Tornado in vastgoed

Morgen, 20 november, legt de Leuvense burgemeester Louis Tobback de eerste steen van de Greenhill Campus in Haasrode. Het 20.000 vierkante meter grote businesspark, dat de thuishaven moet worden van 925 personeelsleden, werd volledig gerealiseerd door de Verelst-groep. Op nog geen twintig jaar tijd ontpopte dit Mechelse bedrijf, dat oorspronkelijk begon als stallenbouwer, zich tot een internationale vastgoedspecialist met een geconsolideerde omzet van 7,5 miljard frank. In februari 1999 plaatst Verelst zijn eerste bevaki op de beurs. Een portret.

“Op twee jaar tijd lossen wij het sociale drama van de Renault-sluiting in Vilvoorde op,” zegt Luc Verelst, voorzitter van de Verelst-groep uit Mechelen: “Maar dan moet de overheid wel haar beleid inzake ruimtelijke ordening aanpassen.”

Het geheim van deze landbouwingenieur, selfmade man en voormalig judokampioen van België (zie kader Ferrari-rood)? De creatie van moderne businessparken buiten de grootsteden, volledig in eigen beheer uitgewerkt – van concept over financiering en constructie tot verhuur of verkoop. In februari 1999 plaatst Verelst (45%) samen met Fortis (25%) een Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal in Immobiliën (bevaki) van 4,5 miljard frank op de beurs. Begin volgende maand leiden auditfirma KPMG, het advocatenbureau Akin, Gump, Strauss, Hauer & Feld en makelaar Healey & Baker het dossier officieel bij de Commissie voor het Bank- en Financiewezen (CBF) in.

Dit is het hoogtepunt van de interne herstructurering die Verelst de afgelopen jaren doorvoerde. Vandaag bestaat de vernieuwde groep met een geconsolideerde omzet van 7,5 miljard frank en een totaal personeelsbestand van 435 medewerkers uit vier business units: Holding Industries België (HIB), Holding Industrie International (HII), Holding Woningbouw(HWB) (aannemerij), Eurinpro (projectontwikkeling), Socofi (investeringen) en Real Estate Finance (effectisering). Verelst: “Stap voor stap breidden wij onze activiteiten uit van bouwfirma tot specialist in vastgoed. Nu is de cirkel rond. Daar waar vroeger de bedrijven verplicht waren voor elk onderdeel telkens een beroep te doen op een andere partij, bieden wij – naar Amerikaans model – onze cliënteel voortaan een volledige en geïntegreerde dienstverlening in onroerend goed. Als aannemer kennen wij de stiel van binnen en van buiten. Ons kunnen ze dus niets meer wijsmaken. Samen met het echte teamverband is dat de grootste troef van onze groep.”

Tot nu toe realiseerde de Verelst-groep reeds een drietal businessparken. Naast Intercity (50.000 vierkante meter) in Mechelen-Noord (totale waarde: 2,25 miljard frank), waar zich begin volgend jaar de nieuwe researchafdeling van Alcatel en de Europese zetel van het Amerikaanse farmaciebedrijf Labcorp nestelen, vond op 10 september 1998 de inhuldiging van het 3T-Estate in Vilvoorde plaats. Het totale project van 13.500 vierkante meter – de oude staalfabriek van Avesta Sheffield – beslaat een totaal budget van 780 miljoen frank. Huurders zijn ISS Service Systems (onderhoud), Naviga/De Medische (verzekeringen) en Ingram Micro (informatica). Vorige maand vestigde TDS – dochterbedrijf van Brant Beheer – zijn logistiek centrum Cascades (24.000 vierkante meter) op de gerenoveerde site van Papitteries Belges in Duffel: een investering van 380 miljoen frank.

Morgen 20 november 1998 opent Louis Tobback, de burgemeester van Leuven, Greenhill Campus (20.000 vierkante meter) in Haasrode. Volgende projecten zitten in de pijplijn: Wommelgem Logistic Center (5100 vierkante meter, 165 miljoen frank), Carrière-sur-Seine (25.000 vierkante meter, 450 miljoen frank), Intercity Industrial Park Mechelen (16.300 vierkante meter, 330 miljoen frank), Mechelen Campus (50.000 vierkante meter, 2,25 miljard frank) en Ternat New Industry (27.000 vierkante meter, 1,1 miljard frank).

