Wat hebben afgedankte mijnsites, vervuilde industriezones en verlaten havengebieden gemeen? Dat het plekken zijn die hun beste tijd hebben gehad? Zo werd er lange tijd over gedacht. Het waren probleemterreinen waar men liever in een grote boog omheen liep. Vandaag worden ze druk gefrequenteerd door planologen, projectontwikkelaars, stadsbestuurders, saneerders, enzovoort. Want in dichtbebouwde regio's zoals Vlaanderen bieden ze een schaars goed: ruimte.
...

Wat hebben afgedankte mijnsites, vervuilde industriezones en verlaten havengebieden gemeen? Dat het plekken zijn die hun beste tijd hebben gehad? Zo werd er lange tijd over gedacht. Het waren probleemterreinen waar men liever in een grote boog omheen liep. Vandaag worden ze druk gefrequenteerd door planologen, projectontwikkelaars, stadsbestuurders, saneerders, enzovoort. Want in dichtbebouwde regio's zoals Vlaanderen bieden ze een schaars goed: ruimte. Ruimte voor nieuwe woningen, bedrijventerreinen, winkelcentra of zelfs compleet nieuwe stadsdelen. De concurrentie tussen de functies is groot. De steden, vaak deels eigenaar van de terreinen, nemen het voortouw in de herontwikkeling. Ze eisen de rol van regisseur op. En, bijgestaan door gerenommeerde ontwerpers, willen ze ook waken over de kwaliteit van de invulling. Maar het is een evenwichtsoefening, want al te veel regeltjes kunnen ten koste gaan van de interesse van de investeerders. Hoe pakken Gent, Brussel en Antwerpen dat aan? Begin dit jaar heeft het Gentse stadsbestuur het definitieve Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) 'Oude Dokken' goedgekeurd. Dit projectgebied van bijna 42 hectare ligt rond de drie oudste dokken van Gent: het Houtdok (in het noorden), het Handelsdok (centraal) en het Achterdok (in het zuiden). Het is het bekende Docklands-verhaal: de havenactiviteiten verschoven naar andere oorden, investeringen bleven uit, terreinen en infrastructuur verkommerden... Maar de combinatie van de ligging aan het water, de geschiedenis van de plek en de monumentale gebouwen, maakt het tot een gebied met veel potentieel. Sinds 1999, nadat het havendecreet de grens van het Gentse havengebied had verlegd, zijn de gronden in handen van de stad. De eerste plannen voor de herontwikkeling van de zone dateren van 2004. Het befaamde Rotterdamse architectenbureau OMA (Office for Metropolitan Architecture) van Rem Koolhaas won een wedstrijd georganiseerd door het AG Stadsontwikkelingsbedrijf (AG SOB) Gent. Die plannen vormen nog altijd een toetssteen voor de ontwikkelingen in het oude havengebied. "Het is de ambitie om er gefaseerd een nieuwe stadwijk van te maken met ongeveer 1500 wooneenheden", vertelt schepen van Stadsontwikkeling en Wonen Tom Balthazar (sp.a). Dit jaar lanceert AG SOB een oproep voor private ontwikkelaars die willen deelnemen aan de publieke-private samenwerking voor de gronden aan de oostzijde van het Handelsdok. "Per zone leggen we selectie- en uitsluitingscriteria vast", vervolgt de schepen, die ook voorzitter is van AG SOB. "Enkele criteria liggen al vast. Zo moeten er minstens 20 procent sociale woningen en minstens 20 procent budgetwoningen worden aangeboden. We zullen ook eisen dat het duurzame woningen zijn. We kijken naar de architecturale visie van de projecten. En ja, ook financiële criteria gaan een rol spelen. Niet dat we er geld willen aan verdienen en de projecten dus gunnen aan de hoogste bieder. Het is wel de bedoeling dat we via de ontwikkelingen een deel van het openbaar domein kunnen financieren. Want er