Bouwgroep Versluys en CFE starten in Oostende een monsterproject. Met de bouw van 1200 appartementen geeft de stad ruimte aan jonge meerverdieners. Ziehier hoe de zoon van een kleine aannemer partner wordt van een groep die de 50 keer groter is dan zijn eigen bedrijf.
Bouwgroep Versluys en CFE plannen in Oostende 125.000 vierkante meter appartementen en winkels in blokken tot 22 verdiepingen. Aan de from scratch te ontwikkelen wijk aan zee komt een nieuwe jachthaven en wordt het verwaarloosde duinengebied hersteld.
Dit Oevertorenproject is oorspronkelijk de combinatie van twee aanbestedingen, die pas onlangs buiten de juridische gevarenzone voor klachten raakten. “Omdat de tijdelijke vereniging beide won, stemmen we ze op elkaar af om de impact vergroten”, zegt de 39-jarige CEO Bart Versluys. “Door de unieke ligging op de hoek Noordzee en de haventoegang heeft 90 procent van 1200 appartementen zicht op zee en duinen. Dat bestaat nergens aan onze kust.”
De investering van naar schatting 155 miljoen gebeurt over 10 tot 15 jaar en genereert mogelijk 450 miljoen omzet. Pas bij opties op een derde van een deelproject, begint de bouw ervan. De verkoop van 50 appartementen aan de Baelskaai start in oktober. “We bouwen nooit op eigen risico”, huivert Versluys, wiens bedrijf een eigen vermogen van 15 miljoen heeft. “We nemen geen langlopend bankkrediet. Of er vraag is naar zo’n massaal nieuw aanbod? Men heeft mij in het verleden weleens meer gewaarschuwd dat ik te hoog greep. Van de duizenden vierkante meter die ik in de voorbije jaren heb ontwikkeld, is er nog geen enkele te lang in de etalage gebleven.”
Nood aan appartementen
“Oostende heeft nood aan deze appartementen”, zegt Johan Vande Lanotte, sp.a-senator en topman van het Oostends Havenbedrijf dat in de buurt ook een gemengd project opzet. “Door de combinatie inwijking en gezinsverdunning moet voor elke nieuwe inwoner praktisch een woning worden gebouwd. We laten bewust geen blokken toe in de oude volksbuurten, enkel in speciaal daarvoor te ontwikkelen stadsgebieden aan de kust. Oevertoren, dat zich richt op eerder vermogende burgers, past er perfect in (zie kader Geen cadeau).”
De appartementen worden 100 tot 250 vierkante meter groot met een terras en voldoende parkeerruimte, sommige met een privézwembad. De prijs varieert tussen 200.000 en 800.000 euro. Versluys: “Het nieuwe project heeft weinig te maken met het oude Oostende, waar sommige buurten de jongste jaren in verval raakten. Dit wordt een trendy wijk.”
CFE neemt vooral de ruwbouw voor zijn rekening, terwijl Versluys afwerkt en verkoopt. Het 50 keer grotere CFE had dit natuurlijk alleen kunnen proberen, zegt Peter De Decker, directeur BPI/CFE-IMMO. Echter: “De lokale kennis is essentieel. Het klopt dat wij ook in Knokke aan La Réserve bouwen. Maar Knokke is Oostende niet.”
Versluys over de twee jaar samenwerking: “Het is even wennen met zo’n grote, beursgenoteerde groep. Beslissingen gebeuren procesmatiger, terwijl ik bij wijze van spreken op vijf minuten kan zeggen of ik ergens instap.”
Versluys maakte in 1996 de rekening. “Een promotor verdient meer dan een aannemer, dus startte ik mijn eigen bedrijf De Viertorre in plaats van in het bouwbedrijf van mijn vader te stappen.” Versluys heeft Oostende het voorbije decennium op de kaart gezet met vijf zeedijkprojecten zoals de Commodore, appartementen die voor het eerst de drempel van een half miljoen euro overstegen. In 2007 fuseerde de jonge Versluys zijn onderneming met het 103 jaar oude familiale bouwbedrijf. In december 2010 kocht hij vader Freddy Versluys uit. Zijn vader zal de bouwpoot trouwens drie jaar blijven aansturen, terwijl zoonlief doet wat hij liefst doet: ontwikkelen.
Nieuwe structuur
De jongste weken werd een nieuwe structuur op poten gezet. Versluys Invest wordt de overkoepelende holding. Bouwgroep Versluys (20 miljoen omzet in 2010) neemt de ontwikkelingsprojecten voor zijn rekening. Die worden gebouwd door Versluys Bouwbedrijf (7 miljoen omzet, 30 procent extern). Versluys Retail wordt de winkelbeheerder en Versluys Real Estate de grondbank (2,5 miljoen in portefeuille) van de groep. Met CFE werd een aparte vennootschap Oosteroever opgericht.
Versluys investeert voorts (onder meer met Marc Coucke en Paul Buysse) in Affinity Invest, dat deelneemt aan het groene-energiebedrijf Enfinity. Ten slotte steekt Versluys Invest 4 miljoen in 10 hectare winkelvastgoed, dat hij met collega-kustpromotor Hendrik Danneels in Roemenië opzet. “We keken er de voorbije jaren de kat uit te boom, maar zien nu een herleving van de markt”, zegt Versluys.
De volgende maanden bouwt de groep ook een bedrijfszetel die standaardappartementen en maatwerk toont. Dat project werd door de crisis met drie jaar uitgesteld. De kostprijs verminderde van 5 naar 1,5 miljoen. De jaaromzet van Bouwgroep Versluys dook in 2008 liefst een derde naar omlaag, van 24,2 naar 17,4 miljoen. “De telefoon rinkelde plots niet meer. Alles lag plat. Er kwam verandering in toen mensen voor kwaliteitsvastgoed kozen als aantrekkelijk alternatief voor de wankele banken. Het lage btw-tarief en de lage rente gaven in 2010 helemaal een boost. Op bepaalde momenten hadden we te weinig aanbod. Vandaag zitten we weer in een normale markt.”
Op naar Knokke
Versluys heeft momenteel een 200 appartementen in de pijplijn. Maar hij zondigt tegen zijn eigen principes. Voor het eerst speurt hij naar andere niches. In het topvastgoed kijkt hij naar Knokke (waar hij privé een appartement kocht in het prestigieuze Finisterrae). “Het is een moeilijke markt, waar alles in tweede rang in de prijsklasse van een half tot een miljoen bijna stilligt”, weet hij. “Eronder en erboven lukt het wel.”
Een paar niveaus lager plant Versluys studentenkoten in Gent. Daar wil hij niet te veel over kwijt. “Ik bekijk opties voor een project van 200 stuks”, klinkt het. “Dat doe ik best in stilte om niemand op gedachten te brengen. Die jagen de prijs omhoog.”
Bart Versluys, zelf een sterk loper, is ook de hoofdsponsor van een UCI-mountainbikeploeg met alle nationale kam-pioenen. Ook sponsort hij – misschien wel noodgedwongen – de basketbalploeg in Oostende. “Ze spelen op goed niveau en het is er aangenaam toeven met zakenpartners”, klinkt het. “En een ander voordeel is dat je er politieke zwaargewichten als Johan ontmoet.”
HANS BROCKMANS
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier