Sociale woningen gaan mee met de tijd

Sociale flatjes krijgen een nieuwe bestemming als luxeappartement. Voor een arbeidershuisje in een tuinwijk betaal je een klein fortuin. De socialewoningbouw van toen doet het goed op de vastgoedmarkt. Kunnen we hetzelfde zeggen over de socialewoningbouw van nu?

Er kondigt zich een nieuwe stap in de sociale huisvestiging aan. En ook de terminologie moet zich aanpassen. Dat is een idee van de Vlaamse Bouwmeester Marcel Smets. De bouwmeester vindt ‘gesubsidieerd wonen’ een betere benaming.

Het valt niet te ontkennen dat er aan sociaal wonen een stigma kleeft. De (voor)beelden van weinig opbeurende torencomplexen waarin de samenlevingsproblemen zich (letterlijk) opstapelen, zijn genoegzaam bekend. Dat negatieve imago wordt nog versterkt door de schandalen en het gesjoemel bij enkele socialehuisvestingsmaatschappijen.

Toch gebeurt er ook heel wat moois in de sociale huisvesting. Kleine en grotere projecten die met zin voor kwaliteit een aangename woonomgeving creëren. Sociale woningen die niet als zodanig herkenbaar zijn. De sector gaat ook naarstig op zoek naar samenwerkingsmogelijkheden met de privéspelers. ImmoTrends zet enkele innoverende projecten en concepten in de schijnwerpers.

Sint-Antoniuspleintje (Westerlo)

Een probleemwijk is geen exclusief stadsfenomeen. Ook plattelandsgemeenten hebben hun mindere en moeilijker buurten. In het charmante Zoerle-Parwijs, een deelgemeente van Westerlo, ontsierden leegstaande panden en braakliggende terreinen de westrand van de dorpskern. Inmiddels is die beginnende dorpskanker uitgeroeid. En dat dankzij een socialehuisvestingsproject.

Sint-Antoniuspleintje is een kleinschalig (dertien woningen) maar vernuftig inbreidingsproject. “We kiezen locaties dicht bij de kerktoren”, zegt Nathalie Verbeek, diensthoofd projecten bij de socialehuisvestingsmaatschappij Zonnige Kempen. “Op die manier leggen we geen beslag op de open ruimte. En de bewoners hebben de auto niet nodig om naar de bakker of de beenhouwer te gaan.” Het vroegere Sint-Antoniusstraatje werd opgewaardeerd tot een aangenaam pleintje waarop twee woonblokken uitgeven die verschillende woontypes (patiowoningen, gezinswoningen, duplexappartementen en een aanpasbare woning) combineren.

Maar dit project, een ontwerp van het architectenbureau ThemaS, excelleert vooral in duurzaamheid. De zogenaamde triasenergetica – energieverbruik voorkomen, duurzame energiebronnen gebruiken en dat zo efficiënt mogelijk – vormde het uitgangspunt bij het ontwerp.

Niet dat je dat ziet aan het Sint-Antoniuspleintje. Alleen de zonnepanelen op het dak verraden de duurzame insteek. “Energieverbruik voorkomen is vooral een conceptuele kwestie”, legt Nathalie Verbeek uit. Zo zijn de meeste woningen zuidelijk georiënteerd en voorzien van een groot glasoppervlak op het zuiden. Door compact en aaneengesloten te bouwen, wordt het warmteverlies beperkt. Alle woningen zijn ook goed geïsoleerd. En elke woning is uitgerust met een individueel ventilatiesysteem op basis van warmteterugwinning: warme afvoerlucht zorgt voor de opwarming van koude toevoerlucht. Zonneboilers, een asfaltcollector met warmteopslag in de bodem, een warmtepomp en fotovoltaïsche panelen zorgen ervoor dat het gros van de energie duurzaam is.

“We hebben aan die trias energetica zelf nog drie stappen toegevoegd”, vervolgt Verbeek. “We meten en controleren op een systematische manier het verbruik. We informeren onze bewoners over hoe ze de verschillende technieken optimaal kunnen gebruiken. En we communiceren onze bevindingen zo ruim mogelijk.” Ze benadrukt dat de keuze voor duurzaam bouwen ook een keuze is voor de bewoners. “Dankzij de energiebesparende maatregelen ligt hun energiefactuur een stuk lager. Het is dus ook een sociale maatregel.”

