Op de verhuur van onroerende goederen moet geen BTW worden betaald. En dat zouden de bedrijven nu liever wél willen doen, want de huurprijs zou lager uitvallen.
...

Op de verhuur van onroerende goederen moet geen BTW worden betaald. En dat zouden de bedrijven nu liever wél willen doen, want de huurprijs zou lager uitvallen.Op de verhuur van onroerende goederen is in principe geen BTW verschuldigd : wie als particulier een huis of appartement huurt, betaalt bijgevolg geen BTW. En dat is maar goed ook. Anders zouden de huurprijzen nog hoger zijn.Voor bedrijven ziet de toestand er nochtans volledig anders uit. Zodanig zelfs, dat zij het betreuren dat op de verhuur van onroerende goederen geen BTW verschuldigd is. Zij zouden liever wél BTW betalen. De reden is simpel. Als op de huurprijs van de gebouwen die zij huren wel BTW verschuldigd was, dan zou de huurprijs bij hen niet hoger, maar wel lager zijn.AFTREK.Hoe komt dat ? Alles heeft te maken met het "recht op aftrek van de voorbelasting". Een BTW-plichtige kan de BTW die hij aan zijn leverancier of dienstverrichter betaalt, terugkrijgen van de Schatkist. Hoe ? Door die betaalde BTW "in aftrek te brengen". Anders gezegd, door die BTW in mindering te brengen op de BTW die hij van zijn eigen klanten ontvangt en die hij normaal gezien moet doorstorten aan de Schatkist. Dit "recht op aftrek van de voorbelasting" maakt dat de goederen die een BTW-plichtige aankoopt, of de diensten die hij afneemt, vrij zijn van BTW. Er drukt geen BTW meer op. De BTW is bij een BTW-plichtige bijgevolg geen kostprijsverhogend element meer.KOSTPRIJS.Passen we deze principes toe op een onroerend goed. Stel dat een bedrijf een gebouw laat oprichten. Het betaalt daarvoor tien miljoen frank. En daarbovenop 21 % BTW. Twee miljoen honderdduizend frank BTW dus. De brutokostprijs van dat gebouw is dus twaalf miljoen honderdduizend frank. De netto-kostprijs is evenwel slechts tien miljoen frank. Als BTW-plichtige mag het bedrijf de BTW die het verschuldigd is, immers aftrekken.Dat recht op aftrek van de voorbelasting is nochtans niet absoluut. Het bestaat slechts voor zover en in de mate dat de aangekochte goederen, of de afgenomen diensten gebruikt worden om daarmee een activiteit te ontwikkelen die zelf aanleiding geeft tot het aanrekenen van de BTW aan de klant.Stel dat het bedrijf het opgerichte gebouw gebruikt om daar schoenen te fabriceren. En om die schoenen daarna te verkopen. Het verkopen van schoenen is een activiteit die binnen het toepassingsgebied valt van de BTW. Op die verkoop is BTW verschuldigd. Het bedrijf mag bijgevolg de BTW-voorbelasting in verband met het opgerichte gebouw, "in aftrek brengen". De "inputhandeling" (de oprichting van het gebouw) houdt immers verband met een "BTW-outputhandeling" (de verkoop van schoenen).VERHUUR.Veronderstel daarentegen dat het bedrijf het opgerichte gebouw niet zelf gebruikt, maar het verhuurt. Aan een dochtervennootschap bijvoorbeeld, of aan een derde. Op de verhuur van gebouwen is zoals gezegd in principe geen BTW verschuldigd. De verhuur van onroerende goederen is in de regel immers "vrijgesteld" van BTW. De "inputhandeling" (de oprichting van het gebouw) staat nu niet meer in verband met een "BTW-outputhandeling". De outputhandeling is nu immers de van BTW vrijgestelde verhuur. Het bedrijf heeft nu geen recht op aftrek van de betaalde voorbelasting. Het kan de betaalde BTW van twee miljoen honderdduizend frank bijgevolg niet recupereren. De kostprijs van het gebouw bedraagt dus geen tien miljoen frank, maar wel twaalf miljoen honderdduizend frank. De huurprijs zal bijgevolg ook in overeenkomstige mate duurder zijn (dan in geval de BTW wel gerecupereerd had kunnen worden).Dit fenomeen doet zich trouwens niet alleen voor als het bedrijf het opgerichte gebouw onmiddellijk verhuurt, maar ook wanneer dit later gebeurt. Stel dat het bedrijf in ons voorbeeld het gebouw in een eerste fase gebruikt om er schoenen in te fabriceren. Het zal de bij de oprichting van het gebouw verschuldigde BTW bijgevolg