De Amerikaanse nieuwbouw zit in het slop, de hypotheekmarkt worstelt met een stijgend aantal wanbetalers en de waarde van het doorsnee huis daalt. Het ventiel van de Amerikaanse huizenmarkt staat wagenwijd open en de vrees leeft dat de ontsnappende luchtstroom ook de Amerikaanse economie onderuit zal blazen. Recessie of geen recessie in de VS: dat is de vraag die de financiële markten momenteel in de ban houdt. Indien ja, dan riskeert de appelflauwte op de beurzen te ontaarden in een venijnige baissemarkt. Bij een neen zal de gezonde correctie snel vergeten zijn. Zolang het dollarkwartje geen kant gekozen heeft, zal wispelturigheid troef zijn op de beurzen.
...

De Amerikaanse nieuwbouw zit in het slop, de hypotheekmarkt worstelt met een stijgend aantal wanbetalers en de waarde van het doorsnee huis daalt. Het ventiel van de Amerikaanse huizenmarkt staat wagenwijd open en de vrees leeft dat de ontsnappende luchtstroom ook de Amerikaanse economie onderuit zal blazen. Recessie of geen recessie in de VS: dat is de vraag die de financiële markten momenteel in de ban houdt. Indien ja, dan riskeert de appelflauwte op de beurzen te ontaarden in een venijnige baissemarkt. Bij een neen zal de gezonde correctie snel vergeten zijn. Zolang het dollarkwartje geen kant gekozen heeft, zal wispelturigheid troef zijn op de beurzen. Ook de diagnoses van de huidige en voormalige voorzitter van de Amerikaanse centrale bank, Ben Bernanke en Alan Greenspan, staan haaks op elkaar. Greenspan geeft zijn goedbetaalde speeches cachet met het R-woord, terwijl Bernanke van oordeel is dat de VS dit jaar rustig zullen verder groeien. Hij deelt de bezorgdheid over de vastgoedmarkt niet. Officieel toch niet. Feit is wel dat de bakstenen zwaar op de maag van de Amerikaanse economie liggen. Ten eerste roomde de implosie op de nieuwbouwmarkt ongeveer 1 %-punt van de economische groei. Het ergste zou hier voorbij zijn, maar daarmee is de vastgoedcrisis niet bezworen, verre van. Het venijn zit vooral in dalende huizenprijzen, omdat zij de consumptie van de gezinnen onderuit kunnen halen. Reden: Joe Sixpack heeft de voorbij jaren zijn huis als Bancontact gebruikt. Hij nam een extra hypotheek met de gestegen waarde van het huis als onderpand - in België zijn dergelijke transacties ondenkbaar en onmogelijk, in de VS is het gemeengoed. Greenspan werkte als Fed-voorzitter nog mee aan een studie die berekende dat de Amerikanen de voorbije jaren tot 5 % van hun beschikbaar inkomen puurden uit de waardestijging van hun huis. De consumptie boomde en de spaarquote van de gezinnen daalde onder nul. Die bron van inkomsten is nu snel aan het opdrogen. "Een tragere stijging van de huizenprijzen kan gedurende enkele jaren 0,75 %- à 1,5 %-punt scheren van de groei. De onzekerheid over de schatting is echter groot," schrijft John Duca, hoofdeconoom van de Fed-afdeling in Dallas. Nu de huizenprijzen over een breed front dalen (zie grafiek), riskeert de groeischade groter te zijn. Analisten houden daarom angstvallig de kleinhandelsverkopen in de gaten om te zien hoe de consumptie reageert op de vastgoedcrisis. Een recessie komt nooit gelegen, maar zeker nu niet. Een escalatie van de vastgoedcrisis dreigt indien een recessie het gezinsinkomen aanvreet. Dan stijgt het aantal gezinnen dat zijn hypotheek niet meer de baas kan, dan komen nog meer woningen op de markt en dan dalen de prijzen verder, met een grotere recessiekans als gevolg. De perfecte vicieuze cirkel trekt zich dan op gang. Kortom, dan riskeert de schuldenberg achter de vastgoedhausse te gaan schuiven en dan zal Bernanke zijn visie moeten bijstellen. De Bank voor Internationale Betalingen onderzocht de gevolgen van veertien huizenbooms en -busts in de industriële wereld in de periode 1971-2000. Conclusie: een algemene stevige daling van de huizenprijzen was een vrij zeldzaam fenomeen, maar lokte op één uitzondering na altijd een recessie uit. Het bbp lag drie jaar na het begin van de prijsneergang op de huizenmarkt ongeveer 8 % lager dan in het scenario waarin de groei op het niveau van voor de neergang bleef. Maar zover is het in de VS nog niet. Greenspan verbaasde zich er al over dat de vastgoedblues de consumptie (nog) niet meer heeft aangetast. De Amerikaanse economie is echter niet alleen afhankelijk van de waarde van bakstenen en heeft nog andere ijzers in het vuur: De consumptie wordt ondersteund door stijgende lonen en een aantrekkende werkgelegenheid. Amerikanen genieten daarom van een stijgend beschikbaar inkomen. Gunstige werkgelegenheidscijfers zijn zeer belangrijk de komende weken, want ze zijn het ideale antigif tegen een zwakke vastgoedmarkt. Ook de daling van de olieprijzen in vergelijking met 2006 geeft de gezinnen wat extra zuurstof. De hypotheekrente blijft relatief laag, wat vrij snel een bodem zou moet leggen onder de vastgoedmarkt. Met dank aan China, Japan en de Opec-landen voor hun bereidheid om hun handelsoverschotten tegen lage rente te beleggen in de VS. Zij zouden met een vingerknip een zware recessie in de VS kunnen organiseren, maar ze hebben er absoluut geen belang bij om hun belangrijkste klant financieel te vermoorden. Daarnaast doet de recessieangst van de financiële markten de rente dalen, wat een vorm van automatische stabilisatie is. Soms is angst ook een bondgenoot. De Amerikaanse economie profiteert, veel meer dan de Europese, van de sterke wereldeconomie. Alle aandacht gaat naar het torenhoge Amerikaanse handelstekort, maar intussen zetten de VS ook vrij sterke exportprestaties neer, die bijdragen tot de economische groei. De dollarzwakte geeft de export nog een extra duwtje in de rug. Vergeet niet dat de Amerikaanse consumptiedrift een essentiële schakel was voor het mondiale groeimirakel dat we nu beleven. Als Europa, Japan en de groeilanden op hun beurt de VS uit het slop willen halen, zou nú het ideale moment zijn. Enkele structurele factoren die de voorbije jaren de vastgoedhausse stuwden, zijn niet verdwenen. De Amerikaanse bevolking groeit en meer mensen willen een eigen huis bezitten. Ook in de VS wordt de ruimte schaarser en zijn de hippe steden of de kustgebieden in trek. Daarnaast heeft financiële innovatie mogelijk gemaakt dat de gezinnen een deel van de waarde van hun huis cash konden verzilveren en herbeleggen in andere financiële activa (zie ook interview met Anton Brender op www.trends.be). De hogere liquiditeit van het eigen huis heeft ook de waarde verhoogd. Alle hoop is dus nog niet verloren. De Amerikaanse groei kan de vastgoedbaisse overleven. En op termijn zit er nog meer dan een zilveren randje aan het hele verhaal. Minder nieuwbouw en consumptie maken middelen vrij voor bedrijfsinvesteringen, die op langere termijn de productiviteit en welvaart verhogen. Daan Killemaes