Het Sint-Antoniuspleintje is een demonstratieproject. Zonder extra subsidiëring van de Vlaamse overheid is zo’n duurzaam project geen haalbare kaart voor socialehuisvestingsmaatschappijen. Maar Verbeek nuanceert: “Het klopt dat we enkele technieken gebruiken die de kostprijs hebben verhoogd. Maar duurzaam bouwen hoeft niet noodzakelijk duurder te zijn. Integendeel, compact bouwen bijvoorbeeld drukt de prijs. In onze andere projecten hanteren we binnen de normale budgetten ook de principes van duurzaam bouwen.”

Militair Hospitaal (Antwerpen)

De herontwikkeling van het oude Militair Hospitaal in Berchem is een project van de stad Antwerpen onder de regie van het Autonoom Gemeentebedrijf Vespa, en de projectontwikkelaars Vanhaerents en Wilma Project Development. Op de voormalige militaire site (7,7 hectare) komen 400 woningen, een mix van parkappartementen, lofts, stadswoningen en een honderdtal sociale woningen en appartementen. Het ontwerp is van het architecten-bureau Beel-Achtergael.

“Dit project is een uitstekend voorbeeld van een manier waarop binnen een privaat-publieke constructie een kwalitatief woningbouwproject gerealiseerd kan worden”, zegt Mario De Putter, architect in het team van de Vlaamse Bouwmeester. “Het Militair Hospitaal in Antwerpen is bovendien een grootschalige ontwikkeling met heel wat betrokken partijen. De focus lag echter op kwaliteit. En dan heb ik het niet alleen over het ontwerp. Het kwaliteitsdenken zit verankerd in het projectproces. De regie is in handen van een sterke overheid.”

Hoe dan? Yannick Dufraimont, projectdirecteur bij AG Vespa, wijst op de “tandembenadering van stad en AG Vespa”. “De rol van AG Vespa is die van projectregisseur: wij moeten ervoor zorgen dat het project gerealiseerd wordt binnen de vooropgestelde termijnen en begroting. De taak van de stad, via de dienst stadsontwikkeling, is de kwaliteitsbewaking. We beslissen in overleg en als evenwaardige partners.”

De socialehuisvestingsmaatschappijen De Goede Woning en Arro Antwerpen, die instaan voor de bouw van de sociale huur- en koopwoningen, zaten via een zogenaamde Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO, zie verder) ook al in een vroeg stadium rond de tafel. “Dat heeft als grote voordeel dat ze betrokken worden bij de visieontwikkeling en de procedures”, getuigt Dufraimont.

Het integreren van sociale huisvesting in een groter (lucratief) project is ook relatief nieuw. En het is een piste die de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) wel genegen is. Het verlaagt de drempel voor projectontwikkelaars om in te stappen in een project voor sociale huisvesting. En gemengde projecten zijn ook maatschappelijk interessant: ze halen de sociale bewoners uit het isolement. In het Militair Hospitaal liggen de sociale woningen verspreid over de hele site en net als de andere woningen zijn ze een ontwerp van architect Stéphane Beel.

Silvertop (Antwerpen)

Vooral in het buitenland, maar ook bij ons lijkt de wijdverspreide hoogtevrees in de (woning)bouw af te nemen. De toenemende druk op de schaarse open ruimte is daar niet vreemd aan. En wonen op grote hoogte heeft weer iets chics, zeker als het uitzicht er mag zijn. Een mooi voorbeeld van deze ommekeer is de herontwikkeling van de toren van architect Re-naet Braam langs de A12 in Boom. In 1973 gebouwd als sociaal wooncomplex krijgt dit icoongebouw vandaag een nieuwe bestemming als luxueuze woontoren.

Maar is de nieuwe luxebestemming van de Boomse toren ook niet een bevestiging van het pijnlijke falen van de combinatie hoogbouw en sociale woningbouw? Gaat het in het televisienieuws over samenlevingsproblemen in de sociale huisvesting, dan komt steevast de befaamde Chicagobuilding op de Antwerpse linkeroever in beeld. En in de jaren negentig hadden de drie Silvertoptorens, eveneens in Antwerpen, een gelijkaardige bedenkelijke reputatie.

Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat toenmalig minister van Huisvesting Jaak Gabriëls (Open VLD), toen hij het renovatiedossier op zijn bord kreeg, hardop pleitte voor afbraak van de torens. De eigenaar, de socialehuisvestingsmaatschappij De Goede Woning, verdedigde echter met succes de renovatie van de torens. In april 2006 werd de eerste toren opgeleverd.

