Niet-kantoorvastgoed. Vette jaren ?

1994 was niet alleen voor de kantorenmarkt een zwak jaar. Ook het semi-industriële en het winkelvastgoed hadden het moeilijk.

ImmoTrends bracht drie specialisten samen om de markt van het semi-industriële (opslagplaatsen, bedrijfshallen) en het commerciële vastgoed (winkels) te overlopen. Michel Pilette (gedelegeerd bestuurder van Jones Lang Wootton), Mevrouw Claude Degroote-Vandewiele (King & Co) en Boris Van Haare Heijmeijer (Healey & Baker) kruisen de degens. Ze beginnen echter eensgezind. Onze gesprekspartners zijn het er roerend over eens dat 1994 voor deze deelsektor van het vastgoedgebeuren een allesbehalve schitterend jaar was. Maar Michel Pilette, Claude Degroote en Boris Van Haare Heijmeijer beweren wel dat 1995 zich een stuk rooskleuriger aankondigt. Tal van indicatoren wijzen naar verluidt in de richting van stijgende prijzen.

– IMMOTRENDS : Kan u een vergelijking maken tussen de markt van het commercieel en het semi-industrieel vastgoed in 1993 en in 1994 ?

– MICHEL PILETTE. Globaal lag onze omzet aan verhuurde oppervlakte een stuk hoger dan in 1993. Op de investeringsmarkt daarentegen hebben de institutionele beleggers een afwachtende houding aangenomen.

– CLAUDE DEGROOTE. Wat industrieel en semi-industrieel vastgoed betreft, was er in 1994 sprake van een groter aantal transakties. Maar de eigenaars hebben hun prijzen fors moeten drukken. Voor de huurders/kopers is dat natuurlijk een goede zaak geweest. Merkwaardig was dat een aantal nagelnieuwe gebouwen (bijvoorbeeld in Zaventem) geen huurders of kopers vonden. Deze industriepanden zijn niet aangepast aan de specifieke wensen van de eindgebruikers. De gebouwen zijn of te groot, of niet uitgerust met loskaden en andere infrastruktuur, of juist te klein. De gemiddelde huurprijs voor kleinere bedrijfsruimten in de regio Zaventem situeert zich tussen 1500 en 2000 frank per vierkante meter per jaar.

– BORIS VAN HAARE. In de winkelbranche deed zich zowel in Brussel als in Antwerpen een lichte prijskorrektie voor. In andere steden bleven de prijzen op peil. Daarentegen hebben we de krisis echt gevoeld voor grotere projekten als de winkelgalerijen Meir Square en het Grand Bazar Shopping Center, beide in Antwerpen.

Voor kleinere, beginnende handelszaken hebben de promotoren belangrijke toegevingen moeten doen. Veel handelaars dwongen “soepele” huurprijzen af, vaak gekoppeld aan de evolutie van hun omzet.

– PILETTE. De gevolgen van de Europese eenmaking zijn intussen zeer goed merkbaar in de verschillende niches van de vastgoedmarkt. België is meer dan ooit een verkeersknooppunt geworden. Een mes dat aan twee kanten snijdt. Nogal wat multinationals vinden de vestiging van een filiaal op ons kleine grondgebied niet opportuun omdat ze toch in enkele uren van grens tot grens kunnen rijden.

Andere bedrijven zien het omwille van de strategische ligging van België dan weer juist wél zitten om een grootschalig opslag- of onderdelencentrum langs één van de verkeersknooppunten in te planten.

Er is niet voor niets een alsmaar stijgende vraag naar terreinen langs de Noord-Zuid-verbinding (Antwerpen-Brussel) en in de buurt van de snelwegen naar Gent en Hasselt. Nogal wat internationale transportbedrijven doen aktief prospektie omdat ze grote kontrakten in de wacht hebben gesleept van bedrijven die hun distributie hebben uitbesteed.

– DEGROOTE. In dit marktsegment mogen we ons dit jaar aan prijsstijgingen verwachten. De belangstelling gaat voornamelijk uit naar nieuwbouwhallen in de buurt van de al geciteerde verkeersaders.

