Het waren de grote boze fiscus en zijn kompaan, de wetgever, die midden de jaren negentig een einde maakten aan het sprookje van de patrimoniumvennootschap. Wat nog is overgebleven uit de gouden tijd, is de link die het grote publiek legt tussen de patrimoniumvennootschap en vastgoed. Soms wordt het zelfs als synoniem gebruikt voor vastgoedvennootschap. Ten onrechte, want een patrimonium - en bij uitbreiding ook de patrimoniumvennootschap - bevat (meestal) zowel roerende als onroerende vermogensbestanddelen.
...

Het waren de grote boze fiscus en zijn kompaan, de wetgever, die midden de jaren negentig een einde maakten aan het sprookje van de patrimoniumvennootschap. Wat nog is overgebleven uit de gouden tijd, is de link die het grote publiek legt tussen de patrimoniumvennootschap en vastgoed. Soms wordt het zelfs als synoniem gebruikt voor vastgoedvennootschap. Ten onrechte, want een patrimonium - en bij uitbreiding ook de patrimoniumvennootschap - bevat (meestal) zowel roerende als onroerende vermogensbestanddelen.Het patrimonium op een meer gecentraliseerde, professionelere manier beheren en tegelijkertijd de overdracht van het patrimonium naar de volgende generatie vergemakkelijken, is de tweevoudige bedoeling van een patrimoniumvennootschap. Hebt u bijvoorbeeld meerdere kinderen en bestaat het familievermogen uit vastgoed en aandelen, dan is het niet evident om dit vermogen op een gelijkwaardige manier te verdelen tussen die kinderen. Want wat als het vastgoed sterk in waarde stijgt terwijl de aandelenkoersen kelderen? Met een gelijke verdeling van de aandelen van de patrimoniumvennootschap lost u dit probleem op een elegante manier op. En wat als geen van uw kinderen zich geroepen voelt om het beheer van het patrimonium op zich te nemen? Binnen een patrimoniumvennootschap kunt u daar makkelijker een professional voor aanstellen. Een patrimoniumvennootschap is daarnaast ook een nuttig instrument om de verbrokkeling van het familievermogen tegen te gaan. In het verdomhoekjeDeze doelstellingen en toepassingen van de patrimoniumvennootschap blijven vandaag onverminderd geldig. Toch is de populariteit van de patrimoniumvennootschap de jongste jaren sterk afgenomen. De reden? Een kleine maar blijkbaar doeltreffende bijsturing van de fiscaliteit. Laten we er geen doekjes om winden: het gunstige fiscale kader was voor velen hét motief voor het oprichten van een patrimoniumvennootschap. Het bleek immers een handig instrument om te ontsnappen aan de torenhoge registratierechten in ons land. Vooral met het oog op een latere verkoop van een villa - men had het in die periode dan ook vaak over 'villavennootschappen' - werden er heel wat nieuwe vennootschapjes in het leven geroepen. In plaats van de villa te verkopen, bracht men ze eerst in de vennootschap in om vervolgens de aandelen van de vennootschap te verkopen. Tegenover het beperkte inbrengrecht van 0,5% stond een veel groter voordeel: de koper ontsnapte aan 12,5% registratierechten. Op een mooie villa van 500.000 euro betaalde men 2500 euro inbrengrecht in plaats van 62.500 euro registratierechten. Een besparing die de moeite loonde om te delen tussen koper en verkoper.Maar zoals gezegd kon de fiscus dit ontwijkingsgedrag niet echt waarderen en stuurde daarom aan op een wetswijziging. Die kwam er in maart 1994. De wetswijziging komt erop neer dat als een natuurlijk persoon een in België gelegen woning inbrengt in een vennootschap, de normale registratierechten verschuldigd zijn. De 0,5% werd dus 12,5% (in Vlaanderen nu 10%). Gevolg: de patrimoniumvennootschap belandde van de ene dag op de andere in het verdomhoekje. Terecht? Is de rol van de patrimoniumvennootschap als fiscaal optimalisatievehikel volledig uitgespeeld? "Toch niet," zegt Werner Heyvaert, advocaat bij NautaDutilh. "Het is