgesteld als de woning uw hoofdverblijfplaats was. Om te ontsnappen aan de meerwaardebelasting, verplaatsen nogal wat buitenlandse eigenaars enkele maanden voor de verkoop hun domicilie naar hun Franse eigendom."De koper is goed beschermd in Frankrijk. Zo ben je als verkoper pas zeker van de verkoop als de lening van de koper is goedgekeurd. "Tenzij, je uitdrukkelijk in het compromis vermeldt dat de koper de woning financiert met eigen middelen," merkt Stubbe op. En als verkoper moet u ook de nodig attesten op tafel kunnen leggen. "Dat is op zich geen onoverkomelijke kost," zegt Bieke Joye-Verduyn. "Er zijn gespecialiseerde firma's die voor een paar honderd euro de hele technische diagnose doen. Maar de attesten blijven slechts drie maanden geldig."Marc Stubbe, Vivre en France - Een praktische handleiding over het verwerven en bezitten van vastgoed in Frankrijk. Roularta Books, 240 blz., 29,90 euro. Peter Jacobs & Erwin De Decker, Logeren bij Belgen in Frankrijk - Thuis in la douce France. Uitgeverij Lannoo, 416 blz. 22,95 euro. Ann De Winne en Jo Desmedt zijn de eigenaars van de chambres d'hôtes Le Lit Qui Danse in Mollans-sur-Ouvreuze, een dorpje aan de voet van de Mont Ventoux. In haar 'Belgische' leven werkte Ann voor een Antwerps communicatiebureau, Jo had een kinesistenpraktijk. Walter Weyn emigreerde in 1995 met zijn gezin naar een dorpje in de Dordogne. Ze knapten er een landelijke meesterswoning met bijgebouwen op. Na drie jaar keerden ze, onder meer omwille van de moeilijke werkomstandigheden, terug naar België. Weyn verhuurt de woningen als vakantieverblijf. Eddy Naert was lange tijd verkoopsdirecteur bij de West-Vlaamse textielgroep Libeltex. Hij is samen met zijn echtgenote Roos Bouvry de eigenaar van Pêche de Vigne, een chambres d'hôtes in de wijnstreek Entre-Deux-Mers. Advocaat Marc Stubbe woont al twaalf jaar in Frankrijk en schreef het boek Vivre en France. Het bureau van Michel en Bieke Joye-Verduyn, Joye de Vivre, begeleidt Belgen die vastgoed willen kopen in Frankrijk. Laurenz Verledens