Pylos wacht op de vastgoedcrash

De Brusselse vastgoedontwikkelaar Pylos bereidt zich voor op een schok op de kantoormarkt. Verkopen onder druk zullen de prijzen naar omlaag halen, verwacht CEO Edward De Nève.

De Brusselse vastgoedontwikkelaar Pylos verkoopt zijn eerste projecten in Brazilië en begint een investeringsronde van 30 miljoen euro in Luxemburg. Voor het einde van dit jaar start het projecten in Mozambique vanuit een nieuw kantoor in Johannesburg. Pylos heeft 500 miljoen euro vastgoed in de pijplijn, waarvan 40 procent in Europa. Het verkocht al voor 357 miljoen euro of 153.914 vierkante meter. Dit jaar gaat naar verwachting voor 100 miljoen de deur uit. Dat is best indrukwekkend als je weet dat de oprichters Edward De Nève (41) en Vincent Boutens (44) pas twaalf jaar geleden begonnen zijn.

“Niet dat alles van een leien dakje ging”, benadrukt De Nève. “We hebben ook zwarte sneeuw gezien. Toen we voor sommige projecten geen eindinvesteerders vonden. Of toen een aannemer failliet ging en de bouw van de zetel voor Robert Half en Michelin in tijdsnood dreigde te komen. Ook kwamen wij als snotapen amper voorbij de secretaresse van de bankdirecteur. Vandaag praten we met de top van de banken.”

Arrogante promotoren

De Nève en Boutens zegden hun carrière bij de vastgoedmakelaar DTZ- Winssinger vaarwel op het hoogtepunt van de vastgoedboom, toen in Brussel jaarlijks 700.000 vierkante meter kantoorruimte werd gebouwd. Dat is dubbel zoveel als vandaag. “Er was gewoon een tekort aan kantoren”, motiveert De Nève de start van een eigen ontwikkelingsbedrijf. “De promotoren waren superarrogant en onze klanten wilden een betere service. Dus beslisten we het zelf te doen.”

Het tweetal werkte voor Diehold en AXA in Zellik aan een project ter waarde van 30 miljoen. Een detail: ze hadden amper 100.000 euro spaargeld. Daar spring je in kantoorvastgoed niet ver mee. Uiteindelijk stapten de families Donck (ex-Campina), Desimpel en een Britse investeerder in de projectvennootschap. “Uiteraard waren onze partners liever aandeelhouder op het hoogste niveau in onze structuur”, stelt De Nève. “Dat gaf stevige discussies. Maar wij willen zelf aan het roer staan.”

In de periode 2001-2005 volgden met dezelfde partners drie projecten met een totale verkoopwaarde van 50 miljoen euro. Pylos ontwikkelde twee derde van zijn 25 ontwikkelingen met eigen kapitaal (in aparte werkvennootschappen en zonder geconsolideerde cijfers te publiceren). Dat kon bijvoorbeeld door de aankoop van de projecten in schijven op te delen, van optie over recht van opstal tot volledige eigendom. Het vond ook partijen die zich in een vroeg stadium engageerden, als huurder, aankoper of via een vendor’s loan (waarbij Pylos een gebouw herontwikkelt in opdracht van de verkoper en dat dan van hem koopt).

“Pylos is een dynamisch bedrijf, dat met wat kleinere projecten een niche heeft gevonden”, weet Marnix Galle van Allfin, een ontwikkelaar die sterk actief is in Brussel en de stad Luxemburg. “Ze kopen soms projecten die ik ook al eens heb bekeken, maar heb afgewezen. Maar je moet niet luisteren naar een projectontwikkelaar die een project heeft afgewimpeld. Dikwijls hadden die neezeggers achteraf ongelijk. Nog een meevaller bij Pylos: het zijn niet alleen correcte collega’s, maar ook toffe gasten.”

Professionaliseren in Brazilië

Vrij snel nam Pylos een project over in het Groothertogdom, waar het nu vier projecten lopen heeft in het zakendistrict. In 2008 startte Pylos in Frankrijk. Maar toen barstte de crisis los. “De euro wankelde”, schetst De Nève.”Dus doken we onmiddellijk in ons internationale netwerk om ons te kunnen indekken tegen een eventuele devaluatie. We kwamen, na India te hebben overgewogen, terecht in Brazilië, waar de cultuur en de religie meer op die van ons lijken.”

In Brazilië eist Pylos een rendement van minstens 20 procent, ruim een derde meer dan in de Benelux. Het risico is er nu eenmaal groter dan op een triple A-locatie in Luxemburg. “We werken er met ijzersterke lokale mensen, maar we willen de controle behouden”, zegt De Nève. Daarom verhuisde Vincent Boutens in 2010 naar Brazilië. Hij werd als financieel directeur vervangen door Tom Deckers, die zijn sporen verdiende bij Ernst & Young en ontwikkelaar Vizzion.

Om de internationalisering te ondersteunen, versterkte Pylos zijn ploeg in Brussel tot 25 professionals. “Alleen kan ik het hier niet bolwerken”, weet De Nève, een gewezen topsporter in de karatevariant kyokushinkai. “Onrechtstreeks geven we werk aan, schat ik, 1200 personen.”

