Oranje huisjes kleuren rood

De Nederlandse woningmarkt wankelt. Na jaren van sterke prijsstijgingen, aangepord door een leen-je-rijkpolitiek, duiken de woningprijzen er nu voor het derde opeenvolgende jaar naar beneden. Een crisis met gevolgen en lessen voor ons land.

Hoe gezond is onze woningmarkt? We mogen niet klagen, klinkt het bij het makelaarsnetwerk ERA. De ERA-makelaars verkochten in 2011 meer woningen dan in 2010. Die woningen gingen ook sneller van de hand en de prijzen stegen opnieuw. Century 21, dat andere makelaarsnetwerk, stelde nochtans eind vorig jaar vast dat de gemiddelde verkoopprijs van een Vlaamse woning met ruim 6 procent was gedaald. Internationale instellingen zoals het IMF, de ECB en de OESO waarschuwen dat onze woningmarkt stevig overgewaardeerd is. De meeste Belgische waarnemers nuanceren die onheilsberichten. Kortom, de gezondheidsbulletins variëren van geruststellend tot alarmerend.

De Nederlandse woningmarkt biedt daarentegen het voordeel van de duidelijkheid, al gaat het er duidelijk bergaf. In 2011 bedroeg de prijscorrectie op de woningmarkt van onze noorderburen 3 procent. Rekening houdend met de inflatie zijn woningen er sinds 2008 al met 14 procent in waarde gedaald. Daarmee zitten de reële prijzen nu weer op het niveau van 2001. Er is niet meteen beterschap in zicht. De studiedienst van Rabobank verwacht dat de prijzen ook in 2012 verder de dieperik in gaan.

Tegelijkertijd kelderde ook het aantal transacties in Nederland. In de periode 1997-2007 schommelde het jaarlijkse volume rond de 180.000 transacties, met een piek in 2006 toen meer dan 200.000 woningen van eigenaar veranderden. De crisis in 2008 deed het transactievolume echter drastisch terugvallen tot ongeveer 130.000 en in 2011 is met 122.000 verkopen een nieuw dieptepunt bereikt.

Grenseffecten

De crisis op de Nederlandse vastgoedmarkt laat zich ook bij ons voelen. In de jaren tachtig en negentig zochten vooral vermogende Nederlanders een ruime villa en een aantrekkelijk fiscaal klimaat in de groene villagemeenten van de provincies Antwerpen en Limburg. Onder meer door de invoering van de zogenaamde aanmerkelijkbelangheffing droogde de instroom van fiscale vluchtelingen uit Nederland op. Toch bleven de Nederlanders, vooral Joop Modaal, naar de Belgische grensgemeenten afzakken voor het naar hun normen erg gunstig geprijsde Belgisch vastgoed. Ook de grotere bouwvrijheid in ons land en de ruimere woningen en percelen maken onze woningmarkt voor veel Nederlanders aantrekkelijk.

Dat is nog altijd zo, al is het prijsvoordeel al voor een stuk geërodeerd. Vooral het verlies aan dynamiek op de Nederlandse thuismarkt houdt de Nederlandse kooplustigen thuis. Voor de makelaars in de grenstreek is het een serieuze streep door de rekening. Luc Machon, voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars en zelf makelaar in de grensgemeente Lanaken, zegt dat vooral te voelen in het prijssegment tussen 250.000 en 500.000 euro. “In de topjaren van 2003 tot pakweg 2005 bestond ons koperscliënteel voor 70 procent uit Nederlanders”, zegt Luc Machon. “Vandaag is dat teruggevallen tot 20 à 25 procent.”

De evolutie van de villaprijzen in de grensgemeenten insinueert ook een prijseffect. In de provincie Antwerpen steeg de referentieprijs van villa’s tussen 2006 en 2011 met 15 procent. In het gros van de grensgemeenten ligt dat onder dat percentage. Opvallende uitzonderingen zijn enkele echte villagemeenten zoals Oud-Turnhout, Kapellen en Kalmthout. Het beeld in de provincie Limburg is gelijkaardig: in de meeste grensgemeenten blijft de prijsevolutie van villa’s een stuk onder het provinciale niveau.

Het H-woord

In discussies over al dan niet te hoge Belgische woningprijzen luidt het soms dat onze woningen helemaal niet duur zijn, “want kijk maar eens naar Nederland”. Woningprijzen tussen landen vergelijken is evenwel een hachelijke oefening. Andere marktomstandigheden leiden onvermijdelijk tot andere prijzen. In haar Masterproef met de titel Prijsverschillen tussen de Belgische en Nederlandse vastgoedmarkt analyseert Katlijn Van Audenaerde zes determinanten van de prijsvorming op beide woningmarkten. Andere hypotheekvoorwaarden en een verschillend fiscaal regime blijken de prijskloof in grote mate te verklaren. Ze komt tot de conclusie dat de woningprijzen in Nederland ongeveer 20 procent hoger mogen zijn dan in België om tot dezelfde nettowoonuitgave te komen.

