Steeds meer buitenlanders azen op Brussels vastgoed

De meeste internationale vastgoedagenten die in Brussel actief zijn, zijn het er roerend over eens: het volume van vastgoed-investeringen in Europa stemt euforisch. Ook voor Brussel (en België in het algemeen) zijn de vooruitzichten bijzonder gunstig.

(*) Een REIT of vastgoedinvesteringsmaatschappij is een vennootschap die gebouwen bezit (en doorgaans ook beheert) die een inkomen opleveren. Om in aanmerking te komen voor het REIT-statuut, moet de maatschappij ten minste 90 % van haar belastbare inkomsten jaarlijks uitkeren aan de aandeelhouders onder de vorm van dividenden. Op dit ogenblik zijn er, alleen al in de VS, zowat 180 dergelijke vastgoedinvesteringsmaatschappijen op de beurs genoteerd. Samen zijn ze goed voor activa ter waarde van 375 miljard dollar.

Volgens de internationale makelaar CB Richard Ellis (CBRE) is het volume van directe vastgoedinvesteringen binnen de Europese Unie van de vijftien oude lidstaten in 2004 opgeklommen tot een recordhoogte van 103,6 miljard euro. Dat is een klim met 26 % in vergelijking met 2003. Jones Lang LaSalle (JLL) becijfert dat record op 95,6 miljard euro én verwacht dat de psychologische kaap van 100 miljard in 2005 gerond wordt. “Het feit dat die stijging vooral op rekening komt van de kopers, eerder dan van de verkopers, wordt bevestigd door de vaststelling dat de aanvangsrendementen in de loop van het voorbije jaar aanzienlijk gedaald zijn,” commentarieert Gaëtan Clermont, hoofd van de Belgische CBRE-vestiging.

“De investeringsmarkt is snel geëvolueerd, er is een grotere transparantie gekomen, een betere liquiditeit, een grotere variëteit aan deelnemers en er bestaat vooral een sterke tendens om vastgoed te beschouwen als een traditionele investeringscategorie,” zei Tony Horrell, directeur voor Europa van het departement Investeringen van JLL, op Mipim 2005. De vakbeurs in Cannes sloot de deuren na een recordopkomst van meer dan 17.000 professionele bezoekers. Bij Jean-Paul Ducarme, die in Brussel het departement Capital Markets leidt, horen we hetzelfde: “De markt van de vastgoedinvesteringen wordt aangedreven door het historisch laag niveau van de interestvoeten en door de zoektocht van de investeerders naar nieuwe beleggingsinstrumenten die een aanzienlijke cashflow genereren, iets wat ze niet meer kunnen bereiken met obligaties of aandelen.”

Op zoek naar rendement

De jongste tijd zijn er dan ook steeds meer vastgoedbeleggingsfondsen op de markt verschenen. “Vooral de Duitsers zijn tuk op dat soort belegging. Met hun Open End Funds (voor particulieren), Closed End Funds (voor institutionele beleggers) en Special Funds (voor privé-vermogens) hebben ze in 2002 en 2003 telkens tot 15 miljard euro ingezameld, in 2004 iets minder. Een deel van die fondsen moet nog geïnvesteerd worden,” vertelt Jean-Paul Ducarme.

Naast de Duitse investeerders zijn ook fondsen uit het Midden-Oosten en ook steeds vaker grensoverschrijdende institutionele beleggers aanwezig op de Belgische markt. Zij willen vooral hun knowhow te gelde maken door hem ter beschikking te stellen aan derden via assetmanagement: door fondsen op te richten en ze te managen, krijgen ze een inkomen dat weinig risico’s inhoudt (omdat ze werken voor rekening van derden). Zo doemen steeds vaker Ierse particulieren op, die hun fortuin hebben opgebouwd tijdens de jongste economische boom in hun land. Zij treden alleen op of binnen een beleggingssyndicaat.