komen daar ook scholen, een sporthal, er moeten wegen aangelegd worden, en zijn parkzones gepland..." De schepen is ervan overtuigd dat de criteria geen belemmering zullen zijn voor de private spelers. Hij verwijst naar de Gasmeter-terreinen, een andere gebiedsontwikkeling in Gent die al iets verder gevorderd is. "We hebben daar via een wedstrijd gevraagd om een geïntegreerd voorstel te maken voor een wijk met 550 wooneenheden. Ik heb de ontwerpen en voorstellen van de eerste twee in de rangschikking gezien. Wel, die getuigen toch van een architecturale kwaliteit en een stedenbouwkundige visie. En het toont aan dat er interesse is in de markt aan en dat men bereid om daar ook geld in te steken." Voor het Gasmeter-project onderhandelt de stad met AB Project, een consortium rond de Nederlandse projectontwikkelaar Breevast. Juridische en administratieve beslommeringen zijn volgens de schepen wél een moeilijke horde, zowel voor de overheid als de private sector. "Tijdens de onderhandelingen zaten er soms meer juristen dan architecten aan tafel. Dat mag niet te vaak gebeuren. Het is vooral een kwestie van goede afspraken te maken. Ik denk dat professionele ontwikkelaars daartoe wel bereid zijn. Het is voor hen vooral belangrijk dat ze zekerheid hebben." De Brusselse Heizelvlakte is dan wel geen verlaten industriegebied of braakliggend terrein, het is wel een zone die een nieuwe impuls kan gebruiken. Dat besefte ook het Brusselse stadsbestuur. In 2010 organiseerde het een stedenbouwkundige wedstrijd voor de herinrichting van de site. Laureaat werd het Nederlandse bureau Kees Christiaanse Architects&Planners (KCAP), in samenwerking met de adviseurs Arup en Fakton. Met Kees Christiaanse haalt Brussel een man met een karrenvracht ervaring in grootschalige gebiedsontwikkeling naar de Heizel. Het bureau van Christiaanse is de masterplanner van het Hamburgse Hafencity, het grootste binnenstedelijke project van Europa. En het is in Londen aangesteld om een visie uit te werken voor de ontwikkeling van de olympische site na de Spelen van 2012. In Brussel ziet Kees Christiaanse het als een van zijn belangrijkste opdrachten om het weinig samenhangende en wat geïsoleerde Heizelplateau om te vormen tot een wijk die deel uitmaakt van de stad. "De plannen zijn nog niet openbaar, maar ik kan al zeggen dat we het parklandschap tip top in vorm brengen tot aan de voordeur van de Expo", zegt Kees Christiaanse. "We hergroeperen de gebouwen en de sportvelden zodanig dat ze in dat parkconcept passen. Rond het voetbalstadion zijn er nu enorme parkings. Dat is gewoon asfalt waar niets mee wordt gedaan. Daar zijn mogelijkheden als we het parkeren bijvoorbeeld ondergronds kunnen organiseren." Kees Christiaanse bestudeert varianten met en zonder behoud van het Koning Boudewijnstadion. "Een nieuw stadion realiseren, is meestal niet simpel en het bestaande huisvest een belangrijk atletiekevenement. Het is ook een plek met een zekere bekendheid en beruchtheid. Het ziet er niet meer zo mooi uit en het wordt te weinig gebruikt. We onderzoeken of het geschikt te maken is voor een breder scala van evenementen en of er wat valt te doen met een ringbebouwing, zodat de relatie met de begane grond geactiveerd wordt. Maar we bekijken ook wat er gebeurt bij een afbraak. Het masterplan voor de Heizel moet flexibel en onafhankelijk van een beslissing over het voortbestaan van het stadion kunnen functioneren. Anders creëren we wederzijdse afhankelijkheden die de voortgang van het hele masterplan kunnen bemoeilijken." Kees