Uit onderzoek is gebleken dat een starter 25 à 30 procent van zijn inkomen kan besteden aan de aflossing van een hypothecaire lening. Welk effect heeft de decennialange daling van de langetermijnintrestvoet daarop? Als voorbeeld nemen we een gezin dat 1000 euro per maand kan afbetalen voor een lening op twintig jaar. Tegen een intrestvoet van 14 procent kan het huishouden een krediet van 80.000 euro krijgen, maar tegen 2 procent kan het met hetzelfde inkomen een lening van 200.000 eu...

Uit onderzoek is gebleken dat een starter 25 à 30 procent van zijn inkomen kan besteden aan de aflossing van een hypothecaire lening. Welk effect heeft de decennialange daling van de langetermijnintrestvoet daarop? Als voorbeeld nemen we een gezin dat 1000 euro per maand kan afbetalen voor een lening op twintig jaar. Tegen een intrestvoet van 14 procent kan het huishouden een krediet van 80.000 euro krijgen, maar tegen 2 procent kan het met hetzelfde inkomen een lening van 200.000 euro aangaan. Enkel en alleen door de daling van de intrestvoet kan het dus tweeënhalf keer meer lenen. In beide scenario's betaalt het gezin in totaal 240.000 euro. Terwijl de intresten op hypothecaire leningen zijn gedaald, zijn de vastgoedprijzen gestegen. Wie in de jaren tachtig een woning kocht, moest daarvoor niet minder betalen dan wie onlangs een woning heeft aangeschaft. Lage intrestvoeten en hoge woningprijzen impliceren dat er minder intresten worden betaald en dat een groter deel van de aflossingen als kapitaal in de waarde van de woning blijft steken. Het gevolg van die dalende intrestvoeten en stijgende woningprijzen is dat het rendement op vastgoed sterker is toegenomen dan het nationale inkomen. Op zich worden rijken daar nog rijker van, wat leidt tot ongelijkheid, volgens de Franse econoom Thomas Piketty. Maar voor vastgoed, het deel van het vermogen dat sinds 1980 in de westerse landen het sterkst gestegen is, kun je aannemen dat dit minder het geval is. Anders dan spaargeld en aandelen is de woningvoorraad beter gespreid over een groter deel van de bevolking en is die toegankelijker via hypotheekfinanciering. Een aanzienlijk deel van de eigenaars met een hypothecair krediet heeft de voorbije jaren zijn hypothecaire lening goedkoop kunnen herfinancieren, wat al snel een intrestshift van 100 euro per maand opleverde, en dus leidde tot een hoger inkomen na de afbetaling van de woonlasten. Voor mensen die vandaag starten, is zo'n toekomstig voordeel onwaarschijnlijk. De verwachting is dat de intrestvoet veeleer gaat stijgen en dat ze de Amerikaanse trend volgt. Maar wie weet, eindigen we in een Japans scenario met historisch nog lagere intrestvoeten. Een herhaling van de sterke prijsstijgingen van vastgoed uit het verleden is onwaarschijnlijk, aangezien de intrestvoeten moeilijk nog verder kunnen dalen. De auteur is verbonden aan de onderzoeksgroep Economische Geschiedenis van de KU Leuven.FRANK VASTMANS