Eric Van Dyck leidde in de topjaren van de vastgoedmakelaardij Cushman & Wakefield Belgium, een van de grootste makelaars in bedrijfsvastgoed. Na ongeveer zeven vette jaren, kwam de crisis als een schok, herinnert hij zich. "De crisis is begonnen op 15 september 2008, de dag dat Lehman Brothers omverviel. Ik weet dat nog heel goed, want ik was die dag toevallig op Canary Wharf in Londen. Ik heb toen mensen met kartonnen dozen zien buitenkomen, mensen die hun boeltje mochten pakken. Dat was een behoorlijk traumatische ervaring. Tussen september en eind 2008 leefde iedereen nog zowat in een staat van ontkenning. Maar als je eind 2009 naar de cijfers keek, viel de harde waarheid niet meer te ontkennen."
...

Eric Van Dyck leidde in de topjaren van de vastgoedmakelaardij Cushman & Wakefield Belgium, een van de grootste makelaars in bedrijfsvastgoed. Na ongeveer zeven vette jaren, kwam de crisis als een schok, herinnert hij zich. "De crisis is begonnen op 15 september 2008, de dag dat Lehman Brothers omverviel. Ik weet dat nog heel goed, want ik was die dag toevallig op Canary Wharf in Londen. Ik heb toen mensen met kartonnen dozen zien buitenkomen, mensen die hun boeltje mochten pakken. Dat was een behoorlijk traumatische ervaring. Tussen september en eind 2008 leefde iedereen nog zowat in een staat van ontkenning. Maar als je eind 2009 naar de cijfers keek, viel de harde waarheid niet meer te ontkennen." In september 2010, na een carrière van 27 jaar, verliet Eric Van Dyck Cushman & Wakefield. Hij nam de plaats van Marc Van Heddeghem in als managing director van Redevco België, een van de grootste vastgoedinvesteerders in ons land en de vastgoedvennootschap van de Nederlandse familie Brenninkmeijer (C&A). Van Dycks opvolger werd Koen Nevens, toen ook al vijftien jaar aan de slag bij Cushman & Wakefield. "Ik heb het geluk gehad om een solide structuur te kunnen overnemen met een sterk managementteam", vertelt Nevens. "Toch heb ik in de eerste twee jaar nog heel wat moeten bijsturen om het bedrijf opnieuw competitief te maken in de gewijzigde marktomstandigheden. Bijna de helft van het team is vervangen. Het moet ook allemaal met wat minder, we letten meer op de kleintjes en werken harder voor soms minder geld. Maar ik denk dat het aan het einde van de rit weleens een zegen zou kunnen zijn voor deze generatie: het zijn mensen die het vak hebben geleerd in moeilijke omstandigheden. Wie het dan volhoudt, is over het algemeen echt wel goed." KOEN NEVENS. "Advies en waardecreatie. Die twee samen vormen de bestaansreden van de makelaar. We hebben als bedrijf een knowhow in vastgoed die lokale en internationale marktkennis combineert. Beide zijn belangrijk in bedrijfsvastgoed. Onze klanten -- retailers, eigenaars van kantoorgebouwen en winkelpanden, huurders, investeerders -- komen naar ons om de waarde van hun portefeuille of activiteiten op te krikken. Als we een klant adviseren bij de verkoop van een pand, dan gaat het niet alleen over de beste prijs, maar ook over de meest geschikte structuur voor die transactie. Een verhuurder wil uiteraard een goede verhuurprijs, maar wij zullen hem ook een visie aanreiken zodat hij die goede huurprijs op een lange termijn kan aanhouden." ERIC VAN DYCK. "In de praktische zin vat dat goed de rol van de makelaar samen. Maar ik ervaar nu nog meer dan vroeger dat een goede makelaar ook een partner is. Je moet als makelaar weten waar je klant van wakker ligt. Inlevingsvermogen is dus heel belangrijk. Marktkennis hebben de meeste partijen wel. En de meeste makelaars kunnen partijen bij elkaar brengen. Maar niet iedereen heeft die reflex om zich in de plaats te stellen van de klant. Dat betekent overigens ook dat je soms een negatief advies zal moeten geven. Ook al schiet je jezelf daarmee in de voet omdat je een deal mist. Op korte termijn verlies je, maar het draagt bij om een langetermijnrelatie op te bouwen." NEVENS. "Ja, en er komen ook altijd maar nieuwe functies of deelberoepen bij. Omdat de klanten van de grote makelaarskantoren dat ook vragen. Ze weten dat je het product kent, er is een vertrouwensrelatie en daarom voelen ze zich goed bij een brede waaier van diensten. Daar zit een logica in. Als je het pand kent