Christiaanse noemt de condities in Brussel helemaal anders dan in Hamburg: "De Heizel is een heel mooie, mentale plek, met een soort van ensemble van openbare functies, terwijl Hafencity in hoofdzaak een woongebied is. Maar de basisaanpak van hoe we met zo'n project omgaan, is eigenlijk gelijk." Volgens Christiaanse schieten de klassieke planningsinstrumenten bij zulke grootschalige gebieden tekort. De vroegere stedenbouwkundige plannen legden verregaand vast wat en waar er gebouwd zou worden en het hoe het er zou uitzien; van de openbare ruimte, tot een gedetailleerd programma van de gebouwen, de typologie, de architectuur enzovoort. "Men ging er vanuit dat dan gewoon gerealiseerd zou worden", vervolgt Christiaanse. "Terwijl wij bij complexere projecten eigenlijk vaststelden dat de realiteit steeds minder strookte met de oorspronkelijke ideeën van de masterplannen. Daarom zijn we in ons bureau beginnen na te denken over een manier van stedenbouwkundig plannen die flexibiliteit toelaat zonder afbreuk te doen aan de sterke kwaliteitsturing." KCAP ontwikkelt stedenbouwkundige plannen als een netwerk van openbare ruimten - straten, pleinen, parken, waterpartijen...- waar het dan bouwvelden inpast. Die zijn niet heel precies getekend en geprogrammeerd, maar ze geven wel de minimale en maximale volumes aan. Ze omvatten ook wel regels over bijvoorbeeld de invulling van het programma en over de relatie met de publieke ruimte, maar er blijft een vrijheid voor de ontwikkelaar. Christiaanse adviseert ook om de belangrijkste stakeholders bij het proces van overleg, goedkeuring, implementatie te betrekken: "We brengen de vertegenwoordigers van de Stad Brussel, het Gewest, de belangrijkste privébelanghebbenden, de stadsontwikkelingsdienst, de buurbewoners enzovoort samen in een soort van systematisch overleg waarin de voortgang van het werk wordt gecommuniceerd en bediscussieerd." Tegelijkertijd pleit hij voor discretie. "Als je plannen maakt, test je verschillende mogelijkheden uit. Je haalt ontwikkelingen weg of voegt nieuwe toe. Als je dat in de grote groep gooit of je zet het in de krant, dan krijg je onmiddellijk een ongelofelijke heibel die erg contraproductief is. Die procedures van ontwerp houden we intern tot er een duidelijke duurzame lijn is. Die communiceren we dan samen met de mogelijke alternatieven." Zeg niet langer Petroleum Zuid, maar Blue Gate Antwerp. De oude petroleumhaven in het zuiden van Antwerpen krijgt een nieuwe bestemming en daar hoort een nieuwe naam bij. De nieuwe bestemming van het 75 hectare grootte terrein is dubbel: een bedrijventerrein en een logistieke zone. In het noorden van de site is er, naast het projectgebied, ook plaats voor een nieuw voetbalstadion. Een groene corridor verbindt de ringzone met het natuurgebied de Hobokense Polder. In mei 2010 kreeg een multidisciplinair team met onder meer Omgeving, Haskoning en Buck Consultants International de opdracht om het masterplan op te stellen. Vandaag is het terrein nog erg vervuild, want de petroleumindustrie heeft er in andere tijden haar sporen achtergelaten. Maar als het van de Stad Antwerpen en het Vlaams Gewest afhangt, wordt dit binnen enkele jaren een economische zone met een hoogwaardig profiel. De 'blue' in de nieuwe naam is niet alleen een verwijzing naar het water van de Schelde die naast het terrein ligt, het is ook een referentie naar de ambitie van het project. "Blauw is het nieuwe groen", zegt Guido Muelenaer, projectmanager Blue Gate Antwerp bij de stad, verwijzend naar de