Via Braziliaanse relaties kwam Pylos in contact met Mozambique, net als Brazilië een gewezen Portugese kolonie. Daar wilden enkele mijnbedrijven op korte termijn voor hun 600 ingenieurs luxewoningen laten bouwen. “Zij hebben de fondsen en wij de technische expertise, dus was er een perfecte match”, meent De Nève. “Voor het einde van dit jaar willen we rond zijn.”

De Nève schat dat de Afrikaanse portefeuille op termijn een derde van het totaal zal bedragen, evenveel als die in de Benelux. Net als in de andere landen worden lokale vastgoedexperts mede-eigenaar van de projecten. Bouwens verhuist naar Kaapstad en wordt in Brazilië vervangen door Deckers. “Je stuurt geen paar miljoen euro naar Afrika in de hoop dat ze vanzelf terugkomen”, verklaart De Nève.

Scharniermoment

In tegenstelling tot heel wat vastgoedspelers, kijkt De Nève positief tegen de toekomst aan. De vastgoedmarkt bevindt zich volgens hem op een scharniermoment, met weinig projecten en veel vraag. Hij stelt vast dat er geen voorraad wordt opgebouwd voor nieuwe kantoorgebouwen op toplocaties.

Maar ontwikkelaars vinden amper senior financing. Banken eisen dat de gebouwen op voorhand voor 100 procent verhuurd zijn en eisen 20 procent eigen inbreng. “Onder die strakke voorwaarden praat een projectontwikkelaar beter rechtstreeks met de eindinvesteerder om samen een project op te starten”, vindt De Nève. “Die beweging is volop bezig. Duitse investeringsfondsen hebben elke dag miljoenen euro’s ter beschikking. Zo moet het investeringsfonds Deka elk jaar 6 miljard investeren in Europees vastgoed. Op de bank brengt dat kapitaal niks op. Ze bellen ons bijna wekelijks of onze projecten ondertussen al voldoende huurders hebben, zodat ze het dossier kunnen opstarten. Bijna wanhopig. De investeringsfondsen hebben een cashprobleem.”

Aan de vraagzijde broeit er ook wat. Heel wat bedrijven hebben geherstructureerd en zoeken een kleiner kantoor op een goede locatie. “Er zullen op toplocaties weer projecten op plan worden gebouwd”, meent De Nève. “Pas op, ik denk niet dat de buitenlandse investeerders opnieuw roekeloze investeringen zullen doen, zoals voor 2008. Misschien wel over een jaar of tien, als ze deze crisis weer vergeten zijn.”

De heropleving van kantoorvastgoed wordt aangestookt door de problemen die de banken en hun klanten ondervinden. De Nève voorspelt dat de banken vastgoedspelers zullen dwingen hun projecten op de markt te gooien. En dan kan Pylos kopen tegen lagere prijzen. Marnix Galle van Allfin is daar niet van overtuigd: “Het is mogelijk dat een buitenlandse bank zo radicaal een einde maakt aan de relatie met zijn Belgische vastgoedklant. Maar een Belgische bank zie ik niet zo drastisch handelen. Vergeet ook niet dat het juridisch moeilijk is plots een hypotheeklening af te breken.”

De Nève wijst erop dat de banken de volgende maanden wereldwijd 160 miljard euro bedrijfskredieten zullen heronderhandelen. “Daaronder zijn er, weet ik, ook heel wat van Brusselse vastgoedpartijen. Die kunnen een project niet afwerken omdat ze tegen hun vroeger berekende prijzen geen huurders vinden. Of een investeerder heeft een project, dat voor de helft leegstaat omdat het huurcontract is afgelopen en de klant ergens anders in Brussel een kwart goedkoper kan huren. In dat geval eist de bank de heronderhandeling van de leningen.”

Die eigenaar van het gebouw moet dan dikwijls onder dwang verkopen. Vandaag staat bijvoorbeeld een gebouw te koop, dat voor 90 miljoen in de boeken staat, maar waarvoor 20 miljoen wordt geboden. “En dat is het waard”, zegt De Nève. “Of neem het hoofdkwartier van een chemiebedrijf, waar de vraagprijs van 17 miljoen zakte naar 7 miljoen. Voorbeelden zijn legio.”

Tegen die lage prijzen wil Pylos dat gebouw voort ontwikkelen of renoveren. Maar niet het hele pakket van 1 miljoen vierkante meter leegstaande gebouwen in Brussel komt in aanmerking. “Maximaal 10 tot 15 procent van de lege kantoorgebouwen is goed genoeg voor nieuwe huurders”, oordeelt De Nève. “De rest is crap. De Brusselse vastgoedmarkt gaat moeilijke tijden tegemoet. Maar de een zijn dood is de andere zijn brood.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE EMY ELLEBOOG

“Maximum 10 tot 15 procent van de lege kantoorgebouwen is goed genoeg voor nieuwe huurders. De rest is crap”