“Bij nieuwe projecten geven wij de voorkeur aan kleinschaligheid”, zegt voorzitter Boudewijn Muts. “Maar je moet realistisch zijn. In die torens woonden meer dan 600 gezinnen. Waar ga je die in een stad als Antwerpen huisvesten? Als er al beschikbare locaties zouden zijn, stuit je nog op het probleem van de grondprijzen die voor een socialehuisvestingsmaatschappij onbetaalbaar zijn. In een stad is hoogbouw niet onlogisch. Bovendien was de structuur van de torens nog in orde. Daarom konden we grondig renoveren tegen 80 % van de kosten voor een gelijkaardige nieuwbouw.”

Los van deze financieel-economische argumenten gelooft men bij De Goede Woning ook in de intrinsieke woonkwaliteit van hoogbouw. Muts: “We hebben onze bewoners destijds bevraagd en een grote meerderheid gaf aan dat ze graag in de Silvertoptorens wonen. Het zijn kleine appartementen, maar het wijde uitzicht compenseert voor een deel de beperkte oppervlakte. Het is ook een schitterende locatie.”

Toch is er een breuk met het verleden, want Muts ontkent niet dat er problemen waren. Zo werd er geopteerd voor minder (197 in plaats van 228) maar ruimere appartementen. En in samenwerking met architectenbureau A33 ging hij op zoek naar kleine en grotere ingrepen om overlast en vandalisme te voorkomen. Het isolement van de buildings werd doorbroken met fiets- en wandelpaden die langs en door de torens lopen. In een nieuw laagbouwvolume zijn een supermarkt, architectenbureau en ontmoetingscentrum ondergebracht. Die nieuwe ‘buren’ zorgen voor extra activiteit en sociale controle. De Goede Woning kreeg ook de toelating om bij wijze van proefproject 20 % van de woningen voor te behouden aan huurders met een modaal inkomen. “In zulke grote complexen is het belangrijk dat de bewoners niet alleen uit de laagste sociale klassen komen”, stelt directeur Bennie Forier. “Een goede bewonersmix verhoogt de draagkracht van het project.”

Het negatieve imago van de Silvertoptorens lijkt verleden tijd. “De televisieploegen blijven weg”, zegt Forier. “Maar onze torens blijven een attractie. We hebben hier sinds de renovatie al een veertigtal bezoekersgroepen mogen rondleiden.” De renovatie van de eerste toren werd onlangs bekroond met de Hipolietprijs (Huisvesting Ideeën Prijs) van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH).

Een PPS-formule die werkt

In Vlaanderen zijn er ongeveer 135.000 sociale woningen, wat neerkomt op nog geen 6 % van het totale woningbestand. Dat is ver onder het Europese gemiddelde (12 %). Om die achterstand in te halen, rekent de Vlaamse overheid ook op een grotere deelname van privépartners bij de ontwikkeling van sociale (huur)woningen. Maar de klassieke aanbestedingsprocedures en PPS-constructies leken hiervoor niet altijd geschikt.

In 2001 werd daarom binnen de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, inmiddels omgedoopt tot de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), een nieuwe aanbestedingsformule ontwikkeld: de Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO). Het initiatief verschuift via deze procedure grotendeels naar de privéspelers. Zij kunnen zelf bouwgronden aanbieden en er sociale woningen op bouwen onder het bouwheerschap van een socialehuisvestingsmaatschappij.

De CBO-procedure, ook wel kleine PPS genoemd, bestaat uit drie fasen. In de eerste fase toetst de VMSW de projectvoorstellen aan de gunningsvoorwaarden voor de grond. Vervolgens wordt het uitgetekende voorontwerp beoordeeld. In de derde fase wordt met de overgebleven kandidaten onderhandeld over de kostprijs en het uitvoeringsdossier. “Het grote voordeel van deze gefaseerde aanpak is dat de kosten voor de privépartners aanvankelijk minimaal zijn”, zegt Eric De Tré van de VMSW. “Ze nemen toe in de tweede en vooral de derde fase, op het moment dat het redelijk zeker is dat het project gerealiseerd kan worden. Een flexibel verwijsbestek laat ook toe dat de inschrijver eigen firmakwaliteiten verwerkt in het project.”

Sinds de lancering van de formule werden al 570 sociale woningen in de steigers gezet via de CBO-procedure. De Vlaamse Confederatie Bouw toont zich bij monde van directeur-generaal Marc Dillen enthousiast. “De overheid moet de Vlaamse woningbouwers als partners beschouwen in plaats van ze tegen te werken”, schrijft hij in een persbericht. Waarna hij de CBO-procedure als een succesvoorbeeld aanhaalt.

Door Laurenz Verledens