“Het gaat om een veilig inkomen op termijn en beperkte kosten. De investeerders zijn dus op zoek naar nieuwe gebouwen (minder onderhoudskosten) en langlopende huurcelen,” beklemtoont Ducarme. Het is dan ook geen verrassing dat de Vlaamse gemeenschap erin geslaagd is om het Hendrik Consciencegebouw te verkopen tegen een historisch laag rendement (zo’n 5,25 %). Hetzelfde geldt voor het Poelaertgebouw op het gelijknamige plein, dat verkocht werd tegen 5,49 %. “In beide gevallen waren het geen buitenlanders die kochten, maar plaatselijke beleggers die de markt goed kenden en in de rug gepord werden door de buitenlandse concurrentie: de vastgoedtak van de verzekeringsmaatschappij Axa (ex-Royale Belge) en Sicafi Befimmo,” weet Ducarme. Serge Fautré, de CEO van Cofinimmo, de belangrijkste Belgische bevak, deelt die zienswijze. Terloops wijst hij erop dat hij in ‘verhoogde staat van paraatheid’ blijft voor elke kans die zich op de Belgische markt voordoet: “Het is duidelijk dat het wettelijk en fiscaal regime van de bevaks, die op dit vlak een pioniersrol vervulden, aan dat type van fondsen een stabiliteit en transparantie gegeven hebben die ongezien was in de wereld van de vastgoedinvesteringen die voor iedereen toegankelijk zijn.”

Volgens de meeste Belgische en buitenlandse specialisten zal de opmars van fiscaal transparante beleggingsinstrumenten (zoals REIT’s in de Verenigde Staten en Japan, LPT’s in Australië en bevaks in België) (*) ervoor zorgen dat de Europese sector van het commercieel vastgoed vrij snel zal worden opengesteld voor een brede waaier van kapitaalprofielen – van grote instellingen tot kleine privé-beleggers. Die tendens zal het landschap van de vastgoedeigendom radicaal wijzigen en het marktvolume van de vastgoedvoorraad doen aanzwellen. Dat zal leiden tot een eigendomsverschuiving van de bedrijfs- en openbare sector naar de institutionele en privé-investeerders. Ongetwijfeld zal het aantal eigenaars-gebruikers (die hun eigen gebouwen en kantoren betrekken) dalen. De eigendom zal overgaan in institutionele en/of buitenlandse handen via die specifieke fondsen, die steeds meer zekerheid bieden. Volgens Jones Lang LaSalle “blijft het overgrote deel van het gebouwenpark (zowat 70 %) vooralsnog in handen van eigenaars-gebruikers. Dat schroeft het investeringspotentieel drastisch terug naar een derde van de reële mogelijkheden: 1500 miljard euro.”

Duitse fondsen

Ondertussen daalt de kapitaalaanbreng door open Duitse fondsen, al blijven ze de actiefste kopersgroep. In 2004 kochten ze naar schatting voor 6,2 miljard euro, terwijl ze voor 1,2 miljard euro aan activa verkochten. Ook de aankoopstrategie is lichtjes gewijzigd: 85 % van de acquisities bevonden zich buiten Duitsland.

In het licht van de toegenomen concurrentie op de internationale markt en de jongste wederwaardigheden van onder meer de Duitse marktleider Deka, stijgt ook de transparantie, de verfijning en de diversificatie van die fondsen. Een probleem is wel dat, met dalende rendementen op de meest gegeerde en zekere markten (zoals Londen, Parijs, Madrid en Brussel), de drang om de beleggers een voldoende grote meerwaarde te garanderen steeds pregnanter wordt. Dat belet, bijvoorbeeld, Difa niet om een nieuw aankoopsalvo aan te kondigen, gericht op de Belgische markt. Een en ander wordt bevestigd door de vertegenwoordigster van Difa in Brussel, Benita von Meding, zopas nog gelauwerd met een Mepim-award voor het Mondriaan, een van de gebouwen die onlangs in de portefeuille van Difa opgenomen werden: “België en Brussel blijven eersterangs markten voor Difa. In december 2004 kocht het institutioneel fonds Difa Immo-Invest, dat zich vooral toelegt op kleine eigendommen, de President-building op de Louizalaan en we staan nu op het punt een significante transactie af te sluiten. We houden ook een stevig oogje in het zeil voor regionale opportuniteiten, onder meer voor winkelcentra buiten de grote steden.”

