Ruil uw aandelen voor bakstenen

Nu de beurs al anderhalf jaar omlaag tuimelt, liquiditeiten nauwelijks vergoed worden en de obligaties niet bepaald in vorm verkeren, kunt u misschien beter in vastgoed investeren. Maar doe het snel, anders heeft u voor uw geld alleen nog een lemen hutje.

Wanneer we de onderhandse verkopen bekijken, dan is de index van de woningprijzen in België er in 2000 met 3,4% op vooruitgegaan in vergelijking met 1999. De gemiddelde prijs voor een Belgische woning bedroeg eind 2000 79.000 euro (3,2 miljoen frank). Dat was 26% meer dan in 1995 en 77% meer dan in 1990. Die cijfers zijn afkomstig van het immobiliënstudie- en adviesbureau Stadim, dat elk jaar onder het vaandel van Fortis Bank en in samenwerking met de Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat, zijn Gids der Onroerende Waarden publiceert. Voor wie in de grote stad woont, mogen die cijfers misschien belachelijk lijken, maar ze zijn als gemiddelde wel representatief.

De gewogen prijsindex in Vlaanderen toont een stijging van 4% tegenover vorig jaar, van 26% ten opzichte van 1995 en van 78% in vergelijking met 1990, terwijl de gemiddelde prijs opgeklommen is naar 84.000 euro (3,4 miljoen). In Wallonië bedraagt dat gemiddelde nu 68.000 euro (2,75 miljoen frank), een stijging van respectievelijk 2% (tegenover 1999), 29% (1995) en 81% (1990). In Brussel staat de gemiddelde prijs op 111.000 euro (4,55 miljoen frank), wat een stagnatie betekent ten opzichte van het voorgaande jaar, maar wel een stijging met 18% ten opzichte van 1995 en van 51% ten opzichte van 1990.

Wat de appartementen betreft, ging het prijzenniveau er in 2000 met 7% op vooruit naar een gemiddelde van 89.000 euro (3,6 miljoen frank). Dat is 22% meer dan in 1995 en 39% meer dan in 1990. “Als we dat alles op termijn bekijken, blijkt dat de evolutie van de residentiële prijzen in Vlaanderen en Wallonië gelijkloopt,” zegt Philippe Janssens, de oprichter van Stadim. “Sinds 1953 stellen we een gemiddelde jaarlijkse stijging vast van 6,41% in Vlaanderen en 6,22% in Wallonië.”

Alleen hoogste gamma wankelt

Volgens Jean Corman, gedelegeerd bestuurder van het agentschap Victoire Properties in Brussel, kan de huidige stabiliteit van de residentiële markt deels verklaard worden door de lage hypothecaire rentevoeten. Die blijven aantrekkelijk en wakkeren de vraag aan. Toch is de aantrekkingskracht veel minder sterk dan twaalf of achttien maanden geleden, toen je nog een hypothecair krediet kreeg voor 4,6% à 4,9%. “Dat niveau was pas écht aantrekkelijk voor kandidaat-kopers. Het feit dat we onder de psychologische grens van 5% doken, was erg positief voor de markt,” herinnert hij zich.

Corman stelt vast dat de prijzen vrij goed liggen op de residentiële markt. Het aantal transacties is weliswaar gedaald, maar dan vooral in het duurdere gamma _ zeg maar vastgoed van boven het miljoen euro (ruim 40 miljoen frank). Nu de euforie op de beurs voorbij is, voelden de kopers zich snel veel minder rijk. Er wordt dan ook nadrukkelijker over de prijs gediscussieerd en de onderhandelingen verlopen veel stroever dan anderhalf of twee jaar geleden. Voorzichtigheid is troef. Daar staat tegenover dat de markt in de middenmoot (250.000 à 370.000 euro) vrij prijshoudend is.

Michel Pleeck, verantwoordelijk voor het vastgoeddepartement van BBL Investment Bank, bevestigt dat de evolutie van de prijzen heel verschillend is naar gelang van het prijzengamma. “We zitten niet meer in de tweede helft van de jaren tachtig, toen de hele markt naar boven getrokken werd. Wat op dit ogenblik nog het best loopt, zijn de eengezinswoningen van ongeveer 150.000 tot 250.000 euro (circa 6 tot 10 miljoen frank).”

Ook nieuwe appartementen hebben tegenwoordig heel wat succes. Veel mensen keren terug naar de stad: senioren die hun tuin niet meer kunnen onderhouden, gescheiden gezinnen die op zoek zijn naar kleinere woningen, en mensen die ver buiten Brussel wonen en de buik vol hebben van de files. Die laatste categorie kiest dan makkelijker voor een klein appartement in Brussel dat als pied-à-terre dient, terwijl ze nog een of twee keer per week naar huis gaan. Pleeck: “Daarnaast zijn er nog de serviceflats ( nvdr – gemeubileerde appartementen met of zonder schoonmaak- en wasserijdiensten) die gedurende zes maanden tot twee jaar betrokken worden door in België wonende expatriates.” Geografisch gezien zijn Brussel en Vlaams- en Waals-Brabant het meest in trek. In Vlaams-Brabant gaat het dan onder meer om Wemmel en Kampenhout.

