Nog ver van huis

Historisch lage rentevoeten, dalende werkloosheid, de invoering van de verzekering tegen inkomensverlies… Men zou mogen verwachten dat het goed gaat met de Vlaamse woningbouw. Dat is ook zo, maar het kan nog beter. De situatie in Wallonië geeft dit aan.

“Het aantal toegestane bouwvergunningen in Vlaanderen is in de eerste drie maanden van 1998 teruggelopen met 4,7% in vergelijking met dezelfde periode in 1997,” zo staat te lezen in een rapport van de Vlaamse Confederatie Bouw ( VCB), de beroepsvereniging voor de bouwsector.

Toch verwacht de VCB geen echte terugval in de woningbouwactiviteit. Het toegestane kredietvolume via hypothecaire leningen bedroeg in de eerste vijf maanden van dit jaar 115,5 miljard frank, een stijging met 5% tegenover de eerste vijf maanden van 1997 (109,6 miljard frank). Het “Batibouweffect” heet dat: kandidaat-bouwers stellen hun bouwbeslissingen uit om een graantje te kunnen meepikken van de salonvoorwaarden.

“De positieve evolutie die we vaststelden in 1996 en 1997 zal zich ook dit jaar voortzetten,” zegt Marc Dillen, secretaris-generaal van de VCB. “We kunnen nog ten dele profiteren van het effect van de BTW-verlaging: mensen die een dossier indienden voor 28 februari 1998 konden nog tot juni 1998 genieten van het voordelige BTW-tarief van 12% op de eerste schijf van 2 miljoen frank. Bovendien zijn de economische omgevingsfactoren nog steeds zeer gunstig: de hypothecaire rente staat historisch laag en de werkloosheid blijft dalen.”

Toch is het opvallend dat de woningbouwsector in het – economisch zwakkere – Wallonië veel sterker aantrekt (zie kader: Waals reveil, blz. 76). “Daar zijn een aantal verklaringen voor,” stelt Marc Dillen. “In Wallonië bouwt men kleiner, waardoor verhoudingsgewijs meer Waalse kandidaat-bouwers in aanmerking kwamen voor het verlaagde BTW-tarief. Bovendien is de bouwgrond in Wallonië ongeveer de helft goedkoper. En de Walen kennen ook al langer het systeem van de verzekering tegen inkomensverlies. De hogere werkloosheid en de grotere inkomensonzekerheid, twee factoren die zwaar wegen op de bouwactiviteit, werden via die maatregel ten dele uitgewist.”

Ook Vlaanderen heeft sinds januari 1998 zijn eigen verzekering tegen inkomensverlies (via de verzekeringsmaatschappij Omob). Marc Dillen: “Dit is een positieve maatregel, maar misschien nog niet genoeg gekend bij kandidaat-bouwers. In combinatie met het zeer gunstige rentetarief zorgt dit voor een unieke kans voor heel wat gezinnen om eigenaar te worden van een eigen woning. Helaas heeft de Vlaamse overheid haar rechtstreekse steun aan bouwers drastisch teruggeschroefd.” (zie kader: “Verlaag de drempel”).

Belangrijkste trend

in de manier waarop we bouwen, is volgens Marc Dillen de toename van het aantal sleutel-op-de-deur-projecten. “Als voornaamste verklaring zie ik het tijdsgebrek bij de mensen. Het gaat meestal om tweeverdieners die hun schaarse vrije tijd niet willen spenderen aan het aflopen van aannemers, onderaannemers, schrijnwerkers. Die mensen stappen liever naar één aannemer die gespecialiseerd is in zulke projecten en zeggen: “Dit is ons budget, wat kan je ons daarvoor bieden?” Dat is natuurlijk een duurdere manier van bouwen en we merken dan ook dat dit fenomeen zich concentreert in bepaalde regio’s. Vooral in de provincies West- en Oost-Vlaanderen vind je veel van die aannemers. In Limburg en de Kempen daarentegen komt het veel minder voor. Traditioneel zijn dit ook de regio’s waar je veel doe-het-zelvers aantreft.”

Huis van de toekomst

Hoe gaan we wonen in de toekomst? Voor een deel van het antwoord kan een bezoek aan het “Huis van de Toekomst” in Vilvoorde verhelderend werken. De intrede van de technologie in ons wonen wordt er mooi gedemonstreerd. Maar ook de intrede van het Structuurplan Vlaanderen zal een en ander veranderen. Hoewel dit structuurplan er eigenlijk al is, zullen de reële gevolgen ervan pas na 2000 merkbaar worden. Het Structuurplan heeft immers alleen de krijtlijnen van de ruimtelijke structuur in Vlaanderen vastgelegd, de concrete invulling moet nu nog drie niveaus (Vlaams, provinciaal en gemeentelijk) doorlopen.

