Te schaars, te duur of te vervuild

Het Brusselse gewest kampt met een veel te hoge werkloosheid. Bedrijven zijn er dus meer dan welkom, zou je denken. Maar waar kunnen die nog terecht? Bieden afgedankte industriële sites een oplossing? En is de concurrentie tussen de gewesten een zegen of veeleer een gesel? Een rondetafelgesprek over grond en wat er mee te doen.

Op de vooravond van Mipim in Cannes, de hoogmis van het internationale professionele vastgoed, bracht ImmoTrends in de kantoren van de Brusselse makelaar Jones Lang LaSalle zeven hoofdrolspelers uit de openbare en de privésector samen. Ze praatten over drie vragen: welke oplossingen bestaan er voor ondernemingen die in het Brusselse gewest afgedankte industriële terreinen in handen hebben; hoe kunnen die op een efficiënte en duurzame wijze herontwikkeld worden; en wie kan er aan de slag op de laatste Brusselse bedrijventerreinen?

Voor de Brusselse minister voor Milieu, Evelyne Huytebroeck (Ecolo), vormt de sanering van de bodem, zonder daarbij de transacties te blokkeren, een “ecologische en economische uitdaging. Er moet immers met heel veel rekening gehouden worden: gaat het om historische vervuiling en een eigenaar die van niets weet? Hebben we te maken met een grote solvabele onderneming of met een kleine garagist die onmogelijk de kosten kan dragen …?” De minister zet meteen een baken uit als antwoord op de onvermijdelijke geldvraag: een overheidsfonds zou de eigenaars van gronden die buiten hun weten historisch vervuild zijn te hulp kunnen schieten.

Administratieve logheid en de kosten voor sanering maken dat veel privéspelers er de moed bij verliezen. “Steeds meer investeerders schrikken ervoor terug om zich te vestigen op plekken waarvoor geen duidelijk gezondheidsbulletin bestaat”, vervolgt Evelyne Huytebroeck.

Unilever toont de weg

De gesprekspartners stippen nog een andere grote zorg aan: de complexiteit van de wetgeving. Drie gewesten betekent immers drie verschillende gedragscodes over milieu en ruimtelijke ordening, drie manieren om de Europese richtlijnen om te zetten en drie verschillende kruissnelheden als het erom gaat de wetteksten aan te passen. “Een eenvoudige wetgeving met maar enkele bepalingen is voor zo’n complexe materie een valstrik. Gezien de context waarin we ons bewegen – de verdeling van de bevoegdheden, de Europese wetgeving enzovoort – zal het altijd wel ingewikkeld blijven”, meent advocaat Michel Scholasse (Cabinet Haumont, Scholasse & Partners). “Sanering is vandaag ingebouwd in de manier van werken van de betrokken partijen. De vraag die vooral speelt, is: hoe kan een terrein in een minimum van tijd weer op de markt gebracht worden? In ons kantoor hebben we vooral oog voor de belangrijke rol die de administratie speelt. Dat is een beleidskeuze die voor- en nadelen heeft.”

Michel Scholasse schiet niet op BIM, de Brusselse milieuadministratie, die een belangrijke rol heeft gespeeld in het dossier van de Unileversite (8 hectare in de gemeente Vorst). “In dat dossier heeft de administratie voortreffelijk werk geleverd”, bevestigt Pierre Parlongue, financieel directeur van Unilever. “Ze is haar verbintenissen voor de timing nagekomen, en wij hebben hetzelfde gedaan. We kenden ons patrimonium en we wisten waaraan we begonnen.”

Aan het ziekbed van dit onderbenutte en vervuilde terrein stonden twee privépartners: de projectontwikkelaar Banimmo en de vastgoedbevak Montea, die maar al te graag de site wilden opwaarderen. Montea, dat een portefeuille heeft met logistieke en semi-industriële gebouwen, heeft voortdurend te maken met vervuilde terreinen. “Voor een investeerder is het belangrijk om het risico in te schatten, ook als het over het milieu gaat”, benadrukt Frédéric Sohet, de CEO van Montea. “Als je op lange termijn in dergelijke terreinen wilt investeren, dan moet je ook werken aan de nodige saneringsoplossingen. Op de Unileversite is er heel veel vastgoedpotentieel. We gaan trouwens overschakelen van een site met één gebruiker naar een multifunctioneel terrein met meerdere gebruikers.”