Van boer…

Na zijn studies aan de Leuvense landbouwfaculteit startte Luc Verelst (45 j.) – ex-judokampioen van België – in 1976 zijn carrière bij het veevoederbedrijf Coppens in Turnhout. Aangezien deze job weinig of geen geld opleverde, stampte hij een jaar later met een persoonlijke lening van 6,5 miljoen frank een eigen varkenskwekerij (125 zeugen) in Putte uit de grond.

Toen een vriend gelijkaardige plannen had, mocht Verelst de stal bouwen. Zo rolde hij in 1979 in de bouwsector. Vijf jaar later breidde Verelst z’n aannemerij (omzet van 200 miljoen frank in 1984) uit met een staalbouwbedrijf. Met de overname van Boermans uit Turnhout – goed voor een omzet van 450 miljoen frank – stapte hij in 1989 de woningbouw binnen. Van toen af aan ging het snel. Eind vorig decennium overschreed de groep de kaap van één miljard frank.

Toen het idee van een Europese eenheidsmarkt vaste vorm kreeg, zocht en vond Verelst een strategische partner in aannemingsgroep CFE om zijn expansie in een geglobaliseerde wereld te kunnen realiseren. In 1990 kocht deze dochter van Dumez-Lyonnaise des Eaux 49% van de Mechelse bouwgroep (exclusief de immovennootschappen) voor een prijs van 249 miljoen frank. Met dit geld bouwde Verelst zijn projectontwikkelingsbedrijf – Eurinpro – uit. In 1994 verhuisde de groep haar hoofdzetel naar Mechelen-Noord in een nieuw complex langs de E19-autostrade.

Intussen liep het samenwerkingsverband tussen de logge Franse bouwreus en de vinnige Vlaamse avonturier ten einde. Met het geld dat hij in de promotie had verdiend – zoals Intercity in Mechelen, Kapelleveld in Wommelgem en enkele winkelketens – kocht Verelst deze zomer zijn pakket aandelen terug. Verelst: “Uitgezonderd het residentiële project Les Jardins de Jette, viel het synergetisch effect tegen. Bovendien kon CFE onze verwachtingen als industriële partner niet inlossen. Soms moesten we te lang wachten voor een fiat uit Parijs. Ook was het cultuurverschil tussen beide bedrijven te groot. Zo lag de gemiddelde leeftijd van de bestuurders respectievelijk op 62 en 35 jaar. Dat liet zich voelen in de aanpak. Toch hebben ze zich nooit bemoeid met de operationele werking van Verelst. Toen we elkaar echter tegenkwamen op de markt van de projectontwikkeling – Investeringen en Promotie is een 100%-dochter van CFE – zijn we uiteindelijk in de beste verstandhouding uiteengegaan.”

… tot investeringsbankier

Bovendien wou Verelst de betrokkenheid van zijn team bij de groep verhogen door een management buy out (MBO) door te voeren: “De omstandigheden warenideaal. De rentevoeten lagen op een historisch dieptepunt en de vooruitzichten in de bouwsector waren opnieuw gunstig.” Daarom hergroepeerde Verelst deze zomer zijn bouwbedrijven in drie:

HIB ( Industriebouw Verelst, Staalbouw Verelst, Machineverhuur, Vebaco en Verelst France);

HII ( Stahl- und Hochbau, Staalbouw Verelst bv, Verelst Lensel sa);

HWB ( Woningbouw Verelst).

De jonge directeuren – Eddy van Arwegen (38 j.), Marc Diver (35 j.) en Roland de Cremer (39 j.) – namen 75% van respectievelijk HIB, HII en HWB over, terwijl Bart Verhaeghe (33 j.) – de rechterhand van Luc Verelst – 25% van heel de Verelst-groep voor zijn rekening nam – ook van de projectontwikkelings-, investerings- en effectiseringstak (de resterende 75% zijn in handen van Luc Verelst). Verelst: “Heel de operatie werd gelijktijdig uitgevoerd. Ik zetel nog wel in de raad van bestuur van de aannemerij, maar heb alle financiële banden doorgeknipt om mij 100% te kunnen toeleggen op de andere activiteiten van de groep.” Zo hoopt Verelst een te grote verwevenheid tussen bouw en promotie te vermijden, wat in de praktijk soms tot debacles leidt. Denk maar aan de desastreuze projecten van het Antwerps constructiebedrijf ibens in Nederland en Polen (zie Trends, 27 november 1997). Verelst: “Bovendien verhuren wij onze panden grotendeels vóór we met de constructie beginnen om onszelf financieel in te dekken.”