Maar zowel de eigenaar als de huurder willen in het kontrakt clausules die hen een maximale risicodekking geven. De huurder wil de garantie dat hij op het gewenste tijdstip daadwerkelijk het nieuwe pand kan betrekken. De eigenaars wensen alleen in een nieuw complex te investeren wanneer ze solvabele huurders hebben. Dergelijke transakties tot een goed einde brengen, is uiterst ingewikkeld. Maar ik verwacht dat opdrachten van dit soort dit jaar vooral in de regio Antwerpen-Sint-Niklaas-Mechelen suksesvol zullen afgerond worden.

Want precies in die regio bestaat nog een belangrijk potentieel aan bouwrijpe terreinen tegen een redelijke prijs.

In de omgeving van Boom bijvoorbeeld betaal je gemiddeld 1850 frank per vierkante meter, terwijl je rond Brussel al gauw tussen 3000 en 5000 frank per m² zit. Dan is de keuze snel gemaakt.

– IMMOTRENDS : Klopt het dat institutionele vastgoedbeleggers zich afkeren van de kantoormarkt en meer en meer interesse betonen voor winkelzaken ?

– VAN HAARE. Dat klopt inderdaad. In België is de winkelmarkt voor de grote investeerders nog een maagdelijk terrein. Zowat 90 procent van de handelszaken met een grote verkoopoppervlakte langs belangrijke verkeersaders zijn hier nog privé-bezit, dit in tegenstelling tot de ons omringende landen. Opvallend is wel dat wanneer er zo’n groot winkelpand te koop komt, het bijna steeds institutionele beleggers zijn die het complex verwerven. Zij hebben ontdekt dat ze met dergelijke investeringen een aantrekkelijk rendement kunnen behalen, zonder al te veel kosten. Terwijl in het geval van kantoorgebouwen de kosten vaak de pan uitrijzen.

– PILETTE. België is voor de grote vastgoedbeleggers (pensioenfondsen bijvoorbeeld) te klein. Het aanbod is hier te gering. Pensioenfondsen kopen momenteel bij voorkeur winkelcentra in Italië en Spanje. Het gaat dan zonder uitzondering om megaprojekten waar miljarden mee gemoeid zijn.

– IMMOTRENDS : Hoe evolueerde de huurprijs voor winkels en opslagruimten in 1994 ?

– DEGROOTE. Het blijft een markt van vraag een aanbod. Neem nu de transakties die wij afrondden in de industriezone van Haasrode nabij Leuven. Daar konden we probleemloos verhuren tegen een prijs van om en bij de 2400 frank per m² per jaar. De vraag is daar immers veel groter dan het aantal beschikbare gebouwen. De ligging nabij de E40 speelt hierbij natuurlijk een grote rol. Bovendien bereik je Haasrode vóór de verkeersellende rond Brussel begint.

Stel dat we in de zone Haasrode twee keer zoveel opslagruimte in portefeuille zouden krijgen, dan maak ik me sterk dat we die op minder dan geen tijd tegen de zonet genoemde, hoge prijzen aan de man kunnen brengen. Zowel voor het industrieel als voor het commercieel vastgoed wordt bereikbaarheid één van de belangrijkste prijsbepalende faktoren.

– IMMOTRENDS : Welke tendensen vielen er in 1994 op de winkelmarkt waar te nemen ?

– VAN HAARE. We hadden te maken met een ware invasie van grote buitenlandse winkelketens. Die hebben de kleinere handelszaken letterlijk en figuurlijk uit de markt gedrukt. Verder is nog maar eens bewezen dat kleine verkoopoppervlakten heel moeilijk te verhuren zijn. Iemand die vandaag een keten van kleine verkooppunten (tussen 100 en 120 m²) zou willen opstarten, heeft werkelijk een enorme keuze tegen prijzen die onder het marktgemiddelde liggen.

Een andere opvallende tendens is het streven van de eigenaars van winkelpanden naar een maximaal rendement per vierkante meter in verhouding tot de gevraagde huurprijs. Veel klanten zijn bereid minder gemakkelijk bereikbare winkelruimten te huren of te kopen, op voorwaarde dat ze de beschikking krijgen over een grote verkoopoppervlakte, desnoods gespreid over verschillende verdiepingen.

