Max Jadot, de CEO van BNP Paribas Fortis, liet zich vorige week in een interview met Trends ontvallen dat in 2019 opnieuw veel Belgen over de rente op hun woonkrediet proberen te onderhandelen. "We hebben twee à drie jaar geleden een eerste golf van herfinancieringen gehad. Vandaag is een tweede golf aan de gang", zei Jadot. Een woordvoerder van de bank preciseert: "In 2015 en 2016 werd 30 procent van de kredieten in onze portefeuille geherfinancierd. In die jaren bedroegen herfinancieringen meer dan de helft van de nieuwe kredieten. In de eerste acht maanden van dit jaar waren de herfinancieringen goed voor 20 procent van de kredietproductie." Ook bij Argenta maken de herfinancieringen in de eerste zeven maanden van dit jaar ongeveer 18 procent van de nieuwe kredieten uit, tegenover 13 procent vorig jaar.

Het verschil in rente is niet altijd voldoende om nog een herfinanciering te overwegen" - Argenta

Andere banken willen geen percentages, bedragen of aantallen meedelen, omdat ze die informatie "concurrentiegevoelig" vinden. KBC, ING en Crelan bevestigen wel dat opnieuw wat meer klanten een herziening van hun hypothecaire rentevoet komen vragen en krijgen. Van de gecontacteerde banken spreekt enkel AXA Bank Belgium die trend tegen. Die kleine bank zegt dat het percentage herfinancieringen in verhouding tot het totale aantal leningen stabiel is gebleven tegenover 2018.

Niet zoals 2015 en 2016

Een krediet vervangen door een krediet met een lagere rente bij dezelfde bank heet in het jargon een interne herfinanciering. Zo'n interne herfinanciering kunnen de consumenten doorgaans enkel afdwingen als ze een beter aanbod hebben gekregen van een andere bank. Een krediet vervangen door een nieuw krediet bij een andere bank is een externe herfinanciering. Daar komen voor de consument extra kosten en heffingen bij kijken, waardoor het renteverschil voldoende hoog moet zijn om te maken dat het sop de kool waard is.

Argenta verwacht niet dat er nog eens een golf van herfinancieringen komt, zoals in 2015 en 2016. "Verschillende klanten hebben al één of twee keer een herfinanciering gedaan. Het verschil in rente is niet altijd voldoende om er nog een te overwegen." Bovendien merkt de bank op dat meer en meer klanten lopende kredieten met een variabele of een halfvaste rentevoet hebben, "waardoor ze bij een rentevoetherziening hun rentevoet automatisch zien dalen".

De Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) verzamelt marktcijfers, maar enkel voor de externe herfinancieringen. Als de trend van de eerste jaarhelft doorzet, zullen dit jaar 10 procent meer Belgen hun woonkrediet herfinancieren bij een andere bank dan vorig jaar. Ook het bedrag van die herfinancieringen zal bij een voortzetting van de trend 10 procent hoger liggen. Over de eerste zes maanden van dit jaar spreken we over ruim 1,8 miljard euro aan externe herfinancieringen. In 2015 en 2016 werden voor 10,3 en bijna 7 miljard euro aan woonkredieten bij een andere bank herbekeken.

Rente halveren

De gemiddelde hypothecaire rente voor leningen op 15 jaar zakte in augustus voor het eerst onder 1,5 procent, volgens de Rentebarometer van Immotheker Finotheker, die dagelijks 1500 kredietformules bij 16 banken volgt. Dat is meer dan 1 procentpunt minder dan wat de banken vijf jaar geleden vroegen voor die looptijd, en meer dan 1,5 procentpunt minder dan wat de banken voor een looptijd van 20 jaar vroegen. Dat zou betekenen dat wie vijf jaar geleden een lening op 20 jaar aanging - met een resterende looptijd van 15 jaar - zijn rentevoet vandaag kan halveren.

Dat lijkt veel, maar het voordeel van de lagere rente wordt snel opgegeten door allerlei kosten en belastingen. De bank rekent enkele honderden euro's dossierkosten aan voor een herfinanciering en vraagt een wederbeleggingsvergoeding, die wettelijk beperkt is tot drie maanden intresten. Daar kunnen nog kosten voor de schatting van de woning bij komen.

Als de klant van bank verandert, moet hij nog dieper in zijn portemonnee tasten. Dan moet de oude hypotheek worden geschrapt en een nieuwe hypotheek worden ingeschreven. Daarbij betaalt hij opnieuw notariskosten en registratierechten, zoals bij een nieuwe lening. De kosten en belastingen voor een herfinanciering liggen in ons land hoger dan in de buurlanden en lopen bij een verandering van bank al snel op tot enkele duizenden euro's. Of het zinvol is over een woonkrediet te heronderhandelen, hangt niet enkel af van de oorspronkelijke rentevoet, maar ook van de resterende looptijd en het kredietbedrag.

Gratis woonkrediet

De Belgen beginnen het beste nog niet te dromen van gratis woonkredieten, zoals in Denemarken, waar een bank 0 procent rente aanrekent voor leningen op 20 jaar en een andere jaarlijks 0,5 procent rente terugstort voor leningen op 10 jaar. De Europese Centrale Bank nam vorige week dan wel maatregelen om kredieten voor de inwoners van de eurozone nog goedkoper te maken. Maar de Nationale Bank van België staat tegelijk op de rem en probeert de Belgische banken voorzichtig te doen omspringen met hypothecaire kredieten, om een oververhitting van de Belgische vastgoedmarkt te vermijden.

De meest forse daling van de hypothecaire rente hebben we al een tijdje achter de rug. De voorbije jaren konden nieuwe kredietnemers vanaf de start voor hun lening een heel lage rente krijgen, zeker als ze verschillende banken tegen elkaar uitspeelden en niet meteen toehapten als de eerste de beste huisbankier hun een voorstel deed. De meeste mensen die baat hebben bij een herfinanciering, klopten al een of meer keren aan bij hun bank. Maar het kan geen kwaad nog een keer de rekening te maken.