als schatter en/of je hebt het verhuurd, dan ben je wellicht ook goed geplaatst om het te verkopen. Internationaal neemt de druk toe om daar breed in te gaan en ook diensten als facilitymanagement of technische due diligence aan te bieden. Een one stop shop, zeg maar. "In onze grote kantoren, zoals Parijs of Londen, hebben we een uitgebreider dienstenaanbod, waarop we vanuit Brussel ook een beroep kunnen doen. Cushman & Wakefield België beperkt zich tot verhuur, verkoop, beheer en schattingen. We vinden dat we dicht genoeg bij onze kernactiviteit moeten blijven. Er zijn genoeg externe partners waarmee we kunnen samenwerken. Laat in bepaalde gevallen gewoon de keuze aan de klant, ook om te vermijden dat belangenconflicten ontstaan. "Het gewicht van de verschillende functies is de jongste jaren wat verschoven. Dat heeft veel met de crisis te maken. Het belang van de activiteiten met recurrente inkomsten is toegenomen. 2008 was een topjaar voor makelaars. De investeringsmarkt boomde en de verhuur deed het heel goed. In 2009 kenden die markten een ernstige vertraging of vielen zelfs compleet stil. Intussen blijven de vaste kosten wel lopen. Op dat moment zijn alle makelaars meer beginnen in te zetten op activiteiten met recurrente inkomsten; om de kosten af te dekken en alles wat voorspelbaarder te maken. Verhuur en verkoop zijn in hoofdzaak eenmalig, schattingen en beheer zijn in grote mate recurrent. Ons schattingsdepartement is sterk gegroeid en ook onze beheerafdeling is, weliswaar met Luxemburg erbij, in aantal mensen verdubbeld." VAN DYCK. "Neen, we zijn geneigd voor elke specialiteit de meest aangewezen partij te zoeken. Maar als een makelaar sterk is in een vakgebied, dan straalt dat meestal ook wel af op aanverwante departementen. Cushman & Wakefield staat in de makelaardij bijvoorbeeld bekend als retailexpert. Wel, het is logisch dat zij ook in taxaties het meest van retail kennen." NEVENS. "Het argument van de belangenconflicten komt vaak van de zelfverklaarde onafhankelijke makelaars of adviseurs. Er moet uiteraard een Chinese muur zijn. Schattingen en beheer zijn departementen die naar mijn gevoel niet optimaal kunnen draaien zonder verhuurdepartement. Want dat laatste houdt als geen ander de vinger aan de pols van wat in de markt gebeurt. Dus hebben onze schatters toegang tot de informatie van ons verhuurdepartement, maar omgekeerd niet. Beide departementen gebruiken een eigen IT-systeem en zitten in een andere vleugel van het gebouw. Cushman &Wakefield heeft daar uitgeschreven richtlijnen over en we zijn ook allemaal lid van het Royal Institution of Chartered Surveyors, dat als extern controleorgaan waakt over de deontologie. Zowel intern als extern zijn er dus controlesystemen. Het risico is ook te groot: als zou blijken dat je schattingsdepartement informatie heeft gelekt, verlies je alle geloofwaardigheid en je reputatie." VAN DYCK. "Een echte omwenteling, zoals in de muziekindustrie of de media, zie ik in onze business niet meteen gebeuren. Maar de e-commerce heeft natuurlijk wel een invloed op het vastgoed. Als eigenaar houden we bij verhuring rekening met de gevoeligheid van een sector voor onlineconcurrentie." NEVENS. "We volgen de evoluties wel op. In Londen participeren we in een start-up die op zoek gaat naar een model dat ontwrichtend zou kunnen zijn voor onze sector. Kwestie van er als eerste bij te zijn als het zover is. Maar eerlijk gezegd, denk ik dat het niet zo'n vaart zal lopen in ons vak. Het gaat in de makelaardij ook over big data. Maar je moet die data nog altijd kunnen interpreteren. Onze knowhow kan je niet zomaar digitaliseren." NEVENS. "In Nederland zijn er inderdaad problemen geweest. Maar de Nederlandse vastgoedmarkt heeft een andere dynamiek dan de Belgische. In ons land bestaat de markt uit een aantal grote spelers, aangevuld met enkele zeer valabele nichespelers. In Nederland heb je een veelvoud aan nichespelers. Dat zijn vaak heel kleine bedrijfjes van twee, drie personen, die zich zonder degelijke structuur en interne controles op de markt van het zakelijk vastgoed wagen. Dat verhoogt het risico op wantoestanden. Het bedrijfsvastgoed is een klein wereldje in België. Maar ik zie dat ook als een voordeel. Het