Ierse interesse

De jongste jaren is het belang van Ierse investeerders sterk toegenomen op de Europese investeringsmarkt. De recente stevige economische groei in Ierland heeft er zoveel rijkdom opgeleverd, dat de plaatselijke privé-vastgoedmarkt de vraag van de privé- en institutionele beleggers niet meer kan volgen. In 2004 hebben die dan ook 4,8 miljard euro aan vastgoed verworven in de Europese Unie (van de vijftien landen), waarvan 3,9 miljard euro buiten Ierland. Dat maakte hen in 2004 de derde grootste groep van grensoverschrijdende beleggers, na de Duitsers en de Amerikanen.

“In 2004 heb ik op de continentale markt transacties doorgevoerd ter waarde van 475 miljoen euro. Dit jaar heb ik zowat 500 miljoen euro en ik ben actief op zoek in andere Europese gebieden zoals Scandinavië. Ik ben echter niet verplicht om kost wat kost te investeren. Als ik geen gebouw vind dat aan mijn aankoopcriteria beantwoordt, wacht ik af,” glimlacht Hilary Fitzgibbon, de specialiste vastgoedinvesteringen bij de Bank of Ireland, de belangrijkste Ierse investeerder op Belgische bodem.

Om haar aankooptransacties af te ronden, vertoeft de jonge Ierse manager twee dagen per week in Brussel, waar ze onlangs nog de overname van de IT Tower (Louizalaan) en van de Twin Gardens (Leopoldwijk) coördineerde. Volgens haar zijn de grote troeven van de Brusselse markt gekend met in de eerste plaats de klaarblijkelijke stabiliteit van het Central Business District. “Het is nu al geruime tijd dat men daar niet dezelfde nadelige negatieve impact opmerkt als bijvoorbeeld in sommige Duitse steden, waar de kantoormarkt zwaar getroffen wordt,” aldus de expert. “Daarnaast is Brussel vooral een markt op mensenmaat, liquide en internationaal.”

Toch is er voor de dame die met de aankoop van de IT Tower meteen haar slag thuishaalde, nog een schaduwzijde: “De kwaliteitsnormen zijn in Brussel minder veralgemeend dan in Dublin of Londen. Ik bezoek maar al te vaak gebouwen die echt onder onze kwaliteitseisen liggen.”

Vooruitzichten

“Door de schaarste aan producten die aan alle criteria beantwoorden, zullen sommige investeerders agressiever inhaken op de kansen. Ze zullen zo de rendementen naar beneden en de waarden naar boven trekken,” stelt Jean-Paul Ducarme (JLL). “Anderen zullen niet aarzelen om ook belangstelling te tonen voor locaties die tot dusver minder gegeerd waren. De rand rond Brussel biedt op dat vlak steeds meer perspectieven. In de nabije toekomst zullen daar belangrijke transacties gesloten worden. Tegelijkertijd verwacht ik een diversificatie naar andere marktsegmenten, zoals commerciële, industriële en zelfs residentiële eigendom.”

Philippe Coulée

“De markt van de vastgoed-investeringen wordt aangedreven door het historisch lage niveau van de interestvoeten en door de zoektocht naar nieuwe beleggingsinstrumenten die een aanzienlijke cashflow genereren.”

“De rand rond Brussel biedt steeds meer perspectieven. In de nabije toekomst zullen daar belangrijke transacties gesloten worden.”