Onderdak voor voorzichtige beleggers

De gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn op het lijf geschreven van aandelenbeleggers die uit zijn op een vrij stabiel en voorspelbaar rendement. Welke segmenten van de vastgoedmarkt zijn het interessantst? En hoe zeker bent u van het dividend?

Sinds de Amerikaanse centrale bank haar renteverhoging heeft uitgesteld, zitten dividendaandelen in de lift. In een klimaat van lage en zelfs negatieve rentevoeten wijken beleggers in vastrentende producten uit naar risicovollere beleggingen die een vrij stabiel rendement hebben.

De gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn gewild voor hun hoge dividendrendement. Ze zijn wettelijk verplicht het grootste deel van hun winst uit te keren aan hun aandeelhouders. De verhoging van de roerende voorheffing van 25 naar 27 procent vanaf 1 januari roomt het nettorendement wel af. Voor de residentiële vastgoedvennootschappen — Aedifica, Home Invest Belgium, Care Property Invest en binnenkort Xior (lees p. 130) — verdwijnt tegelijk de lagere roerende voorheffing van 15 procent. Het rendement van Care Property Invest blijft mogelijk buiten schot: in het prospectus bij de beursgang en in de contracten met de OCMW-rusthuizen staat een clausule die de groep toelaat haar huurprijzen op te trekken als de roerende voorheffing verhoogt.

Home Invest Belgium liet bij de bekendmaking van de derdekwartaalresultaten weten dat het in december een interim-dividend van 3,75 euro bruto uitkeert, en het saldo in mei. Dat is een kleine opsteker voor de aandeelhouders, want op die 3,75 euro betalen ze nog 15 procent roerende voorheffing.

“De residentiële vastgoedvennootschappen kunnen flexibiler in meer winstgevende markten investeren”, zegt Koen Overlaet-Michiels, de vastgoedspecialist van KBC Securities. “Ze hoeven er niet meer op te letten dat ze minstens 80 procent van hun portefeuille in woningen beleggen. Zo kunnen ze appartementen verkopen en zorghotels kopen.” Aedifica hoeft zich bijvoorbeeld geen zorgen meer te maken dat zorghotels en revalidatiecentra niet onder de noemer ‘residentieel’ zouden vallen. Volgens Overlaet-Michiels zorgt de vergrijzing voor een gezonde markt voor residenties.

Andere troeven

Vastgoedvennootschappen kunnen nog andere troeven hebben dan het dividend. Bij de beursgang van Retail Estates in 1998 schreef Trends-Tendances dat beleggers moesten intekenen voor het dividend, maar dat ze er niet op hoefden te rekenen dat baanwinkels een meerwaarde zouden opleveren. “Toen stond het aandeel op 25 euro, vandaag op 77 euro”, zei CEO Jan De Nys onlangs in een interview met het magazine Beste Belegger. “Die meerwaarde is het logische gevolg van vraag en aanbod. In de jaren tachtig was het aanbod nagenoeg onbeperkt. Wie had tien jaar geleden gedacht dat wij perifere winkelpanden zouden verhuren aan echte stadswinkels als Standaard Boekhandel, Kruidvat en Veritas? En de vraag blijft stijgen.”

Retail Estates is een van de favoriete aandelen van Overlaet-Michiels. Ook de specialisten in logistiek WDP en Intervest Offices & Warehouses hebben een streepje voor. Intervest trok vorige week zijn prognoses op, nadat de resultaten over de eerste negen maanden beter waren dan verwacht. Beleggers mogen dromen van een dividend van 1,68 tot 1,73 euro, tegenover 1,4 euro per aandeel vorig jaar.

“Baanwinkels en magazijnen hebben weinig onderhoud nodig en bieden een aantrekkelijk rendement”, legt Overlaet-Michiels uit. “Kantoren vergen meer onderhoudskosten. Zo moet je geregeld de inrichting vernieuwen en ervoor zorgen dat het gebouw energiezuinig is. Een kantoor dat nu duurzaam is, is dat vaak morgen niet meer.”

WDP noteert met een onwaarschijnlijke premie van 85 procent tegenover de nettoactiefwaarde van zijn vastgoedportefeuille. WDP is samen met Katoen Natie een van de bedrijven die optimaal wisten te profiteren van de groenestroomsubsidies. “WDP uitte ooit de ambitie zijn portefeuille CO2-neutraal te maken”, zegt Overlaet-Michiels. “Het was niet enkel een financiële, maar ook een strategische beslissing. Daken van magazijnen lenen zich ook goed voor zonnepanelen.” WDP krijgt via de groenestroomcertificaten twintig jaar 450 euro per megawattuur.

Overlaet-Michiels wijst er ook op dat België op enkele belangrijke logistieke assen voor Europese import- en exportbedrijven ligt. “De locatie is erg belangrijk. Ik denk dan aan logistieke sites langs de E19, A12 of E313.”

Lage rente

De gereglementeerde vastgoedvennootschappen hebben gebruikgemaakt van de lage rente om hun financieringskosten terug te dringen. Ze hebben obligaties uitgegeven en de looptijden van hun schulden en indekkingsinstrumenten verlengd. Volgens Overlaet-Michiels hebben ze zich voor 70 à 80 procent ingedekt tegen een rentestijging. “De rente op leningen bij de banken is vaak variabel, maar ze kopen swaps om zich te beschermen tegen schommelingen van de rente. Als de rente weer begint te stijgen, voelen de vastgoedvennootschappen dat slechts met vertraging.” Hij wijst erop dat projectontwikkelaars zoals Atenor, Banimmo en Immobel zich minder indekken tegen renteschommelingen.

Volgens Overlaet-Michiels zijn enkele factoren belangrijk om vastgoedvennootschappen te beoordelen: de gezondheid van de onderliggende markt, de kwaliteit van de vastgoedportefeuille, de balans, de evolutie van de toekomstige kasstroomgeneratie per aandeel (huurinkomsten min alle kosten), de afstemming van de looptijden en de intrestvoeten van de leningen op de huurcontracten.

Ilse De Witte

“Als de rente weer begint te stijgen, voelen de vastgoedvennootschappen dat slechts met vertraging”