“Dat kan nog enkele jaren in beslag nemen,” zegt Marc Dillen, “maar het is nu al duidelijk dat het Structuurplan tot een aantal verschuivingen zal leiden die ons toch wat zorgen baren. Zo bepaalt het Structuurplan dat de ruimte voor wonen niet mag toenemen. Dat gaat nog een bijkomende druk creëren op de prijs van de bouwgrond. Het Structuurplan deelt de ruimte in Vlaanderen ook op in “stedelijk gebied” en “buitengebied”. Hoofdfuncties van het stedelijk gebied zijn wonen en werken. Om dit te realiseren heeft men een aantal normen vastgelegd. Zo mag nog maar maximaal 40% van de bijkomende woningbouw in het buitengebied komen. En binnen het stedelijk gebied streeft men naar een dichtheid van 25 woningen per hectare. Dat betekent – rekening houdend met de ruimte die nodig is voor infrastructuur – dat men dus moet bouwen op een perceel van 3 à 3,5 aren. Nog concreter wil dit zeggen dat de bouw van appartementen in die stedelijke gebieden sterk zal toenemen. In het buitengebied zullen de percelen gemiddeld iets groter mogen zijn, circa 6 aren, maar ook zal dit tot een enorme trendbreuk leiden. Nu bouwt de Vlaming op opmerkelijk grotere percelen, tussen de 8 à 9 aren. In het buitengebied gaat men daarom meer twee- en driegevelwoningen moeten bouwen. Wat ons in beide evoluties verontrust (meer appartementsbouw en meer twee- en driegevelwoningen) is dat vooral de kleine architecten en aannemers dit gaan voelen. De alleenstaande woning, traditioneel het werk van deze groep, zal immers aan belang inboeten.”

Secundaire markt

Op de secundaire markt (dit is de herverkoop onder registratierechten: bestaande gebouwen en gronden) zet de dalende trend in de verkoop van bouwgronden zich voort. Het eerste trimester van 1998 wisselden 4500 percelen van eigenaar, in 1997 waren er dat nog 4975. Tegenover 1994 is het aantal transacties zelfs gedaald met 28%. “Bouwgrond wordt nu eenmaal een schaars product in Vlaanderen,” legt Philippe Janssens van het studiebureau Stadim uit. “Bovendien is de echte stadsvlucht nu wel voorbij en ontstaat er ook buiten de stad een aanbod van bestaande woningen.” De daling van de bouwgrondverkoop heeft natuurlijk ook invloed op de nieuwbouw. Philippe Janssens is dan ook iets minder optimistisch gestemd over de eindbalans voor 1998, zeker wat de nieuwbouw van eengezinswoningen betreft, dan Marc Dillen.

De verkoop

van appartementen zit nog wel in de lift: 3875 verkopingen in het eerste trimester van 1998, 260 meer dan in dezelfde periode van 1997. “Ik denk dat men deze evolutie vooral mag toeschrijven aan de lage hypothecaire rente. Meer en meer mensen kopen een appartement in plaats van het te huren, er is immers nauwelijks een verschil tussen leninglast en huurlast,” verklaart Philippe Janssens. Die toegenomen vraag heeft ook een effect op de gemiddelde prijs van een appartement in Vlaanderen. Die steeg met meer dan 7% van 3,1 miljoen frank naar 3,32 miljoen frank.” De prijs voor een appartement in Vlaanderen ligt zo’n 200.000 frank boven het nationale gemiddelde.

In de categorie woonhuizen is er in Vlaanderen een daling van het volume merkbaar (van 10.300 in het eerste trimester van 1997 naar 9650 in het eerste trimester van 1998). Het prijsniveau blijft echter constant, wat neerkomt op een bevestiging van de hogere prijzen die in de tweede helft van 1997 werden gerealiseerd.

Philippe Janssens volgt intussen met argusogen de evolutie van de reële rente (verschil tussen financiële rentevoeten en inflatie). “Deze bepaalt in sterke mate de conjunctuur op de immobiliënmarkt. Vandaag staan zowel de inflatie als de rentevoeten op een zeer laag niveau. De hamvraag is: wat zal eerst stijgen, de inflatie of de rentevoeten? Als eerst de inflatie stijgt, daalt de reële rente, wat een impuls betekent voor investeringen in het vastgoed. In het omgekeerde scenario ziet de situatie er minder rooskleurig uit.”

LAURENZ VERLEDENS