terecht in aftrek hebben gebracht. En stel dat het na tien jaar beslist om het gebouw te verhuren. De aftrek van de BTW die tien jaar geleden gebeurd is, is door deze wijziging in de bestemming van het goed niet meer helemaal terecht gebeurd. En zal dus moeten worden rechtgezet. Het bedrijf zal de destijds afgetrokken BTW voor een gedeelte moeten terugbetalen.HERZIENING.Dit gebeurt via het stelsel van de "herzieningen". Elk jaar en dit (voor onroerende goederen ) gedurende een periode van vijftien jaar wordt één vijftiende van de afgetrokken BTW opnieuw onder de loepe genomen. Om te kijken of er nog wel aanleiding is om de aftrek te behouden. In het voorbeeld is dat vanaf het elfde jaar niet meer het geval. Bijgevolg zal het bedrijf voor het elfde, twaalfde, dertiende, veertiende en vijftiende jaar telkens één vijftiende van de afgetrokken BTW moeten terugstorten. Na die vijftien jaar is het afgelopen. De herzieningstermijn is dan voorbij. Het gebruik dat van het gebouw nadien gemaakt wordt, heeft geen invloed meer op de destijds in aftrek gebrachte BTW.Noteer overigens dat deze herzieningstermijn niet altijd vijftien jaar heeft bedragen. Vroeger liep de herzieningstermijn (voor onroerende goederen) slechts gedurende tien jaar. Pas vanaf begin van dit jaar is hij op vijftien jaar gebracht. Een verlenging die overigens slechts voor de toekomst geldt. Gebouwen die opgericht zijn vóór 1 januari 1996, blijven (althans volgens de BTW-administratie) onderworpen aan de kortere herzieningstermijn van tien jaar.DUUR.Vanuit BTW-oogpunt is de "verhuur" van een gebouw dus een dure aangelegenheid. Vandaar dat men in de praktijk altijd op zoek is naar mogelijkheden om de terbeschikkingstelling van gebouwen aan andere BTW-plichtigen toch onder toepassing van de BTW te laten verlopen. De "huurprijs" kan dan immers omlaag. En de BTW die de huurder dan op de huurprijs moet betalen, kan als hij zelf BTW-plichtig is ook weer in aftrek worden gebracht.De "gewone" verhuur biedt evenwel geen uitkomst. De eenvoudige verhuur is immers zoals gezegd vrijgesteld van BTW. In het BTW-wetboek komen evenwel nog enkele andere vormen voor van terbeschikkingstelling van onroerende goederen, die niet vrijgesteld zijn van BTW. Het zijn uiteraard deze vormen van terbeschikkingstelling die de aandacht van de BTW-specialisten gaande houden. Want zoals gezegd hebben zij niet liever dan dat de BTW mag worden toegepast.Dit is bijvoorbeeld het geval met de "onroerende leasing". Althans als die leasing aan zeer precieze voorwaarden voldoet. Of nog, de verhuur van garages, de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen, het verschaffen van gemeubeld logies in hotels, motels en in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verschaft, en de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen.BERGRUIMTE.Voor het bedrijfsleven is vooral de verhuur van "bergruimte" interessant. De andere bijzondere vormen van verhuur (campings, garages, enz.) zijn al veel specifieker, en belangen niet onmiddellijk het gros van de bedrijven aan. De verhuur van bergruimte daarentegen wel. Elk bedrijf heeft immers nood aan ruimte om goederen op te bergen, of de voorraad te stapelen.Interessant om weten is dat de BTW-administratie onlangs een beslissing heeft gepubliceerd waarin zij toelichting verstrekt bij de toepassing van de BTW op de verhuur van bergruimte (BTW-Revue, nr. 119). In die toelichting komt overigens ook de terbeschikkingstelling van kampeerterreinen aan bod.Voor de bedrijven bevat die beslissing niet zo heel veel nieuws (zie ook het kaderstukje). De nieuwigheden betreffen vooral de gevallen waarin bergruimte verhuurd wordt door particulieren. De BTW-administratie acht de BTW immers ook dan in principe van toepassing. Zelfs als de bergruimte behoort tot het privé-patrimonium. Tenzij de verhuur van de bergruimte nauw verband houdt met een andere van BTW vrijgestelde verhuur. Bijvoorbeeld, de verhuur van een kelder, samen met de verhuur van een appartement.Jan Van Dyck Jan Van Dyck is fiscalist.