Populairder dan de staatsbon

Vastgoed heeft het sentiment mee. Meer dan ooit lijkt het zijn status van veilige haven waar te maken. Maar de vlucht in de bakstenen belegging heeft wel een prijs. De concurrentie drijft de vastgoedwaarden stevig op. Een forse rentestijging kan de residentiële markt in woelig water brengen.

Er zijn goede Belgen en echte Belgen. Fons Verplaetse heeft zich bekend tot die tweede categorie. De eregouverneur van de Nationale Bank stak op Radio 1 de loftrompet over de staatsbons. Waarop journaliste Annelies Beck hem vroeg of hij dan ook had ingetekend. “Nee,” antwoordde Verplaetse na enig aandringen, “omdat ik eerder geïnteresseerd ben in onroerend goed.”

De appetijt van de Belg voor vastgoed is bekend. Boven op de investering in de eigen woning speuren we meer en meer de vastgoedmarkt af op zoek naar alternatieven voor de klassieke spaar- en beleggingsproducten. “De interesse voor vastgoed is, vooral bij onze grotere klanten, zeker nog toegenomen, maar het is geen nieuw fenomeen”, zegt Serge Langhendries, vastgoedspecialist bij de afdeling private banking van BNP Paribas Fortis. “Het dateert eigenlijk al van de eerste financiële crisis van eind 2008. Veel beleggers zijn ontgoocheld in de aandelenmarkten.”

Is de vlucht naar vastgoed dan vooral een negatieve keuze? Het aanhoudend slechte beursnieuws speelt in ieder geval mee, zegt Philip Walravens, algemeen directeur van de Brusselse vastgoeddienstverlener Tribeca Capital Partners. “Het is geen pretje om elke morgen in de krant te moeten lezen dat je vermogen weer gekrompen is. Misschien is je woning intussen ook 5 procent minder waard, maar omdat je het niet weet blijf je daar redelijk ontspannen bij.” Ook de lage rente is een cruciale factor. Met twee van de grote activaklassen, aandelen en obligaties, in de touwen, krijgt vastgoed stilaan een TINA-status (There Is No Altenative). Bovendien is vastgoed tastbaar, een enorme psychologische troef in het huidige klimaat van wantrouwen.

En dan hebben we het nog niet gehad over de echte voordelen van vastgoed. Zo bieden vastgoedbeleggingen via de huurinkomsten een vrij zekere en stabiele inkomstenstroom, vooral belangrijk voor institutionele beleggers. Wie al in 2008 de stap naar vastgoed deed, zal ook niet klagen over het rendement. Al blijft het gissen naar algemene rendementscijfers. De Belgische index van IPD biedt een indicatie. Die kwam in 2010 voor commercieel (kantoren, logistiek en retail) vastgoed uit op een totaal rendement (huurrendement en waarde-evolutie) van 4,6 procent. Op de langere termijn ligt het rendement van vastgoed traditioneel tussen dat van obligaties en aandelen.

Maar vastgoedrendementen kunnen sterk verschillen, afhankelijk van het segment en nog meer van de locatie van het pand. Een veilige locatie – lees: een toplocatie – is duur, wat zich vertaalt in een laag aanvangsrendement. Daar staat doorgaans een gezonde waardeontwikkeling tegenover. Dirk Van den Broeck, tot 2010 vastgoedpartner bij Petercam en nu lid van de raad van bestuur van de vastgoedbevaks WDP en Serviceflats Invest, geeft het voorbeeld van boulevard Haussmann in Parijs. “Die straat heeft intrinsiek zo’n unieke kwaliteiten dat het er moeilijk fout kan lopen. Of neem de Meir in Antwerpen. Het Centraal Station kan je niet verplaatsen en dat geldt ook voor het Stadhuis. Als verbindingsas tussen die twee zit de Meir gebeiteld. De keerzijde is dat het vet daar van de soep is.” Het type belegger dat een neus heeft voor evoluties, kan wel uitzonderlijke rendementen realiseren. “De Nationalestraat bijvoorbeeld was een belangrijke winkelstraat in de jaren vijftig, is dan sterk achteruitgaan, maar leeft sinds enige tijd weer op. Wie daar een neus voor heeft, ja dat is knap”, vindt Van den Broeck.

Vastgoed heet tot slot ook inflatiebestendig te zijn. Dat komt voor een deel door de toenemende waarde ervan, maar toch vooral door het huurrendement. Veel huurcontracten zijn immers gekoppeld aan de index.

Smet op het blazoen

In de praktijk durft die inflatiebescherming al eens tegen te vallen. Op de Brusselse kantorenmarkt bijvoorbeeld staan de huurprijzen ondanks een indexkoppeling al jaren onder druk. “Dat heeft te maken met de aard van de inflatie”, zegt Langhendries. “Tegenwoordig kampen we met een cost push-inflatie, die voornamelijk gedreven wordt door hogere energieprijzen. In zo’n context en zeker in een markt met veel aanbod zoals de Brusselse is het moeilijk de inflatie door te rekenen in de huurprijs.” Dirk Van den Broeck bevestigt dat en ziet nog een probleem. “De technologische veroudering van gebouwen is veel sneller gegaan dan verwacht. Daardoor heeft ook de waardeontwikkeling het moeilijk om de inflatie bij te benen.”