Nederland heeft een uniek fiscaal systeem voor hypotheekaftrek. De hypotheekrente is er volledig aftrekbaar van het marginale belastingtarief. Dit verklaart waarom Nederlanders zich met grotere budgetten op de woningmarkt kunnen begeven. “Nederlanders zijn erbij gebaat zoveel mogelijk rente af te lossen, terwijl kapitaalrestitutie niet wordt aangemoedigd”, verklaart Machon. “Van oudsher houden de Nederlandse banken er ook een ander kredietacceptatiebeleid op na. De Belgische banken vragen altijd een eigen inspanning. In Nederland was het mogelijk een 125 procentfinanciering af te sluiten, waarbij je dus ook de aankoopkosten en zelfs een stuk van de verbouwing in een klap liet financieren.”

Het resultaat was een opgefokte woningmarkt, die bleef racen zolang de woningprijzen stegen. Dankzij de meerwaarde bij verkoop kon het openstaande kredietbedrag gemakkelijk worden afgelost. Tot de crisis van 2008 de woningmarkt deed sputteren en de vastgoedprijzen onder druk kwamen. Het doet denken aan de Amerikaanse woningmarkt, waar de veel te gulle kredietverstrekking leidde tot een nog altijd voortdurende crash. Volgens de Nederlandse vastgoedhoogleraar Piet Eichholzt loopt die vergelijking mank. In het vakblad Vastgoedmarkt wijst hij op een belangrijk verschil: “Een Amerikaan kan eenvoudigweg zijn huissleutel inleveren, dan is het verder het probleem van de hypotheekverstrekker. Een Nederlander blijft tot de laatste cent aansprakelijk.”

Toch maakt Luc Machon zich zorgen over een verdere escalatie. “Door de aanhoudende daling van de woningprijzen kom je in een negatieve spiraal terecht. De eigenaars zitten gevangen in hun woning en dus moet de vraag komen van jonge instappers op de markt. Die groep is alleen niet sterk genoeg om de markt te schragen.”

Zijn Nederlandse collega Erik Bessems, makelaar in Maastricht en tot voor kort voorzitter van de beroepsvereniging NVM, sust: “De Nederlandse woningmarkt is heel stabiel. We zitten al enkele jaren op een jaarlijks transactieniveau van ongeveer 120.000. Akkoord, het is in de topjaren aanzienlijk meer geweest, maar het is niet zo dat de markt ineengestuikt is. Mensen blijven trouwen, scheiden, kinderen krijgen, sterven… er zijn dus genoeg redenen om te verhuizen.”

Toch geeft hij toe dat de Nederlandse woningmarkt kreunt onder de torenhoge uitstaande hypotheekschuld (640 miljard euro of ongeveer 120 procent van het bbp). “Wij Nederlanders moeten leren aflossen”, zegt hij. “Wat jullie in twintig jaar doen, doen wij niet in dertig jaar.” Maar de hypotheekrenteaftrek afschaffen vindt hij een brug te ver. “Begin jaren negentig hebben ze dat in Zweden gedaan. Het heeft maar vijf jaar geduurd voor de economie er hersteld was. De hypotheekrenteaftrek is een gevaarlijk systeem, maar we hebben ervoor gekozen en dan moet je het niet in het midden van een crisis afschaffen en doe je het na de crisis, dan roep je een nieuwe crisis over je af. Het probleem met de hypotheekrenteaftrek is dat iedereen er een mening over heeft. En telkens het H-woord – zoals wij het noemen – valt, merk ik dat ik twee weken lang minder bezichtigingen heb.” Vooral de onzekerheid en het welles-nietesspel verlammen de markt, meent Bessems. Nu ook bij ons de belastingaftrek voor hypothecaire leningen ter discussie staat, kan het een aansporing zijn om snel duidelijkheid te scheppen.

De knip in de verhuisboete

Om de Nederlandse woningmarkt opnieuw aan te zwengelen, verlaagde de regering-Rutte in de zomer van 2010 de overdrachtbelasting (het equivalent van onze registratierechten) van 6 naar 2 procent. Afgaande op het aantal transacties, lijkt de maatregel weinig zoden aan de dijk te zetten, maar dat betwist Bessems. “De maatregel heeft zeker een positief effect. In augustus hebben de banken hun financieringsvoorwaarden echter verstrengd, wat de maatregel deels neutraliseerde. Zonder verlaging van de overdrachtbelasting was de markt gekrompen, nu heeft ze standgehouden.”

De verlaging van de overdrachtbelasting, of verhuisboete in de volksmond, betekent een extra rem op de instroom van Nederlanders naar België, want de kloof met onze 10 procent registratierechten wordt nu wel erg groot. Dat is slecht nieuws voor makelaars en huizenbezitters in de grenstreek, maar instappers op de woningmarkt zullen de concurrentie uit Nederland niet missen.

LAURENZ VERLEDENS

“Mensen blijven trouwen, scheiden, kinderen krijgen, sterven… er zijn dus genoeg redenen om te verhuizen” Erik Bessems