zorgt voor een soort van sociale controle." VAN DYCK. "Dat klopt. Als er iemand zich op het verkeerde pad begeeft, dan hoor je dat heel snel. Toch denk ik dat je als bedrijf moet investeren in integriteit. Je moet het bespreekbaar maken in de organisatie. Redevco werkt daar hard aan. Misschien is dat eigen aan familiebedrijven, want de reputatie van het bedrijf straalt ook af op de familie. "Nederland is wel een veel grotere vastgoedmarkt met belangrijke pensioenfondsen. Er gaat nog veel meer geld in om dan bij ons. En dan krijg je situaties waarbij een ambtenaar die 3000 euro per maand verdient een beslissing moet nemen of sturen over een dossier van een paar honderd miljoen euro..." NEVENS. "Er is beterschap, maar onvoldoende. Het is een steeds weerkerend thema op onze Europese directieraad. Het probleem zit niet zozeer bij de rekrutering -- bij de jongste twintig aanwervingen tellen we ongeveer evenveel vrouwen als mannen -- maar bij de doorstroming naar de top van het bedrijf. Dat heeft ongetwijfeld te maken met de lange en onregelmatige uren in ons vak. In deze business moet je ook nog altijd contacten leggen tijdens recepties, zakendiners enzovoort. Daar zie je ook mensen op afknappen, omdat ze het niet kunnen combineren met hun gezinsleven. Als die mensen dan het potentieel hadden om tot de hoogste echelons op te klimmen, is dat voor het bedrijf heel spijtig." VAN DYCK. "Dat is toch typisch voor de makelaardij. Bij Redevco België werken meer vrouwen dan mannen. Het verschil is dat Redevco in de eerste plaats een investeerder is, met veel administratieve, ondersteunende functies. Dikwijls zijn vrouwen daar sterker in en je kunt dat soort werk ook makkelijker structureren in systemen van deeltijds werken enzovoort. "In de makelaardij heb ik het vaak meegemaakt dat ik om 16.30 uur in Brussel een telefoon kreeg met de vraag om voor 19 uur in pakweg Brugge te staan. En als makelaar ga je dan, hé. Maar dat lukt niet als je om 17 uur de kinderen van school moet gaan halen. Misschien moet de man de kinderen dan van school gaan halen, maar zo zit onze maatschappij toch nog niet in elkaar." NEVENS. "Dat is inderdaad de kern van het probleem, denk ik. Het maatschappijmodel zal moeten veranderen. Ik ben nu een jaar voorzitter van ons kantoor in Zweden en ik stel vast dat het daar wel werkt. Om 17 uur of 17.30 uur loopt het kantoor daar ook leeg. Vorige week had ik aan enkele mensen voorgesteld nog enkele zaken te bespreken tijdens een diner. Ze doen dat dan wel, maar we zijn in het restaurant aangekomen om 17 uur en om 19.30 uur stonden we weer buiten." VAN DYCK. "Het is een kritiek die ik al heel mijn carrière hoor. En in de beginjaren, toen de markt nog niet heel professioneel was, was die kritiek deels terecht. Maar vandaag vind je de informatie wel. Ik kan elk kwartaal van vier tot vijf grote kantoren marktrapporten over alle vastgoedsegmenten raadplegen. Dat is waardevolle informatie. Je moet soms een beetje tussen de lijnen kunnen lezen. Als ex-makelaar leid ik uit een bepaald woordgebruik of formulering af of een trend de positieve of negatieve kant uitgaat." NEVENS. "De bedoeling van die marktrapporten is om de algemene tendensen weer te geven. Het is nuttige informatie voor de leek, maar evengoed voor de professional die de grote evoluties wil volgen. Maar die studies vervangen natuurlijk niet het advies van onze specialisten. Het is een manier om de brede markt te informeren." VAN DYCK. "Ik moet zeggen dat als ik zelf een rapport moet schrijven, dat ik er toch dankbaar gebruik van maak. Als vastgoedeigenaar kom je slechts met een beperkt aantal partijen in aanraking en sta je dus nooit zo dicht bij de markt als een makelaar die contact heeft met zowat alle vastgoedspelers." LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE EMY ELLEBOOG"Je moet als bedrijf investeren in integriteit. Je moet het bespreekbaar maken in de organisatie" Eric Van Dyck "Door de crisis zijn alle makelaars meer beginnen in te zetten op activiteiten met recurrente inkomsten, zoals beheer en schattingen" Koen Nevens "Je moet als makelaar weten waar je klant van wakker ligt" Eric Van Dyck "Het belang van de activiteiten met recurrente inkomsten is toegenomen"