De beperkte liquiditeit op de vastgoedmarkt, zeker op B-locaties, kan ook een domper zijn. “De tussentijdse waarde-evolutie speelt eigenlijk geen rol”, legt Walravens uit. “Er is in het vastgoed geen bolletjestrui voor de beste klimmer. De prijzen worden uitgedeeld aan de meet, op het moment dat je het pand wilt verkopen. Als er maar een of twee geïnteresseerden zijn, dan zit je natuurlijk in zwakke positie.” Het is een reden te meer om bij vastgoed een lange beleggingshorizon te hanteren.

Bovendien moet ook de stelling dat vastgoed absolute veiligheid biedt en/of de enige weg naar rendement is, genuanceerd worden. Over de Belgische grens kijken tempert de hoerastemming. In Nederland staan de woningprijzen al enige tijd onder zware druk en ook in het commercieel vastgoed vallen klappen. Het zakenblad Quote vergelijkt het ooit zo vruchtbare vastgoedland in zijn decembernummer met een postnucleaire oorlogszone. In Ierland en Spanje weten ze intussen ook dat vastgoedprijzen niet enkel opwaarts evolueren. En in de VS klonk het lang dat vastgoed een veilige belegging was. Tot in 2006 de zeepbel uiteenspatte.

Zoeken naar opwaarts potentieel

Ondanks de onmiskenbare kwaliteiten is een belegging in vastgoed dus geen garantie op succes. In de zoektocht naar het juiste pand of de evenwichtige vastgoedportefeuille zullen vastgoedbeleggers evengoed de klassieke afweging moeten maken tussen risico en rendement.

Wie denkt er geen ‘neus’ voor te hebben, kan natuurlijk vertrouwen op het advies van de professionals. “Maar”, zegt Philip Walravens, “in het commercieel vastgoed kan je van even professionele mensen meningen horen die diametraal tegenover elkaar staan. En in België heeft bijna iedereen wel een opinie over vastgoed. Dat werkt soms remmend. Om die reden opteren vermogende families steeds vaker zich te liëren aan één vastgoedman.”

De vermogende privatebankingklanten van BNP Paribas Fortis tonen vooral interesse voor winkelvastgoed. Dat segment heeft de voorbije vijf jaar het sterkst gepresteerd in de Belgische IPD-index met een totaalrendement op jaarbasis van 11,4 procent. “De populariteit van winkelvastgoed bij vermogende particulieren heeft ook te maken met de transactiebedragen in dat segment”, zegt Serge Langhendries. “De gemiddelde vermogende cliënt bij ons kan tussen 1 en 5 miljoen euro aan een pand geven. Winkelvastgoed past daar perfect in. Dat is anders bij kantoorvastgoed. Daar zit je al gauw aan 10 miljoen en meer.”

Vandaag is men bij BNP Paribas Fortis eerder terughoudend tegenover investeringen in Belgisch winkelvastgoed. Door de toegenomen vraag, vooral van particulieren, zijn de prijzen sterk gestegen. “Ik zeg niet dat er een zeepbel is op die markt, maar het opwaartse potentieel zowel in waarde als in huurprijzen lijkt ons toch veeleer beperkt. Te meer omdat de aangekondigde besparingen de koopkracht zullen aantasten, wat onvermijdelijk een impact zal hebben op de omzet van de retailers.”

De vastgoedspecialisten van BNP Paribas Fortis zijn bij uitbreiding niet zo positief over Europees vastgoed. “De komende vijf jaar verwachten we weinig waardegroei in Europa”, zegt Langhendries. “De groeilanden bieden een beter perspectief. We denken dan vooral aan investeringen in betaalbare woningen. Door de economische groei stijgt de vraag naar woningen voor de middenklasse. Bovendien wordt dat vaak ook politiek ondersteund.” Hij voegt er meteen aan toe dat direct investeren in vastgoed in die landen risicovol is en dus het best gespreid gebeurt. Dat betekent in de praktijk meestal via een fonds. Maar Langhendries geeft ook toe dat in het huidige klimaat wat moeite kost om klanten te overtuigen te investeren via fondsbeleggingen. “Ze willen in de eerste plaats direct in lokaal vastgoed beleggen.”

Dan toch maar de binnenlandse markt afschuimen. “Met de groei van de onlinehandel zal het belang van logistiek vastgoed toenemen”, merkt Van den Broeck op. “Ook de verschuiving van de productie naar China en derdewereldlanden heeft een positieve impact op de logistieke sector bij ons. Ik geloof dus wel in dat vastgoedsegment, maar misschien komt dat ook omdat ik er dicht bij betrokken ben.” Van den Broeck is ook lid van het investment committee van het Goodman European Logistics Fund. Hij ziet verder ook kansen op de ondergewaardeerde Duitse residentiële markt (zie kader).