Wetgeving harmoniseren

Op het hoofdkantoor van een multinational zoals Unilever valt het niet gemakkelijk uit te leggen waarom de wetgeving in ons land zo complex is. De Unileversite ligt op de grens van het Brusselse Vorst en het Vlaamse Drogenbos. Samen met andere deelnemers aan de rondetafel pleit Pierre Parlongue voor de harmonisering van de reglementeringen: “Ik heb tien jaar doorgebracht in het buitenland en nu word ik opgezadeld met deze wirwar van wetgeving op zijn Belgisch”, sakkert hij.

De eigenaar-projectontwikkelaar Banimmo heeft er zich op toegelegd om die wettelijke kronkels onder de knie te krijgen. Hoeft het nog gezegd dat Banimmo daarmee een voordeel van formaat in handen heeft ten opzichte van – vooral – de buitenlandse concurrentie? “De milieumaterie is complex, maar niet noodzakelijk chaotisch”, snijdt CEO Didrik van Caloen aan. “We zijn al geruime tijd aan de slag in het Brusselse gewest en we hebben dus heel wat contacten met de administratie, waaronder de onvermijdelijke BIM. In het Unileverdossier hebben we dezelfde elementen aangetroffen als op de Da Vincisite en de operatie is zonder veel onvoorziene gebeurtenissen verlopen.”

Da Vincipark: Mobistar brengt verlichting

Het Da Vincipark is ideaal gelegen tussen het centrum van Brussel en de luchthaven van Zaventem. Toch is het paradoxaal genoeg slachtoffer van zijn ligging: in het Brusselse gewest (Evere), maar heel dicht bij het fiscaal voordeligere Vlaamse gewest. Philippe Antoine, directeur-generaal Economische Expansie van de GIMB – die het terrein ter beschikking had – vecht die bewering wel aan. Zijn grootste probleem op dit ogenblik is dat hij over geen grondreserve meer beschikt om te voldoen aan de vraag van de ondernemingen. Zijn ‘innigste wens’ is dan ook te kunnen beschikken over minstens 5 hectare per jaar om een leefbare kritische massa in stand te houden. Een belachelijk lage kritische massa trouwens, zelfs voor een middelgrote stad … “Het probleem met de Da Vincisite, die historisch en contractueel gebonden was aan veel te strikte universitaire partnerships, staat symbool voor een verkeerde lezing van de toestand”, stelt Philippe Antoine. “Er zijn wel degelijk meerkosten, maar die hebben minder invloed dan velen beweren. De parking is een kritiek punt, maar vooral de timing en de vertraging in de procedure zorgen voor problemen.”

Door zich in het Da Vincipark te vestigen via een privaat-publieke samenwerking heeft Mobistar de trein op gang getrokken … maar dan wel in de omgekeerde richting. Didrik van Caloen, die in het dossier vragende partij is, geeft toelichting: “Voorgaande dossiers zoals die van Honeywell, Hewlett-Packard of Ernst & Young zijn uitgedraaid op een mislukking voor het gewest. Die grote ondernemingen zijn op zoek naar vastgoedoplossingen, dat wil zeggen niet alleen gebouwen, maar ook alles wat erbij hoort: locatie, leasing enzovoort. Willen ze dan van twee walletjes eten? Nee, maar ze zouden wel gek zijn om niet te profiteren van de concurrentie tussen de gewesten.”

Dat gezegd zijnde, betreuren sommigen het gebrek aan envergure van het Da Vincipark in zijn huidige vorm. Vooral dan gezien de ligging en het gebrek aan geschikte gronden in de omgeving. Eric Ysebrant, de oprichter van het architectenkantoor Assar, spreekt die vaststelling niet tegen, al heeft hij jaren besteed aan het uittekenen, hertekenen en inkrimpen van het project: “Banimmo had de hand gelegd op dit terrein met een uitzonderlijke ligging. Het had kunnen uitgebouwd worden tot een superieure en druk bezette toegangspoort tot de stad. De eerste plannen waren ambitieuzer, maar ook duurder. Intussen is de economische en concurrentiële context sterk veranderd. En het reglementaire kader is niet gevolgd. De bouwheer moest dan ook zijn ambities sterk bijschaven naar een project dat langs alle kanten financieel werd ingesnoerd om rendabel te blijven … Jammer.”

Meer coördinatie bij de besluitvorming van de verschillende gewestelijke administraties, ontzuiling van de wetgeving: zijn het vrome wensen? Rond de tafel was men het in elk geval zo goed als roerend eens: het is noodzakelijk … en dringend. (T)

Door Philippe Coulée en Guy Verstraeten