Het Vlaams Woninghuurdecreet, dat de vroegere Woninghuurwet vervangt, is van toepassing op huurovereenkomsten die worden afgesloten sinds 1 januari. Contracten die zijn ondertekend vóór die datum, vallen nog onder de oude regeling, zelfs als de eigenlijke huur start in 2019. Het nieuwe decreet streeft naar een beter evenwicht tussen het huurrendement voor de verhuurder en betaalbare woonzekerheid voor de huurder.
...

Het Vlaams Woninghuurdecreet, dat de vroegere Woninghuurwet vervangt, is van toepassing op huurovereenkomsten die worden afgesloten sinds 1 januari. Contracten die zijn ondertekend vóór die datum, vallen nog onder de oude regeling, zelfs als de eigenlijke huur start in 2019. Het nieuwe decreet streeft naar een beter evenwicht tussen het huurrendement voor de verhuurder en betaalbare woonzekerheid voor de huurder. Om de verhuurder beter te beschermen tegen huurschade en wanbetalingen, is de maximale huurwaarborg opgetrokken van twee naar drie maanden huur. Huurders die het moeilijk hebben dat bedrag te voldoen, kunnen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening aangaan. De verhuurder moet er bij de aanvang van de huur op toezien dat de woning aan minimale kwaliteitsnormen voldoet. Een uitzondering op die regel is de renovatiehuurovereenkomst. Een huurcontract van negen jaar blijft de regel, maar de overeenkomst loopt niet automatisch af. Daarvoor moet een van de partijen het contract tijdig opzeggen: drie maanden (als huurder) of zes maanden (als verhuurder) vóór de vervaldag. Wie zich aan die regels houdt, hoeft geen opzeggingsvergoeding te betalen. Beëindigt geen van beiden tijdig het huurcontract, dan wordt de overeenkomst automatisch verlengd met drie jaar. Wil de huurder het huurcontract vroegtijdig beëindigen, dan geldt eveneens een opzeggingstermijn van drie maanden. Hij hoeft daarvoor geen reden op te geven. Als hij de huur beëindigt tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst, moet hij een opzeggingsvergoeding betalen aan de verhuurder. Die bedraagt drie maanden huur als de huur eindigt in het eerste jaar, twee maanden huur als de huur afloopt in het tweede jaar en een maand huur als de huur eindigt in het derde jaar. In specifieke gevallen kan ook de verhuurder het huurcontract vroegtijdig opzeggen. Dat is bijvoorbeeld het geval als hij zelf in het pand gaat wonen of als hij het laat betrekken door een familielid. Hij moet daarvoor een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren. Hij kan de huurovereenkomst pas opzeggen om een familielid in het pand te laten wonen, als de huurder er minimaal drie jaar woont. De huurder mag van de verhuurder een bewijs van verwantschap eisen. De opzeggingsmogelijkheden vanwege grondige renovatiewerken zijn versoepeld. De verhuurder mag de overeenkomst beëindigen om de woning te verbouwen, herop te bouwen of te renoveren, op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt. Bij een opzegging in de eerste drie jaar van het contract mag die termijn niet aflopen vóór het einde van het derde jaar. De werken moeten aanvangen binnen de zes maanden en eindigen binnen de twee jaar na de opzeggingstermijn. Een huurovereenkomst van negen jaar is geen verplichting. De partijen kunnen ook een contract voor drie jaar of minder afsluiten. Dat eindigt als een van beiden minstens drie maanden voor de einddatum de huur opzegt. Anders wordt het contract omgezet in een woninghuur van negen jaar. De verhuurder kan een kortlopende overeenkomst nooit vroegtijdig opzeggen. De huurder kan dat wel, als hij een opzeggingstermijn van drie maanden naleeft. De vergoeding bedraagt dan anderhalve maand huur als de huur wordt beëindigd in het eerste jaar, een maand huur als de huur wordt beëindigd in het tweede jaar, en een halve maand huur als de huur afloopt in het derde jaar. De verhuurder en de huurder bepalen de huurprijs in overleg. Die prijs moet gelijk blijven tijdens de volledige looptijd van het huurcontract, en ook de verlenging van de overeenkomst moet onder dezelfde voorwaarden gebeuren. De verhuurder mag de huurprijs jaarlijks indexeren. Dat gebeurt op basis van het gezondheidsindexcijfer dat de federale overheidsdienst Economie elke maand berekent en publiceert. De Huurcalculator kan helpen bij de berekening. Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet ook in de mogelijkheid om de vastgelegde huurprijs negen tot zes maanden vóór het einde van elke driejarige periode te herzien. Zowel de huurder als de verhuurder mag een verlaging of verhoging aanvragen. Zo'n herziening is ook mogelijk als de verhuurder energiebesparende investeringen doet, zoals zonnepanelen plaatsen of spouwmuren isoleren. Om de huurder een correct beeld te geven, moet de overeenkomst naast de huurprijs alle kosten vermelden, met uitzondering van de variabele kosten, zoals voor het water- en energieverbruik. De wet legt voor veel van die kosten vast wie ze moet betalen. De gebruikskosten - zoals voor de lift of het onderhoud van de gemeenschappelijke delen - zijn ten laste van de huurder. Hij moet ook instaan voor kleine herstellingen en de schade die hij veroorzaakt. De verhuurder draagt de kosten voor het onderhoud en herstellingen die het gevolg zijn van ouderdom en overmacht. Ook voor de niet-vastgelegde kosten is er een regel: de huurder betaalt de kosten en lasten die nodig zijn om de woning te gebruiken. Het bedrag moet overeenstemmen met de werkelijke kosten, tenzij beide partijen een vast bedrag afspreken. Dat forfait kunnen ze in onderling overleg achteraf aanpassen, of het omzetten in de werkelijke kosten en lasten. De huurder mag de verhuurder altijd om bewijsstukken vragen. Het Vlaams Woninghuurdecreet legt ook duidelijke regels vast voor de verhuur van studentenwoningen. Daarbij moet de huurprijs de meeste kosten en lasten omvatten. Als een verhuurder met een student opeenvolgende contracten afsluit voor dezelfde kamer, mag hij de huurprijs enkel indexeren. De huurwaarborg blijft beperkt tot twee maanden huur. De student kan de overeenkomst alleen in specifieke situaties vroegtijdig opzeggen, bijvoorbeeld als hij zijn opleiding stopzet.