Intussen doet wel het gerucht de ronde dat Verelst met de lancering van de bevaki’s zijn terugname van de CFE-aandelen wil financieren. Verelst: “Beide zaken zijn volledig gescheiden. Wij hebben onze groei steeds met eigen middelen gefinancierd. Nooit heb ik mijzelf één dividend uitgekeerd. Elke frank winst is opnieuw in de groep geïnvesteerd. Bovendien heeft de CFE-operatie mij niets gekost, want het management zelf heeft de overname gefinancierd. Dankzij onze goede relatie met de banken, hebben zij hiervoor zonder veel problemen de nodige leningen kunnen bekomen. Met uitzondering van de aandelenopties als alternatieve renumeratie zit daar geen cent van mij bij. Als ex-eigenaar en als huidige bestuurder van HIB/HII/HWB, blijft de persoonlijke band natuurlijk wel nauw. Ook het feit dat Verhaeghe 25% heeft in alle ondernemingen, zorgt voor cohesie.”

Vandaag telt de Verelst-groep een zestigtal vennootschappen met een geconsolideerde omzet van zo’n 7,5 miljard frank. Een ploeg van 25 specialisten onder leiding van Bart Verhaeghe – gedelegeerd bestuurder van de groep – begeleidt de projecten op financieel, fiscaal, juridisch, verzekeringstechnisch en bouwkundig vlak.

Effectisering van vastgoed

Als gevolg van de constante dumpingprijzen in de bouwsector, de lage rentevoeten en de nieuwe noden van de investeerders diversifiëren de (middel)grote aannemers steeds meer in projectontwikkeling. Zo kunnen zij opdrachten voor eigen constructiebedrijven creëren. Bijvoorbeeld: ibens ( Aan de Stegge), Interbuild ( Kairos) en Wilma ( WDP Belgium).

Tegelijkertijd beleeft de effectisering van het onroerend goed (zie kader Tweede golf) een revival bij de beleggers. Gebouwen en gronden worden in een vastgoedcertificaat en/of bevaki gestopt en als een financiële belegging aan het publiek verkocht. Het rendement ligt hoger dan bij obligaties en is minder risicovol dan bij aandelen. Bovendien genieten de beleggers een bevrijdende roerende voorheffing van 15% op het uitgekeerde kapitaal.

De kracht van Verelst ligt in het feit dat hij beide fenomenen combineert, zegt een waarnemer uit de sector. Praktisch koopt Real Estate Finance een patrimonium aan en treft alle voorbereidingen om het onroerend goed naar de beurs te brengen. Het bedrijf functioneert als een moderne investeringsbank. Niet voor niets heeft Vlerick-boy Verhaeghe – zoon van een hypotheekbewaarder – z’n mosterd bij de Real Estate Investment Trusts (REIT’s) in de Verenigde Staten gehaald. “Waarom zou je het warm water tweemaal moeten uitvinden?” is zijn lakoniek antwoord.

Bovendien heeft het team van Verelst een gat in de markt gevonden: semi-industriële gebouwen (combinatie van logistiek, administratie en atelier) en businessparken op de as Antwerpen-Brussel. Op nog geen decennium tijd groeide de portefeuille van Verelst naar zo’n 12 miljard frank. In februari 1999 lanceert de groep een bevaki van een zestiental panden (totale waarde van 4,5 miljard frank) met een gemiddelde leeftijd van 4,6 jaar en een huurgarantie van vijf jaar. Eind volgend jaar volgt een tweede uitgifte, die louter businessparken zal bevatten met een totale waarde van 8 miljard frank.”

ERIC POMPEN