duidelijk dat de wetswijziging een maatregel was tegen de zogenaamde villavennootschappen. Omdat de inbreng is onderworpen aan het registratierecht van 12,5%, is het inderdaad op het eerste gezicht zinloos geworden om een vennootschap op te richten voor de verkoop van een woning. Maar voor industriële gebouwen, kantoorgebouwen enzovoort blijft alles bij het oude en geniet men dus nog steeds van dat lage inbrengrecht." Bovendien blijft de overdracht van aandelen vrijgesteld van registratierechten. Met het oog op een eventuele latere verkoop is het dus nog steeds het overwegen waard om het onroerend goed, ook een woning, te kopen via een vennootschap (zie kader: Opgepast voor frauduleuze overdrachten). Nog meer (fiscale) voordelen, maar...Een van de basisdoelstellingen van de patrimoniumvennootschap is, zoals we al vermeldden, het vergemakkelijken van de overdracht van het patrimonium naar de volgende generatie. Met 'vergemakkelijken' bedoelen we zoveel als 'fiscaal aantrekkelijker maken'. De patrimoniumvennootschap is inderdaad een handig instrument om aan successieplanning te doen. Door op tijd (drie jaar voor het overlijden) de aandelen van de vennootschap te schenken, ontsnappen de begunstigden aan zowel successie- als schenkingsrechten. Dit successievoordeel speelt uiteraard het meest bij grote bedragen en als de begunstigden normaal gezien belast zouden worden tegen hoge aanslagvoeten. Concreet: voor uw maîtresse zal het een groot verschil maken, voor uw vrouw en kinderen veel minder.De patrimoniumvennootschap heeft nog meer fiscaal aantrekkelijks te bieden. De aftrek van intresten bijvoorbeeld. Zoals elke vennootschap kan een patrimoniumvennootschap in principe onbeperkt financieringskosten aftrekken van haar inkomsten. En ook alle kosten en taksen die voortvloeien uit het onroerend goed (onderhoud, brandverzekering, onroerende voorheffing, registratierechten...) zijn aftrekbaar in de patrimoniumvennootschap. Tot slot kan een vennootschap ook de aankoopwaarde van het onroerend goed (inclusief investeringen zoals het vervangen van de ramen) afschrijven, wat ook weer een aanzienlijke belastingbesparing kan opleveren. Keerzijde van de medaille is dat bij een eventuele latere verkoop van de aandelen van de patrimoniumvennootschap, deze afschrijvingen 'verloren' zijn voor de koper.Dat brengt ons bij de nadelen van de patrimoniumvennootschap. Misschien wel het belangrijkste nadeel is dat het oprichten en in stand houden van een vennootschap geen vrijblijvende noch kosteloze aangelegenheid is. Denk maar aan de oprichtingskosten, het voeren van een boekhouding, het jaarlijks neerleggen van de jaarrekening... Die kosten recupereer je niet met de fiscaal vriendelijke overdracht van een bungalowtje. Het patrimonium moet dus groot genoeg zijn om de bespaarde procenten aan successie- en registratierechten voldoende gewicht te geven.Tegenover het voordeel van het onbeperkt inbrengen van kosten staat het niet te verwaarlozen nadeel dat de vennootschap wordt belast op de werkelijke (huur)inkomsten en op de meerwaarde bij verkoop van het onroerend goed uit de patrimoniumvennootschap. Vastgoed waar nog behoorlijk wat renovatiewerk aan is, past daarom beter in een patrimoniumvennootschap dan een pas opgeleverd project. Belangrijker nog is de bestemming van het vastgoed. Zo is het meestal niet interessant om de eigen woning onder te brengen in een patrimoniumvennootschap. Het regime van de personenbelasting is in dat geval namelijk veel gunstiger dan dat van de vennootschapsbelasting (zie kader: Eigen woning of huurwoning?). Samengevat: het fiscale voordeel van een patrimoniumvennootschap is geen vaststaand feit, het hangt af van geval tot geval. En dan nog is het de vraag of het sop de kool waard is. In de meeste gevallen heeft een patrimoniumvennootschap