Nieuw!

De residentiële promoties zorgen voor een toenemende geestdrift. Beloftevolle sites kennen zelfs een explosieve ontwikkeling.

De woningbouw is in volle ontwikkeling. Op het huidige ogenblik blinken meer en meer projecten uit door een allesomvattende benadering om een totale integratie van het woonmilieu met het economische, sociale en culturele leven mogelijk te maken. De inrichting van het ‘eilandje’ Saint-Michel op de place Saint-Lambert te Luik vormt daar een uitstekend voorbeeld van. Deze promotie van Codic (investering: 2,5 miljard frank) bestaat uit de creatie van een splinternieuwe multifunctionele wijk waarin handelsruimten, kantoren en woonruimten met elkaar worden gecombineerd. Laatstgenoemde ruimten (10.000 m^{2), gesitueerd bovenop het ‘eilandje’, kunnen worden onderverdeeld in 66 appartementen en 21 eengezinswoningen. “Gelegen in het hartje van de stad”, beklemtoont Thierry Behiels, gedelegeerd bestuurder van Codic, “zullen ze genieten van binnentuinen. We hechten veel belang aan dit project, want zijn filosofie brengt een dynamiek op gang die toelaat om bewoners te laten terugkeren naar de stadscentra.”}

Deze trend naar gemengd wonen wint geleidelijk aan belang, ook al doen zich momenteel te weinig gelegenheden voor om daarvan een algemene regel te maken.

Onmiddellijke start?

De inrichting van de TGV-stations in Antwerpen, Luik en Brussel-Zuid brengt een algemene herwaardering van de wijken mee die aan deze stations grenzen met inbegrip van nieuwe woonpromoties. De meeste projecten bevinden zich nog in het stadium van onderhandelingen tussen de maatschappij Eurostation, een filiaal van de NMBS, verantwoordelijk voor deze projecten, en de lokale overheden. In Antwerpen zou een indrukwekkende promotie van meer dan 100 woningen het daglicht kunnen zien. Studies werden gedurende verschillende jaren uitgevoerd, maar het lijkt erop dat een definitief en vooral officieel project nog niet werd uitgewerkt.

In Brussel worden eveneens talrijke wijzigingen voorzien voor de wijk grenzend aan het Noordstation. In het kader van de inrichting van het TGV-station werd een project opgestart dat zowel kantoren, parkeerplaatsen, een hotel, commerciële ruimten als huisvesting voorziet. Binnenkort wordt begonnen met een promotie van appartementen (16.000 m^{2) in de omgeving van de Frankrijkplaats. In de onmiddellijke nabijheid bevinden zich 40 nieuwe sociale woningen verworven door de Foyer Saint-Gillois. Die werden gebouwd om aan de urbanisatievoorschriften te voldoen bij de bouw van de kantoren van Test-Aankoop (10.000 m2). Op dit ogenblik wordt nog steeds onderhandeld over de formule voor de realisatie van deze appartementen: ofwel wordt een beroep gedaan op een promotor, ofwel neemt Eurostation zelf de leiding van het project. Tweede onbekende is de standing van deze appartementen. Blijkbaar werd nog geen keuze gemaakt tussen sociale appartementen, middenklasse- of luxe-appartementen. Bij Eurostation benadrukt men het belang dat deze geheel gerenoveerde wijk kan hebben voor de komende jaren. Dat perspectief verdient zonder twijfel dat men de nodige tijd uittrekt om tot een correcte beslissing te komen voor de toekomstige ontwikkelingen. De werken zouden normaal aanvangen in 1999.}

Aan de kust

Tot de streken die in de gunst van de bouwpromotoren blijven liggen behoort ongetwijfeld de Belgische kust. Ondanks een overvloedig aanbod worden nieuwe flatgebouwen gebouwd tegen een versneld tempo. Met succes, want de meeste appartementen worden verhuurd voor het einde van de bouwwerken. Dit succes wordt verklaard door het op de markt komen van modernere en meer comfortabele appartementen die beantwoorden aan de huidige vraag. Daarom hebben zeven Vlaamse promotoren de handen in elkaar geslagen via de naamloze vennootschap Zeezicht voor de realisatie van een project onder dezelfde naam gelegen te Mariakerke. Achttien buildings worden opgetrokken met in totaal 315 appartementen, hetgeen een investering vertegenwoordigt van 800 miljoen frank.

“De negen blokken op de zeedijk zullen in principe snel worden opgetrokken en worden gevolgd door de bouw van een ondergrondse parking van twee niveaus op de gehele oppervlakte van het terrein (3500 m^{2). Begin 1999 wordt begonnen met de bouw van de negen andere gebouwen gelegen aan de achterzijde. Ze worden opgericht in een terrasvorm van acht tot twee verdiepingen om aan de andere kant weer te stijgen tot acht verdiepingen,” aldus Johan Wylein, architect van het Brugse bureau WAB dat belast is met het ontwerp van het project. De appartementen behoren tot de middenklasse met normale afwerking. De standing zal niet die van de appartementen gelegen aan bijvoorbeeld het Zoute evenaren. De prijzen zullen schommelen tussen 3 en 5 miljoen frank voor de appartementen gelegen aan de zeekant.}

In Nieuwpoort heerst eveneens bouwactiviteit. De blokken Casino en Scorpio worden opgetrokken aan de zeedijk, terwijl een ander project van niet minder dan 400 appartementen van start is gegaan niet ver van het centrum.

Land van de toekomst

Een andere opborrelende regio is Waals-Brabant met Louvain-la-Neuve als trekpleister. De belangstelling gaat in stijgende lijn. Woonhuizen en appartementen komen beetje bij beetje in de plaats van studentenkoten. De laatste markt is immers tot rijpheid gekomen. Het objectief van de universitaire overheden bestaat erin om een volledige stad te creëren die uit 28.000 personen bestaat: 19.000 inwoners en de rest kotstudenten. Een uitdaging van formaat, maar die schijnt te lukken. De vraag van particulieren die zich daar willen vestigen, komt van overal. Naast pas afgestudeerde koppels tonen ook gepensioneerden belangstelling, net zoals gezinnen van middelbare leeftijd. Ze worden verleid door de lokroep van deze nieuwe stad. De academische overheden vertelden ons dat op basis van de resultaten van een wedstrijd, de realisatie van het geheel van een verkaveling (Bruyères VII), werd toevertrouwd aan de algemene bouwfirma Houyoux. Het betreft een project van 25.000 m^{2, gelegen aan de rand van het meer, dat voorziet in de bouw van ongeveer 350 appartementen en verschillende woningen. De investering beloopt een miljard frank. “Momenteel werden reeds een honderdvijftigtal appartementen naast een twintigtal huizen gebouwd, legt Bernard Hermant uit, projectverantwoordelijke voor de maatschappij Houyoux. De helft van het programma is dus gerealiseerd en de appartementen worden nog steeds verkocht op basis van de plannen.”}

Voor deze algemene bouwmaatschappij is de onroerend-goedpromotie vanzelf gekomen. “We beheersen op die manier het geheel van de bouwactiviteiten. Dat laat ons toe om beter onze realisaties te valoriseren,” vervolgt Bernard Hermant. “Wij houden rekening met de vraag van onze klanten en trachten zoveel mogelijk hun eisen te integreren. We hebben ter plaatse een cel geïnstalleerd die bestaat uit zowel technische als commerciële verantwoordelijken. De keuze van Louvain-la-Neuve ligt voor de hand. De stad bezit een indrukwekkend potentieel, zowel op het vlak van de bevolkingsgroei als wat de ontwikkeling van administratieve, commerciële en culturele activiteiten betreft. Vooraleer we ons in dit avontuur stortten, hebben we een marktstudie verricht. Daaruit bleek het eerder lage peil van de bestaande woonruimten die vooral in de lijn lagen van de studentenaccommodatie met een groot gebrek aan ruimte. Dat aanbod was volslagen onvoldoende voor de vraag van de particulieren die voor Louvain-la-Neuve als woonplaats kiezen. We bouwen kwalitatief hoogstaande en comfortabele wooneenheden die de nodige ruimte bieden. Ze veroorzaken een zekere nivellering door de hoge standing van de wooneenheden.”

Tenslotte signaleren we nog het project van Whilem & Co dat in de voltooiing voorziet van een gedeelte van het stadscentrum. Binnenkort wordt 2500 m2 bijkomende woonruimte voltooid naast een commericeel centrum van 2800 m2 en 2500 m2 kantoren.

In het hartje van de stad

Niet zover daarvandaan, te Ottignies, heeft bouwmaatschappij Thomas & Piron het initiatief van de openbare overheden overgenomen om een “Coeur de ville” te bouwen in het centrum. Het gaat om een project van 7000 m^{2 woonruimte (ongeveer 100 appartementen) die verdeeld worden langs beide zijden van een markt. Het gelijkvloers bestaat uit winkels. Daarnaast worden 4500 m2 kantoren gebouwd en talrijke ondergrondse parkeerplaatsen. Het nieuwe complex zou moeten voltooid worden in september 2000. Er is een investering van 700 miljoen frank mee gemoeid. Het project werd toevertrouwd aan de naamloze vennootschap La foncière du coeur de ville, opgericht door de maatschappijen Philippe Blaton en Thomas & Piron, die beide de helft der aandelen bezitten.}

“Deze oplossing laat toe de risico’s te beperken,” argumenteert Marc François, gedelegeerd bestuurder van la Foncière du coeur de ville en verantwoordelijke voor de afdeling Multiresidentieel bij Thomas & Piron. “De woonpromotie is er slechts beetje bij beetje bijgekomen. Twee jaar geleden hebben we een specifieke afdeling opgericht. Indien men de normale procedure volgt, worden de projecten in het algemeen voorgesteld door architecten of bouwpromotoren. De bouwonderneming wordt er slechts bij betrokken aan het eind van de rit. Omdat ze wordt gekozen volgens het principe van de concurrentie, wordt ze vaak in de rol geduwd van de arme ouder bij de operatie. Door zelf intern te zorgen voor de realisatie van het project vanaf de conceptie tot de commercialisatie beperken we sterk het aantal tussenpersonen. Natuurlijk vergt een dergelijke politiek grotere kapitalen en zijn de risico’s hoger. Op termijn zal deze activiteit 2,5 tot 3 miljard bijdragen tot het omzetcijfer. Momenteel lopen een vijftiental projecten in Waals-Brabant, Brussel, maar ook in de Naamse regio. Deze plaatsen werden gekozen waar zich opportuniteiten voordeden, een welgelegen terrein bijvoorbeeld, maar ook in functie van de toestand van de plaatselijke immobiliënmarkt. Vooraleer te beginnen met het concept trachten we het soort vraag te bepalen, de verkoopprijs of nog de kwaliteit van het bestaande aanbod. De stedenbouwkundige voorschriften worden eveneens onder de loep genomen. Nadien wordt een haalbaarheidsstudie gemaakt en wordt de rendabiliteit berekend. Die verschilt van plaats tot plaats. In Namen bijvoorbeeld is de vraag stevig wat een snelle verkoop doet verhopen. Daar kunnen we dus genoegen nemen met een lagere rendabiliteit dan op de plekken waar de verkoop meer tijd in beslag neemt. Op bepaalde plaatsen, waar de verkoop meer dan een jaar zou duren, hetgeen te hoge kosten zou meebrengen, wordt het project eenvoudigweg opgegeven. In Waals-Brabant en in Namen worden de verkopen afgesloten op basis van de plannen, terwijl de toekomstige eigenaars in Brussel zich argwanender tonen.”

De hoofdstad

Dat belet niet dat er talrijke promoties van appartementen zijn. De vennootschap Hansen, een van de belangrijkste residentiële promotoren, realiseert een omzetcijfer van bijna 2 miljard frank via dat soort activiteiten. Bij de zes werven te Brussel is die van l’Orée gelegen aan de Franklin Rooseveltlaan, ongetwijfeld het belangrijkste project. Het betreft 35 appartementen van hoge standing. De prijs van een appartement met twee slaapkamers zou naargelang van het gewenste comfort tussen 4,5 en 6 miljoen schommelen. In de nabijheid van het Noordstation bevindt zich het onroerend goed Novalis, opgezet rond een park. Het is een promotie van de tijdelijke vereniging tussen Codic en CDP en bestaat uit 126 appartementen en 8 handelsruimten. Ingehuldigd op 12 mei aanstaande, heeft het complex reeds talrijke kopers aangelokt. Niet minder dan 70 appartementen (39.000 frank/m^{2) en 4 handelsruimten werden verkocht sedert het begin van de commercialisatie.}

Véronique Pirson