Investeringen in de detailhandel zijn weliswaar minder bekend, maar ongetwijfeld minstens even dynamisch als beleggen in kantoren. Vorig jaar werden, over heel het land gespreid, een veertigtal transacties gerealiseerd, samen goed voor 3,21 miljard frank.
...

Investeringen in de detailhandel zijn weliswaar minder bekend, maar ongetwijfeld minstens even dynamisch als beleggen in kantoren. Vorig jaar werden, over heel het land gespreid, een veertigtal transacties gerealiseerd, samen goed voor 3,21 miljard frank."De resultaten die we de jongste twaalf maanden konden optekenen, stemmen overeen met die van de voorgaande jaren," zo luidt het commentaar van Eric Van Dyck, partner van Healey & Baker. "Het gemiddelde bedrag dat jaarlijks geïnvesteerd wordt, schommelt sinds 1992 tussen 2,5 en 3 miljard frank. Op het jaar 1998 na, toen uitzonderlijk 11 miljard geïnvesteerd werd, vertoont de markt dus een zekere stabiliteit. De grote toename van drie jaar geleden was een gevolg van de intense activiteit van de vastgoedbevaks Retail Estates en Intervest Retail in de sector van de retailwarehousing." Vlaamse handelscentraHet stadscentrum en zijn winkelstraten staan, met 89,5% van de transacties, nog altijd in het middelpunt van de belangstelling, vergeleken bij de 10,5% die besteed wordt aan winkels aan de stadsrand. Dat overwicht van het stadscentrum vindt onder meer een verklaring in twee belangrijke transacties in de Brusselse Nieuwstraat, met name het oude gebouw van La Redoute, dat afgestaan werd aan Agridec (een vastgoedmaatschappij die genoteerd staat op de BXS), en het gebouw van Marks & Spencer. Een andere bijzonderheid is dat het grootste deel van de investeringen gedaan wordt in het noorden van het land (71% in Vlaanderen tegenover 24% in Brussel en 5% in Wallonië)."Dat wordt verklaard door verschillende factoren," zegt Eric Van Dyck. "In de eerste plaats is het aantal handelssteden, een twaalftal, groter in Vlaanderen dan in het zuiden van het land. Middelgrote steden als Gent, Brugge, Leuven of Hasselt genieten de voorkeur van de investeerders, terwijl het in Wallonië Luik en Namen zijn die als belangrijkste aantrekkingspool fungeren, met in iets mindere mate ook Charleroi, Bergen en Verviers. In het verleden hadden die steden vaak meer te lijden van een ommekeer van de conjunctuur. De investeerders zijn dat nog niet vergeten, ook al is dat heden ten dage misschien niet meer verantwoord. Ten tweede voelen de Nederlandse investeerders zich uiteraard meer aangetrokken tot Vlaanderen."De Belgische investeerders blijven intussen het spel beheersen: zes op tien aankopen gaan uit van onze landgenoten. In het merendeel van de gevallen gaat het daarbij om privé-investeerders. Toch wordt ook een zekere activiteit vastgesteld vanwege de institutionele beleggers, vooral dan in het segment van de winkelcentra. De sicafi Intervest Retail toonde zich in 2000 bijzonder actief. De waarde van zijn portefeuille steeg met niet minder dan 18%. Er werden 26 acquisities doorgevoerd voor een totaal bedrag van 934 miljoen frank. Intervest Retail palmde zeventien gebouwen in stadscentra in, waaronder twaalf in Antwerpen. Het deed zich tevens opmerken door de overname van de acht vestigingen van de keten Horn, gespecialiseerd in elektrische huishoudtoestellen en overgenomen door Megapool. Op dit ogenblik omvat het patrimonium van Intervest 315 huurunits gespreid over 102 panden in heel het land en in zowel de stadscentra als langs de grote uitvalswegen. Rendement van 6%De buitenlandse kopers komen voornamelijk uit Nederland. Een van de meest actieve blijft Prowinko. De verkopers zijn dan weer overwegend Belgen, Nederlanders en, niet te vergeten, een aantal Engelse fondsen. Onder de relevante transacties noteren we onder meer de verkoop door Cofinimmo van het grootste deel van zijn retailportefeuille, dat overgenomen werd door Prowinko. Het gaat daarbij onder meer om gebouwen aan de Guldenvlieslaan, op de plaats waar het Adrienne-project gestalte moet krijgen, en een aantal panden in de Gentse Veldstraat. We noteerden ook de verkoop van het Bruul-gebouw in Mechelen, een pand dat ingenomen wordt door H&M en dat door Agridec verkocht werd aan ING. Het aanbod is klein, de vraag groot. Die toestand oefent rechtstreeks druk uit op het verwachte rendement, dat in de stadscentra tussen 6% en 7% bedraagt. Eric Van Dyck: "De prime yield van een goed gelegen kwaliteitsgebouw in een van de vijf topsteden kan evenwel beneden de 6% zakken. In de sector van de retailwarehousing draait het gemiddelde rendement rond de 8%. Normaal gezien moet 2001 dezelfde tendens vertonen. Het gebrek aan producten zou wel eens aanleiding kunnen geven tot een sterkere druk op het gemiddelde rendement, dat op die manier rond de 6% zou blijven schommelen." Véronique Pirson