De dreiging van een rentestijging

De meest toegankelijke markt is die van het binnenlands residentieel vastgoed. BNP Paribas Fortis adviseert cliënten vooral te investeren in stedelijke nieuwbouwprojecten die vooruitlopen op de isolatie- en energienormen. “Want we weten dat de reglementering nog strenger zal worden”, argumenteert Serge Langhendries. “De gezinsverdunning en de vergrijzing zullen de vraag naar kleinere appartementen ondersteunen. Kleiner bouwen is ook nodig om het betaalbaar te houden.”

Zoals veel binnenlandse vastgoedwaarnemers vindt hij het Belgische residentieel vastgoed weliswaar stevig geprijsd, maar ziet hij geen bubbel. Internationale instellingen zoals de OESO en het IMF en het opinieblad The Economist denken daar toch anders over. Volgens berekeningen van The Economist is het Belgisch vastgoed zowat het meest overgewaardeerde van Europa. Het vergelijkt daarvoor de woningprijzen met de inkomens en de huurprijzen. Een zwakte in de analyse van The Economist is dat ze geen rekening houdt met de invloed van de lage rente. Door de lagere rente kunnen huizenkopers een grotere hypotheeklening aangaan zonder dat de maandelijkse afbetalingslast toeneemt. The Economist erkent dat, maar wijst erop dat de rente niet altijd laag zal blijven.

De forse opstoot van de Belgische langetermijnrente midden november was misschien een eerste waarschuwing. “Voorlopig hebben we de dreiging kunnen afhouden, maar een structurele verhoging van onze rentevoeten zal ook op de hypothecaire rente terechtkomen. De banken kunnen gewoon niet anders”, analyseert Van den Broeck. “En dan volgt er onvermijdelijk een negatieve impact op de woningmarkt. Mensen gaan hun koop- of bouwplannen uitstellen of beperken. Vergeet ook niet dat een rentestijging van 3 naar 5 procent het beschikbare inkomen relatief veel meer aantast dan een klim van 8 naar 10 procent. Een tweede negatief effect voor vastgoed: bij een stevige rentestijging worden vastrentende beleggingen weer interessanter.”

De Immotheker rekent ‘behoudens grote verrassingen’ op een evolutie van de rentekosten voor hypotheekleningen in 2012 tussen 3,75 procent en 5,5 procent. Een kredietschaarste zou volgens John Romain, directeur van Immotheker, zo’n verrassing kunnen zijn. “Als de overheden, zoals België onlangs met de staatsbon, nog meer geld ophalen bij de particuliere beleggers, dan kan dat de goedkope funding van de banken aantasten. De bankiers moeten dan in de strijd om het spaargeld hun rentevergoedingen verhogen en de hypotheekrente zal volgen.” Hij gaat ervan uit dat een rentestijging met ongeveer 1 procent de woningmarkt niet veel pijn zal doen “omdat er altijd wel opportuniteiten zijn in een of andere renteformule”. Het echte gevaar komt volgens Romain van de cocktail economische of systeemcrisis, kredietschaarste en oplopende werkloosheid.

Maar voorlopig lijkt er geen vuiltje aan de lucht. “We steven dit jaar af op een recordaantal hypotheken”, zegt Romain, verwijzend naar cijfers van de Nationale Bank. De relatief sterke toename van de Belgische bevolking is een mogelijke deelverklaring voor de aanhoudende klim van de woningprijzen. Ook in de komende jaren zal de bevolking nog toenemen. Of kan een crisis ook hier voor emigratie zorgen? “Wij hebben geen traditie van economische emigratie”, antwoordt Philip Walravens. “In Ierland kennen ze dat wel. Gaat het daar slecht, dan trekt een deel van bevolking, vaak de hoger opgeleiden, naar de VS, Australië, Canada, Hongkong enzovoort. Als er op een bevolking van dik 4 miljoen inwoners 100.000 mensen vertrekken, dan heeft dat onvermijdelijk een invloed op de lokale woningmarkt.”

LAURENZ VERLEDENS, ILLUSTRATIE HANS BOEYKENS

“De tussentijdse waarde-evolutie van een pand speelt eigenlijk geen rol. Er is geen bolletjestrui voor de beste klimmer. De prijzen worden uitgedeeld aan de meet, op het moment dat je het pand wilt verkopen” Philip Walravens (Tribeca Capital Partners)

“Het opwaartse potentieel in Belgisch winkelvastgoed lijkt ons veeleer beperkt” Serge Langhendries (BNP Paribas Fortis)

“We steven dit jaar af op een recordaantal hypotheken” John Romain (Immotheker)