Speculanten krijgen een tik

Heel wat vastgoedspeculanten hebben het moeilijk aan onze kust. Wie echter op superkoopjes jaagt, komt van een kale reis terug. Toch is er ook in het betere vastgoedsegment een lichte teruggang.

De voorbije jaren klaagden de vastgoedpromotoren aan de Vlaamse kust steen en been over de bijklussende amateurs die voor hun voeten liepen. “Heel wat speculanten kennen vandaag serieuze problemen”, bevestigt – net niet glunderend – Philippe Muylle, algemeen directeur van de Compagnie Het Zoute. “Ik verwacht echter niet dat de markt door hun overinvesteringen in elkaar stuikt, hoe graag sommige kopers dat ook zouden wensen. Als er al projecten sterk in prijs verminderen, komen die bij andere promotoren terecht. Die kopen ze in met een risicopremie en wachten rustig af. De eindgebruiker zal geen sikkepit merken van eventuele problemen in onze sector. Prijsdalingen in het topsegment zie ik niet gebeuren. Wel stagneert de markt in de niche rond 400.000 euro. Het is afwachten.”

De Compagnie, waarvan de omzet in 2008 met 7,3 miljoen daalde tot 11,4 miljoen, maakt zich intussen op voor betere tijden. Dat blijkt uit het feit dat de portefeuille onroerende goederen in 2008 vertienvoudigde tot 90 miljoen euro en de verhouding eigen/vreemd vermogen evolueerde van 8/1 naar 1/1. Een en ander heeft te maken met aankopen in Frankrijk en haar positie in het luxeproject La Réserve (dat overigens op een laag pitje draait door de crisis). Muylle: “We informeren bij uitzondering naar projecten in de vitrine bij concurrenten. De kwaliteit primeert. Als men ons iets in de koopjes aanbiedt, hanteer ik het motto: goedkoop gekocht is slecht gekocht.”

Momenteel ook sterk actief is Paul Gheysens (Ghelamco), die heel wat promotoren uit de markt kegelt door op de betere locaties in te kopen. Naar verluidt zou zijn zoon bij een openbare verkoop na een telefoontje van papa zonder blikken of blozen het dubbele hebben geboden op een project.

“Met een zak cash – onder meer een kwart miljard verdiend in Polen – is Paul momenteel de promotor buiten categorie”, zegt Ieperling en stadsgenoot Hendrik Danneels (Sea Coast Invest). “Ghelamco kan zich zotte dingen veroorloven”, bevestigt Frederik Vandromme, financieel directeur van marktleider POC Partners. “Ze maken het anderen flink lastig.”

Ghelamco kocht – naast een zestal projecten in Knokke – al bijna 100 hectare grond tussen de Natiënlaan en Heist om er een tweede golf en een hotel te ontwikkelen. Paul Gheysens: “We zitten nog in de studiefase, maar er zit schot in dat dossier. Meer kan ik daar niet over zeggen. Het is aan het gemeentebestuur om de plannen bekend te maken.”

Knokke is koopkracht

Waarom positioneert de expansieve promotor zich – naast Oostduinkerke – hoofdzakelijk in Knokke? “Wegens de koopkracht en de schaarste op die markt”, verklaart Gheysens. “Toegegeven, de kust is vandaag een kopersmarkt. Als de prijs vroeger 100 was, dan kan je vandaag op de goede locaties kopen voor 97 à 95. En op de mindere locaties misschien voor 90. Aan de rest van de kust zit je met kortingen in de orde van 10 tot 20 procent. Bij de inkoop van gronden kun je niet op kortingen rekenen. Er is zo weinig aanbod op goede locaties, dat je gewoon de prijs moet betalen. De mindere percelen, dat is een andere zaak. Die wil niemand meer.”

“Geen enkele promotor verkoopt graag de kip met de gouden eieren”, bevestigt Frederik Vandromme (POC Partners). “Net omdat wij eerder actief zijn in iets duurdere projecten, zien we amper buitenkansjes. De prijzen zullen niet zakken, maar ik merk wel dat particuliere kopers eisen kunnen stellen voor betalingstermijnen of afwerking, zeker in het middensegment.”

Sea Coast Invest schoof in 2007 60 procent van zijn projecten door naar andere promotoren. “Ik voelde de oververhitting en gooide de handdoek in de ring”, argumenteert CEO Hendrik Danneels. “Nu neem ik de handschoen weer op.” Sea Coast Invest is (onder meer met het kapitaal van veehandelaar Alain Cloet) volop in de weer met een herinvesteringsronde, vooral met projecten op tweederangslocaties rond 150.000 euro. De voorbije maand kocht hij zo’n 120 nieuwe eenheden, een stijging met de helft. “Veel promotoren hebben zich mispakt en kunnen door gebrek aan kopers-appetijt hun prijzen niet handhaven. Ik merk toch prijsdalingen tot 6 procent.”

Steven Sleuyter zag de omzet van Groep Sleuyter in 2008 toenemen van 16 naar 35 miljoen euro. Momenteel is er toch een verkoopdaling met maximaal 15 procent. “We denken echter niet aan een ontwikkelingsstop, integendeel”, ontkent hij. “We doen veel grote projecten. Vroeger concentreerden we ons op Oostende en Bredene. Dat blijft ons belangrijkste markt, maar we starten nu ook projecten op in Nieuwpoort en Blankenberge.”

Oostendenaar Bart Versluys geeft grif toe dat Bouwgroep Versluys verleden jaar een tik kreeg. De omzet daalde met 7 procent naar 17,4 miljoen. “De telefoon rinkelde niet meer tijdens de bankencrisis”, herinnert hij. “Dat was beangstigend. Mensen durfden niet meer te investeren. Want als de bank failliet ging, wat moesten ze dan doen? Die onzekerheid heeft ons zeker parten gespeeld. In die periode verkochten we met moeite twee appartementen per maand, een zesde van de topmaanden.”

Zijn bedrijf versterkte verleden jaar zijn financiële structuur met het oog op nieuwe investeringen. Hoopt hij te kunnen inspelen op problemen bij collega-promotoren? “Er wordt veel gesproken over prijsdalingen en verplichte verkopen. Wel, daar is weinig van te merken. De prijzen zijn niet gestegen, dat is nieuw. De markt is echter vree stabiel. Uiteindelijk zullen de kopers terugkeren naar het vertrouwde vastgoed als baken in moeilijke tijden.”

Door Hans Brockmans en Laurenz Verledens

“Er is zo weinig aanbod van goede gronden, dat je gewoon de prijs moet betalen. De mindere percelen, dat is een andere zaak. Die wil niemand meer” (Paul Gheysens, Ghelamco)