Overwicht Hasselt weegt niet op de rest van de provincie

Hasselt trekt veel nieuwe inwoners aan van buiten de stad. De rest van de Limburgse woningmarkt bedient eerder de plaatselijke bevolking. Het platteland herleeft, als er tenminste genoeg voorzieningen zijn.

De Limburgse woningmarkt kan het beste omschreven worden als ‘Hasselt en de rest’. “De provinciehoofdstad neemt de grootste hap van de Limburgse vastgoedinvesteringen voor haar rekening”, stelt Bart Tans, gedelegeerd bestuurder van de vastgoedontwikkelaar Kolmont. “Voor de rest bestaat de Limburgse woningmarkt uit plaatselijk aanbod voor plaatselijke behoeften.”

“Hasselt is zowat de enige gemeente in Limburg waar gezinnen een woning kopen zonder dat ze er een familiale of professionele band mee hebben”, bevestigt Ed Somers, de topman van de projectontwikkelaar Vestio. “Er is een aanzuigeffect van Maaseik tot Voeren en Vlaams-Brabant naar de hoofdstad.”

“Het aanbod van betaalbare woningen is er nochtans een probleem”, signaleert Jo Berben, medezaakvoerder van het architectenbureau a2o en professor architectuur aan de UHasselt. “De prijzen lopen op tot 3500 en zelfs 5000 euro per vierkante meter. Er zijn veel woningen beschikbaar in Hasselt, maar wel bijna allemaal klassieke appartementen met twee slaapkamers met een oppervlakte van 85 tot 90 vierkante meter. Terwijl er eigenlijk nood is aan wat kleinere, betaalbare eenheden. De projecten aan de Blauwe Boulevard verstoren de markt. Daar komen in één klap 300 zo goed als dezelfde eenheden op de markt. Er is een overaanbod in die niche, waardoor de ontwikkelaars wat op de rem gaan staan.”

Het is wellicht geen toeval dat de mediaanprijs van de Hasseltse appartementen dit jaar een klap kreeg van 5 procent. “Sommigen spreken van een overaanbod”, zegt Tans, die ook aan de Blauwe Boulevard actief is. “Maar dat zal door de sterke vraag snel geabsorbeerd zijn.”

Honkvast

“Enkel de deelgemeente Kuringen kan worden beschouwd als een echt alternatief voor een woning in het centrum van Hasselt”, meent Somers. “Andere steden in Limburg doen het wel goed als plaatselijke aantrekkingspool.”

Hij verwijst naar de wat oudere mensen die het onderhoud van hun tuin beu zijn en verhuizen naar de stad. “Ze kiezen of voor Hasselt of voor kleine steden met meer dan 20.000 inwoners in de buurt. Limburgers zijn redelijk honkvast. Een woning in Bilzen krijg ik niet verkocht aan iemand die woont in of rond Sint-Truiden. Mensen willen in de buurt van hun kleinkinderen en vrienden blijven.”

Vestio heeft ettelijke projecten buiten de provinciehoofstad. Het ontwikkelt De Groene Wal in Maaseik, een project van elf appartementen en vijf huizen op wandelafstand van de markt, op de plaats van de vroegere dorpsschool. De prijzen beginnen vanaf 230.000 euro voor een appartement en 290.000 voor een woonhuis. “Topkwaliteit is in kleinere steden in Limburg erg gewild”, aldus Somers. “De helft van de woningen in het project werd in één weekend verkocht. Maaseik mag dan afgelegen liggen voor de Vlamingen, maar ook Nederlanders komen er wonen, op zoek voor een alternatief voor de dure thuismarkt.” Ook in Bilzen, Lummen en Tongeren is Vestio actief.

Openbaar vervoer

“Die gemeenten hebben meestal winkels, horeca, een bibliotheek en sportinfrastructuur”, vervolgt Somers. “Toch verschraalt het aanbod in sommige gemeentes. Lokale besturen spelen een belangrijke rol in de vraag naar kwaliteitsvastgoed. De gemeenten zijn meer dan vroeger bezig met de uitbouw van infrastructuur als trekpleister voor jonge gezinnen. Ook zijn deze steden goed bereikbaar via het openbaar vervoer vanuit Hasselt. Wie elders in Vlaanderen moet zijn, kan daar de trein pakken als hij de files wil vermijden. Ook de nabijheid van de autosnelwegen speelt een rol bij de aankoop.”

Het openbaar vervoer is een teer punt in de provincie. Tans: “Limburg is stiefmoederlijk behandeld voor spoor- en weginfrastructuur. Hopelijk zal dat veranderen met de nieuwe regeringen.” Berben wijst erop dat dat vooral problematisch is in het noorden van de provincie. “Gelukkig komt eindelijk schot in de noord-zuidverbinding. Lommel en Pelt kunnen groeipolen van Limburg worden.”