slechts zin als u aan het eventuele fiscale voordeel ook een van de 'oorspronkelijke' doelstellingen (successieplanning en professioneel beheer) kunt koppelen.Een vennootschap, maar welke?Stel dat uit een analyse blijkt dat een patrimoniumvennootschap echt wel geschikt voor u is. Voor welke vennootschapsvorm kiest u dan het best? Bestaat er zoiets als een standaardvorm voor de patrimoniumvennootschap? Nee, u zult de patrimoniumvennootschap in geen enkel wetboek terugvinden en er bestaat evenmin een bijzonder regime of een speciale vennootschapsvorm voor de patrimoniumvennootschap. In de keuze van de vennootschapsvorm bent u dan ook volledig vrij. "Er is wel één praktische beperking," merkt advocaat Werner Heyvaert op. "Het moet gaan om een vennootschap met rechtspersoonlijkheid. Voor de fiscus bestaan vennootschappen zonder rechtspersoonlijkheid niet. En dan kom je weer in de personenbelasting terecht." De burgerlijke vennootschap en de stille handelsvennootschap vallen dus af.Van de overblijvende handelsvennootschappen worden - vanuit erfrechtelijk oogpunt - meestal de NV en de commanditaire vennootschap op aandelen (CVA) naar voor geschoven. In deze twee vennootschapsvormen kunt u namelijk aandelen aan toonder creëren. Die hebben het voordeel dat u ze via een eenvoudige handgift kunt overdragen. Omdat de handgift niet voor de notaris gebeurt en dus ook niet geregistreerd wordt, hoeft u geen schenkingsrechten te betalen."Dat is niet helemaal juist," zegt Heyvaert. "Om te ontsnappen aan de schenkingsrechten moet de schenking minimaal drie jaar voor het overlijden van de schenker gebeuren. Om die datum te bewijzen, moet je dus een vaste datum verbinden aan de handgift. Daar bestaan verschillende technieken voor - bijvoorbeeld de bankgift -, maar je krijgt hetzelfde resultaat via een schenking van aandelen op naam. Door bijvoorbeeld de aandelen bij notariële akte te schenken voor een buitenlandse notaris, creëer je ook een vaste datum en ontsnap je toch aan de Belgische registratierechten."Wel goed opletten dat u niet naar een notaris stapt in een land waar er schenkingsrechten worden geheven op het verlijden van een schenkingsakte. In Luxemburg bijvoorbeeld zijn schenkingsrechten verschuldigd als de schenking niet in rechte lijn gebeurt. En in Zwitserland verschilt de regeling van kanton tot kanton. Bij een Nederlandse notaris bent u wel aan het goede adres. Vergeet ook niet de nieuwe aandeelhouders in het aandelenregister te noteren. Heeft het zin om te kiezen voor een vennootschapsvorm met beperkte aansprakelijkheid zoals een NV, BVBA, CVBA? Als u in een risicovol vastgoedproject stapt en daarvoor een beroep doet op externe financiering, lijkt het evidente antwoord 'ja'. Maar in de praktijk staan de banken in dergelijk geval slechts zelden een financiering toe als u zich niet persoonlijk borg stelt. Heyvaert: "Het is daarom nog niet zo gek om voor een zeer eenvoudige vennootschapsvorm te kiezen, zoals de vennootschap onder firma of de gewone commanditaire vennootschap. Voor de bescherming van het privé-vermogen maakt dat nauwelijks een verschil. En je hebt tenminste geen last van al die strenge formaliteiten en publicatieverplichtingen die eigen zijn aan de BVBA en de NV."Laurenz Verledens [{ssquf}]Voordeel 1: door tijdig de aandelen van uw patrimoniumvennootschap aan uw erfgenamen te schenken, ontsnappen die laatsten aan zowel successie- als schenkingsrechten.Voordeel 2: alle kosten en taksen die voortvloeien uit het onroerend goed (zoals onderhoud, brandverzekering, onroerende voorheffing...) zijn aftrekbaar in een patrimoniumvennootschap.Voordeel 3: een patrimoniumvennootschap kan de aankoopwaarde van het onroerend goed (inclusief investeringen, zoals het vervangen van ramen) afschrijven, wat een aanzienlijke belastingbesparing oplevert.