term 'blauwe economie'. De ontwikkeling van het terrein zal 'eco-effectief' gebeuren, de kringlopen worden gesloten. Afval wordt zo veel mogelijk vermeden of gebruikt als grondstof. Men onderzoekt ook of windmolens, zonne-energie en een biomassacentrale voor de energievoorziening op het terrein kunnen zorgen. Op het logistieke gedeelte (13 hectare) wil de stad de stadsregionale distributie organiseren en is er plaats voor 'slimme logistiek'. "Het heeft weinig zin om daar een nieuwe containerterminal aan te leggen. Daar is het terrein te klein voor en we hebben daar andere locaties voor. We willen logistieke activiteiten met een hoge toegevoegde waarde: assemblage, labeling, verpakking..." Voor het bedrijventerrein (25 hectare) mikt Blue Gate Antwerp op hoogwaardige productiebedrijven en op onderzoek- en ontwikkelingsactiviteiten. Hiervoor zijn al gesprekken bezig met de Universiteit Antwerpen en met essencia, dat er misschien een centrum voor duurzame chemie zou vestigen. Maar eerst moet het terrein, de grootste Vlaamse brownfield, gesaneerd worden. Niet in een keer, want het is een dure aangelegenheid. "We gaan stapsgewijs te werk", licht Muelenaer toe. "Met het geld dat binnenkomt via ontwikkeling kunnen we dan verder saneren." Het saneren en het bouwrijp maken van het terrein is volgens Muelenaer een van de hoofdtaken van de overheid in het hele verhaal. Voor de vastgoedontwikkeling willen stad en gewest de private sector aan boord krijgen. Met een gesaneerd terrein moet dat vlotter verlopen, luidt de redenering. "Hoe meer zekerheden wij kunnen aanbieden, hoe interessanter het wordt om het gesprek aan te gaan met potentiële privépartners", zegt Guido Muelenaer. Een consequentie van de hoge ambities, is dat de ruimte selectief zal worden toegewezen. Daar ligt een tweede taak voor de overheidspartners. "We mikken op bedrijven die iets overhebben voor een vestiging op een terrein met een vooruitstrevend en duurzaam imago", zegt Robert Voorhamme (sp. a), schepen voor Onderwijs, Werk, Economie en Middenstand. Als overheid moeten we waken over die kwaliteit. Want een bedrijf dat zich om imagoredenen op Blue Gate Antwerp vestigt, is niet gediend met een vervuilend bedrijf als buur. Door de lat te verlagen, sla je je eigen ramen in. Anderzijds mogen we ons ook niet te rigoureus opstellen, want dan zou het wel eens kunnen dat we met een braakliggend terrein blijft zitten." Er zal al deels een 'natuurlijke' selectie plaatsvinden. Want gezien de locatie en de investerings- en saneringskosten zullen de vierkante meters er niet spotgoedkoop zijn. Guido Muelenaer meent dat het prijsniveau op Blue Gate Antwerp dat van de betere zichtlocaties zal benaderen. Om de eigenlijke selectie te realiseren, denken de initiatiefnemers aan een charter. "Dat betekent dat we op basis van dat charter bepaalde bedrijven niet toelaten", verduidelijkt Muelenaer. "Dat kan de invulling uiteraard vertragen. Maar alle partijen zijn zich daarvan bewust en ons businessplan is er op berekend. Overigens ben ik er nog niet van overtuigd dat het langer zal duren. Het kan ook positief uitdraaien. Dat er een competitie ontstaat om een plaats te krijgen op Antwerp Blue Gate. Dat is het ideale scenario, maar veiligheidshalve gaan we toch maar uit van een tragere invulling." LAURENZ VERLEDENS"Het Masterplan voor de Heizel moet flexibel en onafhankelijk van een beslissing over het voortbestaan van het stadion kunnen functioneren" Kees ChristiaanseVroegere probleemterreinen bieden vandaag een schaars goed: ruimte.