En hoe zit het met de lofts? “Wat de lofts betreft, is het aanbod vrij schaars en niet interessant genoeg. De lofts in de Espace Jacqmotte achter het Brussels Justitiepaleis waren een succes, maar die richtten zich vooral op een goed verdienend cliënteel van expatriates. De hele markt blijft vrij marginaal in Brussel,” stelt Jean Corman vast. “Lofts richten zich vooral naar mensen met een sterke persoonlijkheid, die zeer gevoelig zijn voor het karakter van het goed,” bevestigt Eric Verlinden, gedelegeerd bestuurder van het immobiliënnetwerk Groep Trevi, dat in residentieel vastgoed gespecialiseerd is. “Ze willen hun woning van A tot Z helemaal zelf ontwerpen en dat schrikt de promotoren natuurlijk af. Behalve als het om een rendabele locatie gaat die bovendien voldoende in is.”

Charme heeft een prijs

“Algemeen beschouwd houdt de markt zich goed, en gaat hij voort op zijn elan van het eerste trimester van dit jaar. In het totaal mogen we ervan uitgaan dat over de eerste zes maanden van 2001 de vraag naar de populairste woningen een procent of tien steeg,” zegt Eric Verlinden. Volgens hem liggen de huizen die het meest in trek zijn binnen een prijzenvork van 200.000 en 370.000 euro (ongeveer 8 tot 15 miljoen frank), en liggen die in aangename wijken in Etterbeek, Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Lambrechts-Woluwe, Elsene en Ukkel. Ook appartementen met een zekere charme doen het volgens Verlinden goed. Het gaat dan om flats uit de jaren twintig en dertig. De vraag naar appartementen met twee of drie slaapkamers in een groene omgeving houdt aan. Michel Pleeck ziet ook de nabijheid van openbaar vervoer en de veiligheid in de wijk als criteria.

Eric Verlinden benadrukt dat huizen in het Brusselse, die vijf jaar geleden nog rond de 140.000 euro (ongeveer 5,5 miljoen frank) draaiden, nu van de hand gaan voor 180.000 euro ruim 7 miljoen frank). Hij stelt ook vast dat de kleine belegger, die de jongste jaren erg ontgoocheld werd door de beurs, zich nu naar de zekerheid van het vastgoed keert. Hij belegt dan ook meer in flats van 37.000 à 74.000 euro (ongeveer 1,5 tot 3 miljoen frank) met de bedoeling die daarna te verhuren. Dat verklaart meteen het succes van nieuw en kwalitatief hoogstaand vastgoed. Dat haalt nog steeds een premie van 15% vergeleken bij een ouder, vergelijkbaar stuk vastgoed.

Wacht niet te lang

Insiders zien vooral de residentiële markt in Brussel de komende jaren nog groeien. Eric Verlinden raadt investeerders dan ook aan om nu al een klein vastgoedpatrimonium samen te stellen, om te kunnen profiteren van de hausse die eraan komt.

Jean Corman (Victoire Porperties) benadrukt dan weer het succes dat geboekt wordt in wijken in het oosten van Brussel. “De mensen zijn zich steeds meer bewust van de mobiliteitsproblemen in de stad en ze beseffen dat ze binnen de Brusselse ring moeten gaan wonen. Gemeenten zoals Oudergem, Bosvoorde, Sint-Pieters-Woluwe en Sint-Lambrechts-Woluwe zijn dan ook erg in trek.” Dat gaat dan wel een beetje ten koste van de rand, met name Waals- en Vlaams-Brabant. Corman: “Er wordt veel gesproken van een mogelijke daling van de registratierechten in Vlaanderen (van 12,5% naar 10%), maar dat is nog niet genoeg om de vraag aan te zwengelen. Er is immers nog niets concreet beslist.”

Ook Corman merkt dat het stadscentrum weer dynamisme uitstraalt. Zowat overal wordt grondig gerenoveerd, onder meer in de benedenstad. “De inspanningen van het Brussels Gewest werpen eindelijk vruchten af. Zolang ons land niet beschikt over een netwerk zoals de Parijse RER, zullen de mensen zich zorgen blijven maken over de mobiliteit.”

De Nederlandse gordel

Maar niet alleen de hoofdstad doet het goed. Michel Pleeck (BBL) wijst daarnaast op het succes van de streek langs de Nederlandse grens. Heel wat Nederlanders steken om fiscale redenen hun spaarcenten liever in Belgisch vastgoed. In 2000 werd volgens Stadim bij de woonhuizen de grootste prijsstijging opgetekend in het gebied langs de noordergrens (Maaseik +15,6%, Turnhout +10,5% en Tongeren +10,1%) en in West-Vlaanderen (Tielt +14,4%, Oostende +13,2% en Roeselare +10%). “De prijzen voor woonhuizen liggen bij ons dan ook gevoelig lager dan in Nederland,” legt Philippe Janssens uit.

“Nu de Nederlanders bij de aankoop van een woning in het buitenland eveneens kunnen genieten van de fiscale voordelen op de leninglast die in hun land gelden, maken we in de grensstreek een zodanige prijsstijging mee dat de woningen onbetaalbaar worden voor Belgen.”

Philippe Tomberg

In deze moeilijke tijden voor de spaarder krijgt de baksteen zijn aura van goederenkapitaal terug.

De gemiddelde prijs voor een Belgische woning ligt vandaag 26% hoger dan in 1995 en maar liefst 77% hoger dan in 1990.

De aantrekkelijkste huizen kosten tussen de 200.000 en de 370.000 euro en liggen in Etterbeek, Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Lambrechts-Woluwe, Elsene en Ukkel.