Tans: “Lommel heeft de grootste aaneengesloten industriegrond in Vlaanderen, maar zonder de noodzakelijke verbinding wordt die niet ontwikkeld.” Kolmont werkt in Lommel aan het project Mudhoven, vlak bij het centrum. Het wordt een zorgcentrum met ruimte voor artsen, groepspraktijken, een opticien, een apotheker, een crèche, zestig appartementen (vanaf 185.000 euro) en groene ruimte.

Ook Zuid-Limburg heeft troeven, stelt Berben. “De provincie voert een erg dynamisch beleid door er fietssnelwegen te ontwikkelen, die de gemeentes dichter bij elkaar brengen. Dat zorgt voor een zachte ontsluiting. Door de kernen te versterken, herleven de centra van dorpen zoals Heers en Borgloon.”

Haaks op het beleid

Passen projecten in die kleine dorpen wel in de trend naar verstedelijking en de ideeën van de Vlaamse Bouwmeester? “De discussie daarover wordt te sterk gepolariseerd tussen steden en dorpen”, meent Berben. “Dat is spijtig, want ook de dorpskernen worden ingeschakeld in een duurzaam beleid van ruimtelijke ordening. We moeten enkel stoppen de open ruimte vol te bouwen. Nogal wat ontwikkelaars hebben de reflex her en der in de provincie nog woonuitbreidingsgebieden aan te snijden, terwijl die niet de voorzieningen en de infrastructuur hebben om duurzaam te groeien. Uitgerekend voor Limburg – de ‘groene provincie’ – is dat geen goede zaak.”

Een verkaveling oude stijl ontwikkelt Kolmont in Hoeselt. Het project Middelste Kommen bestaat uit 131 woningen in aansluiting met de dorpskern. De gemeente keurde het project goed om, in de woorden van de burgemeester, “ook jonge mensen de kans te geven in een landelijke, groene gemeente te wonen”. Openbaar vervoer is niet bepaald een sterke troef van de gemeente, “maar het project ligt wel dicht bij de autostrade”, redeneert Bart Tans. De Mobiscore ligt voor de woningen net boven 5. Eigenlijk staat dit project haaks op het Vlaamse beleid om vooral in te breiden in bestaande woonkernen.

Tot in het afgelegen Uikhoven ontwikkelt Kolmont een project dat een magere Mobiscore van 4,8 haalt bij gebrek aan voorzieningen en openbaar vervoer in de buurt. Een en ander wijst er volgens Tans niet op dat in Limburg meer mogelijk is dan in de rest van Vlaanderen. “Aan Middelste Kommen werken we al meer dan tien jaar”, verdedigt hij. “Lang voor sprake was van een betonstop. Maar dat idee bestaat al lang in de geesten van de Limburgse politici. Overheden voeren een restrictief beleid tegenover de woonuitbreiding in landelijke gebieden.”

Geen vervoer, toch projecten

Een beperkt aanbod aan openbaar vervoer drukt in veel gemeentes de Mobiscore. Dat kan in de filosofie van de Vlaamse Bouwmeester een indicatie zijn dat het best geen nieuwe projecten ontwikkeld worden. Tans: “Dat is een extreme redenering. Neem een gemeente als Bree, waar we ook actief zijn. Die is nauwelijks ontsloten en ligt ver van spoor- en weginfrastructuur. Maar het bestuur wil niet dat de gemeente leegloopt, nu de bevolking veroudert. Met de ondersteuning van de plaatselijke scholen, een groen beleid, slimme mobiliteit en vergunningen voor moderne nieuwbouw in de dorpskern kan het verhinderen dat de jonge gezinnen er wegtrekken. Het zou spijtig zijn dat het Limburgse platteland leegloopt door een slechte ruimtelijke ordening.”

Berben: “Schrijf het Limburgse platteland niet af. Het is populair bij jonge gezinnen die kopen bij lokale neringdoeners. Jonge Limburgers trokken vroeger weg uit hun dorp omdat er elders wel werk was. Met een lagere werkloosheidsgraad dan de rest van Vlaanderen hoeft dat niet meer.”

“Na de sluiting van Ford Genk vreesde men dat Limburg een economisch kerkhof zou worden”, bevestigt Somers. “Nogal wat Limburgse projectontwikkelaars zochten naar alternatieven over de provinciegrenzen omdat ze een fiasco vreesden in het vastgoed. Dat is er niet gekomen. Met de flankerende maatregelen van de Limburgse Reconversiemaatschappij heeft de provincie de rug gerecht. Ook de uitbouw van een volwaardige universiteit leidt tot groei. Het Limburggevoel van vandaag is ongelofelijk.