In het hartje van Brussel, ik denk hierbij vooral aan de Nieuwstraat, maken we een sterke professionalizering van het distributie-aanbod mee. Het zijn bijna allemaal grote textielketens die hier de dienst uitmaken : Hey, Zara, La Redoute, P&C, enz… De jongste jaren investeerde men miljarden op deze winkelas, terwijl de stad Brussel geen vinger heeft uitgestoken om de straat zelf aantrekkelijk te maken. Kleine winkeliers die niet in de textielbranche werkzaam zijn, hebben de duimen moeten leggen. Ze konden de torenhoge prijzen niet meer aan. Schaduwzijde van de medaille is wel dat het aanbod van de Nieuwstraat sterk verschraalde.

Maar we kunnen er niet omheen : de grote winkelketens zullen binnen vijf jaar de Belgische markt simpelweg monopolizeren.

Veel uitbaters van kleinere winkels en boetieks staan letterlijk aan te schuiven om zich in één van de grote shoppingcentra (denk aan Wijnegem, Woluwe Shopping Centre en het nieuwe Belle-Ile) te vestigen. De toekomst is naar mijn mening echt aan dergelijke projekten.

– IMMOTRENDS : Een blik op de vooruitzichten voor het semi-industrieel vastgoed in 1995 misschien ?

– DEGROOTE. Wij houden rekening met een flinke prijsstijging, zij het dat die zich pas in de tweede helft van 1995 zal doorzetten. Vooral voor de nieuwe projekten dan. Er zijn verschillende eigenaars die nieuwe projekten op stapel hebben staan. Men begint stilaan opnieuw te geloven in een herneming van de semi-industriële vastgoedmarkt. Het komt erop aan de zaken psychologisch aan te pakken en de klant een maximale vrijheid te garanderen wat indeling en infrastruktuur van het gebouw betreft. Hij moet er zelf zijn stempel op kunnen drukken. De tijd dat potentiële huurders naar ons toe kwamen met een welbepaald prijsplafond voor ogen, ligt mijns inziens achter ons.

– IMMOTRENDS : En de toekomst voor de winkelbranche ?

– VAN HAARE. Voor we van beterschap kunnen spreken, moeten de handelaars hun omzet kunnen optrekken. De huurprijs die ze betalen weegt nog veel te zwaar door op hun balans en is in veel gevallen bepalend voor het maken van winst of verlies. De konsumptie herneemt vooralsnog niet. Belgen sparen blijkbaar als nooit tevoren, en dat is nefast voor de omzet in de grootdistributie, maar ook en vooral in de detailhandel.

De fameuze heropleving van de ekonomie zal pas op termijn tot een grotere konsumptie leiden. Ik verwacht de komende maanden geen belangrijke prijsstijgingen op de markt van het commercieel vastgoed, eerder een stabilizering rond het huidige prijspeil.

– IMMOTRENDS : En hoe is het met de markt van het hotelvastgoed in België gesteld ?

– PILETTE. Deze markt kampt zowel in Brussel als in Antwerpen met een overaanbod aan hotelkamers. Recent gebouwde hotels (denk maar aan het Wiltcher’s Hotel in Brussel) doen het vrij goed, maar de oudere hotels hebben af te rekenen met een bezettingsgraad die beneden alle peil ligt.

In Brussel is er tijdens de werkweek niet echt een probleem. De hotels in onze hoofdstad werken in regel met een bezettingsgraad van 90 tot 92 procent. Maar tijdens de weekends is het andere koek. Nogal wat hotels bieden dan voordelige “packages” aan en krijgen zo een totaal ander publiek over de vloer. Hetgeen niet altijd bevorderlijk is voor hun imago. Maar grote hotelketens vinden het een “must” om op toplokaties in Brussel en Antwerpen een vestiging te hebben. Hoe meer hotels er bijkomen, hoe slechter het met het hotelwezen zal gaan.

Marc Veldeman

Geert Wellens

CLAUDE DEGROOTE (KING & CO) Voor semi-industrieel vastgoed wordt de bereikbaarheid de doorslaggevende en prijsbepalende faktor.

MICHEL PILETTE (JONES LANG WOOTTON) België valt voor de grote internationale beleggers in winkelvastgoedeen maatje te klein uit.

BORIS VAN HAARE (HEALEY & BAKER) In de winkelbranche deed zich in 1994 zowel in Brussel als inAntwerpen een prijskorrektie voor.