Redevco trekt zich terug uit Azië. Volgens topman Eric Van Dyck past de plotse omslag van de winkelvastgoedvennootschap van de familie Brenninkmeijer in een “Operatie Vermogensbescherming”.
Redevco plooit terug op Europa. De vastgoedvennootschap van de familie Brenninkmeijer (C&A) sluit de kantoren in Hongkong en Sjanghai. De shoppingcentra in Turkije en China worden geheel of gedeeltelijk verkocht. “We stellen onze ambities bij tot we een beter zicht hebben op de levensvatbaarheid van de niet-Europese markten. Daarom herprofileren we onze portfolio”, zegt Eric Van Dyck. De Antwerpenaar werd deze maand operationeel directeur en lid van de raad van bestuur van de groep Redevco met hoofdzetel in Amsterdam.
Veertien maanden geleden hield Redevco met zijn lokale partner Shui On Land nog een groots feest bij de start van het winkelcentrum Wuhan Tiandi Riverview Plaza in Wuhan, Zuidoost-China. Redevco Asia verkoopt nu zijn 50 procentparticipatie van 110 miljoen euro. Jaap Blokhuis, twaalf jaar CEO bij Redevco en de man die Azië wilde uitbouwen tot een tweede thuismarkt, kon zich niet vinden in de strategische bijsturing en trok de deur achter zich dicht.
De nieuwe CEO, Andrew Vaughan, vernieuwde het bestuur rond niet-uitvoerend voorzitter Dominic Brenninkmeijer grondig. De CEO neemt zelf Duitsland en Groot-Brittannië voor zijn rekening. Van Dyck, tot voor kort manager voor België en Luxemburg, neemt er nu ook Nederland bij, samen goed voor 35 procent van de portefeuille. Een collega-operationeel directeur leidt Zuid-Europa. De Italiaanse en Scandinavische investeringen worden afgebouwd. De twee bestuurders die Azië moesten uitbouwen werken als gewone medewerkers een oplossing uit voor het vastgoed daar. ” Core countries, core properties wordt het motto”, vat Van Dyck samen.
Azië is op lange termijn nochtans de toekomst, ook voor vastgoedinvesteerders. Is Redevco – dat naar eigen zeggen een investeringsperspectief heeft voor de komende generaties – niet te voorzichtig? De familie heeft voldoende middelen om op lange termijn te redeneren.
“Ons leidmotief is wealth preservation, de welvaart behouden die je in handen hebt”, legt Van Dyck uit. “Familiebedrijven reageren bijzonder conservatief op crisissen. Gokken is uit den boze. We mikken vanaf nu op triple A. Onze blootstelling aan Turkije moet verminderen, hoewel het soms aantrekkelijker is dan Europa. De hoge returns en hoge risico’s pasten niet in onze filosofie. Als we ooit naar Azië terugkeren – wat al binnen twee of drie jaar kan gebeuren – zullen we voorzichtiger zijn: met bestaande investeringen de markt leren kennen, om dan stap voor stap op eigen benen te staan.”
Marktleider in België
Sinds Redevco in 2001 GIB Immo heeft overgenomen, is het marktleider in Belgisch winkelvastgoed (zie kaderstuk Werk aan de winkel bij GIB Immo). Ons land is met 2 miljard euro aan winkelvastgoed goed voor een kwart van de activiteiten van de groep. De huurders zijn vooral distributieketens zoals Carrefour (40 %), Inno (10 %), Mediamarkt (2 %), C&A (10 %) en Brico (12 %).
Een derde van de winkels is gevestigd op toplocaties zoals de Antwerpse Meir, de Brusselse Nieuwstraat en de Gentse Veldstraat. “In deze koopjesperiode merkte ik weer dat winkelvastgoed laten renderen eigenlijk vrij simpel is: wees daar waar het volk is”, grinnikt Van Dyck.
Redevco miste vorige maand wel de grootste transactie aller tijden in Gent. In de Veldstraat telde de Limburgse familie Tans naar verluidt 40 miljoen euro neer voor een handelscomplex van 9500 vierkante meter, waar nota bene een C&A huist. “We waren ooit de eigenaar van dat pand”, lacht Van Dyck wat groen. “Maar we hebben het acht jaar geleden aan AG Real Estate verkocht voor de helft van de huidige prijs. Zulke posities mag je eigenlijk nooit opgeven. Het was voor de huidige koper een goede deal, want hij rekent op 4,5 procent rendement. Wie kan dat vandaag nog bieden zonder veel risico te nemen?”
Veel informatie over de eigen rendabiliteit wil Van Dyck niet kwijt. “Dat is privé. We streven naar een jaaropbrengst met dubbele cijfers, waarvan het eerste een 1 is. Dat is ongeveer de helft meer dan de markt.”
Loodzware papierwinkel
De voorbije jaren werkte Redevco vooral aan de herontwikkeling van de voormalige Carrefour-gebouwen tot moderne winkelcentra. De papierwinkel is loodzwaar. “Onlangs was ik een halve dag bezig met het ondertekenen van de aanvragen voor een bouwvergunning van ocharme drie pandjes”, zucht Van Dyck. “Kan je nagaan wat dat ons aan overhead heeft gekost. Het mag trouwens wel eens gezegd worden dat Wallonië veel soepeler is in zijn gunningsbeleid. Het respect voor ondernemers is er groter.”
Het gros van het voorbereidende werk is nu achter de rug, maar is er wel nood aan extra winkelvastgoed? Staan in ons land al niet genoeg ‘dozen’ langs de weg? “Onze dozen zijn groot en bovendien mooi verpakt”, betoogt Van Dyck. “We werken met gevestigde architecten als Buro 2 en Jaspers om ze een attractief en wat frivoler uiterlijk te geven, maar ze moeten natuurlijk wel renderen. De huurprijzen laten niet toe er een toparchitect als Norman Foster op te zetten.”
Niet op overnamepad
Redevco wil zijn portefeuille efficiënter beheren. De focus ligt op clusters rond grote steden. De groei zal hoofdzakelijk bestaan uit eigen ontwikkelingen binnen de bestaande portefeuille. “Wat niet wegneemt dat we een buurpand zullen bekijken als het te koop staat”, verklaart Van Dyck. “We verkopen kleinere panden aan lokale vastgoedinvesteerders of ook aan franchisenemers die hun eigen vastgoed willen inkopen. We zijn meer bezig met stroomlijnen dan met aankopen. Ik ben een zeiler. Als je een storm ziet aankomen, moet alle ballast eruit, leg je aan met acht lijnen in plaats van vier en wacht je tot hij overwaait. Het kan nog wel een jaar of drie – vijf in een pessimistisch scenario – duren voor we weer op het overnamepad gaan.”
Zal Redevco Uplace bekijken, als het ooit op de markt komt (zie kaderstuk Twijfels over Uplace)? “Onze aandeelhouders worden een beetje nerveus als een actief te zwaar weegt in de onderneming”, vertelt Van Dyck. “We investeren in principe maximaal 75 miljoen euro per keer. Laat ons wel wezen, daar kan je al behoorlijk ver mee springen.”
HANS BROCKMANS
“Eigenlijk is winkelvastgoed laten renderen vrij simpel: wees daar waar het volk is” Eric Van Dyck
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier