Party hier, receptie daar, etentje ginder. In de vastgoedsector is er altijd wel - zelfs in crisistijd - een goede reden om te feesten. 'Netwerken' heet dat voor het thuisfront. Wie je maar zelden zal tegenkomen op deze sociale gelegenheden, zijn de medewerkers van de afdeling vastgoedbeheer.
...

Party hier, receptie daar, etentje ginder. In de vastgoedsector is er altijd wel - zelfs in crisistijd - een goede reden om te feesten. 'Netwerken' heet dat voor het thuisfront. Wie je maar zelden zal tegenkomen op deze sociale gelegenheden, zijn de medewerkers van de afdeling vastgoedbeheer. Vastgoedbeheerders zorgen ervoor dat een gebouw 'marcheert' en onderhouden blijft. Het is werk op het terrein en achter de schermen, niet in de spotlights. Het beheer geldt dan ook als het minst sexy onderdeel van het vastgoedvak. "Misschien niet het meest sexy, maar wel het meest complexe", vindt Koen Nevens, managing partner van de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W). Micheline De Munck, CEO van de vastgoedbeheerder Sogesmaint-CBRE, treedt die stelling bij. "Onze medewerkers moeten van vele markten thuis zijn, want in het vastgoedbeheer komen alle competenties samen. Ze moeten technisch onderlegd zijn, financiële kennis hebben en toch ook over commerciële vaardigheden beschikken. Bovendien moeten ze nog eens goed drietalig zijn. Witte raven zijn het." De rol en het takenpakket van de vastgoedbeheerder in het professioneel vastgoed leunen sterk aan bij die van de syndicus voor residentieel vastgoed. Vastgoedbeheerders nemen onder meer het administratief beheer (opvolging van contracten, beheer van verzekeringspolissen...), het financieel beheer (opvolging van alles wat met de huur heeft te maken, controle en betaling van facturen, rapportering...) en het technisch beheer (toezicht op en onderhoud van installaties, instaan voor herstellingen en verbeteringen aan het gebouw...) voor hun rekening. Niemand in de vastgoedsector zal het belang van goed vastgoedbeheer minimaliseren, maar tot voor kort werkten de beheerders veelal op de achtergrond. "De crisis heeft daar verandering in gebracht", stelt Micheline De Munck. "Ook in de vastgoedsector is transparantie het codewoord geworden. De eigenaars van gebouwen willen inzicht in de cashflows, ze willen de kosten kunnen bewaken en erop kunnen toezien dat de budgetten niet overschreden worden. Zo hebben ze het belang van vastgoedbeheer herontdekt." Koen Nevens geeft toe dat beheer lange tijd geen kernactiviteit was bij C&W. "We zagen het meer als een extra service voor onze goede klanten. Het was ook een afdeling die niet per se winstgevend moest zijn. Maar sinds enkele jaren focussen we, in heel Europa trouwens, sterk op beheer. In enkele jaren is de omzet van de afdeling verdubbeld. En in volume is het vandaag even belangrijk als onze makelaardij-afdeling." Na enkele vette jaren werden de grote vastgoedadviseurs geconfronteerd met een dramatische terugval van het aantal transacties. Het belang van een business die voor recurrente inkomsten zorgt, zoals het vastgoedbeheer, werd daarmee pijnlijk aangetoond. Ook de zwakke huurmarkt, vooral op de Brusselse kantoormarkt die ook nog eens geconfronteerd wordt met een groot aanbod van nieuwe gebouwen, zorgt dat de vastgoedbeheerder opschuift in de vastgoedhiërarchie. Want in essentie gaat vastgoedbeheer ook over het tevreden houden van de gebruikers/huurders van het gebouw. Zodat ze huurder blijven. "Omdat er zo weinig animo was op de huurmarkt, begonnen de makelaars proactief huurders te benaderen", merkt Charles Naeyaert, manager van de Antwerpse vastgoedbeheerder Cobelpro, op. "Een huurder in een goed beheerd gebouw heeft een reden minder om in te gaan op zo'n voorstel." Naast tevreden huurders, en de bijhorende huurinkomsten, streven vastgoedeigenaars (met het oog op een exit) ook naar een waardetoename van hun panden. En ook op dat terrein hebben de vastgoedbeheerders een opgewaardeerde rol gekregen, zegt Koen Nevens. "We hebben een periode gekend waarin de waarde van het vastgoed natuurlijk groeide. Maar dat is enkele jaren niet meer het geval. Idem voor de huurprijzen, die stijgen ook al enige tijd niet meer. De waardecreatie moet dus wel voor een groot deel van een goed beheer komen." De verkoop van een pand is eigenlijk de lakmoesproef van het beheerdersvak. "Als het beheer niet goed en consequent is gebeurd, krijg je als eigenaar op dat moment de rekening gepresenteerd. Een due diligence zal het nalatige management genadeloos blootleggen. En dan kan je de schade beperken door kosten te maken, maar evengoed heeft de kandidaat-koper tegen dan al afgehaakt." De vastgoedbeheerder mag dus een bank vooruit, maar daar staat wel tegenover dat hij meer op de vingers wordt gekeken. Volgens Micheline De Munck slaat de terechte vraag van de eigenaars naar meer transparantie soms door in overdreven rapporteringseisen. "Verstoppertje spelen is geen goed idee, dat heeft de financiële crisis heel pijnlijk aangetoond. Maar ik heb de indruk dat de balans nu is doorgeslagen naar de andere kant. Vooral de internationale investeerders stellen zeer zware rapporteringseisen. En het probleem is dat de huurder daar geen enkele baat bij heeft." Een uitgebreide rapportering is niet alleen tijdrovend, ze vraagt ook om investeringen in een informaticasysteem, want een Excel-documentje volstaat niet voor de grote spelers. Sommige investeerders eisen ook dat de rapportering rechtstreeks in hun eigen systeem gebeurt. Het zijn problemen waar ze bij Cobelpro minder last van hebben. "We werken vooral voor privé-investeerders. Aan dikke rapporten hebben die mensen weinig boodschap. Ze vragen ons om zo veel mogelijk in het gebouw te zijn, ten dienste te staan van de huurder. Maar ik begrijp de frustratie van de beheerders die voor institutionele beleggers werken. We hebben ook één Duits fonds als klant; dat is inderdaad een heel ander verhaal." De toegenomen complexiteit manifesteert zich dan ook nog eens in een periode waarin de tarieven onder druk staan. Veelal worden de fees berekend als een percentage van de huurprijs. Problematisch als je weet dat de huurprijzen, bijvoorbeeld op de Brusselse kantoormarkt, al jaren nauwelijks nog aandikken. Het systeem van tarifering op basis van de huurprijs wordt volgens Micheline De Munck dan ook stilaan onhoudbaar. "We werken meer en meer op basis van vaste tarieven. De fees koppelen aan de huurprijs is niet erg logisch. Neem twee gelijkaardige kantoorgebouwen, een in de Leopoldwijk, het andere in Zaventem. In de Leopoldwijk ligt de huurprijs tussen de 200 en 300 euro per vierkante meter per jaar, in Zaventem tussen 100 en 150 euro. Dat levert dus een heel andere vergoeding op, terwijl de werklast dezelfde is. En in een internationale context zijn de verschillen nog groter. In Londen liggen de huurprijzen vier keer hoger dan in Brussel." Koen Nevens besluit optimistisch. "Het is misschien wishful thinking, maar ik verwacht dat meer en meer eigenaars zullen inzien dat tegenover een degelijke service een prijs staat. In de sector groeit het besef dat vastgoedbeheer een belangrijke meerwaarde biedt." LAURENZ VERLEDENSDe verkoop van een pand is de lakmoesproef van het beheerdersvak.