Brussel is een rijk gewest met arme inwoners. Het Brusselse bestuur strijdt met zijn woonbeleid al tientallen jaren tegen die zogenaamde Brusselse paradox. De betrachting is meer middeninkomens in het gewest te houden. Op gewestelijk niveau speelt citydev.brussels daarin een voorname rol (zie kader Grote speler gaat voor schaalvergroting). "In de jaren tachtig zijn we gestart met stadsvernieuwing", vertelt Nathalie Renneboog, de directeur-generaal van de algemene directie stadsvernieuwing bij citydev.brussels. "Een van de basisdoelstellingen toen was de vlucht van de middeninkomens naar de rand van de stad te stoppen." Die ambitie is nog niet opgeborgen. Al is de demografische situatie wel veranderd. "Brussel kent al enige tijd een sterke bevolkingsgroei, maar we stellen vast dat de middenklasse nog altijd wegtrekt naar onze buurgewesten."
...

Brussel is een rijk gewest met arme inwoners. Het Brusselse bestuur strijdt met zijn woonbeleid al tientallen jaren tegen die zogenaamde Brusselse paradox. De betrachting is meer middeninkomens in het gewest te houden. Op gewestelijk niveau speelt citydev.brussels daarin een voorname rol (zie kader Grote speler gaat voor schaalvergroting). "In de jaren tachtig zijn we gestart met stadsvernieuwing", vertelt Nathalie Renneboog, de directeur-generaal van de algemene directie stadsvernieuwing bij citydev.brussels. "Een van de basisdoelstellingen toen was de vlucht van de middeninkomens naar de rand van de stad te stoppen." Die ambitie is nog niet opgeborgen. Al is de demografische situatie wel veranderd. "Brussel kent al enige tijd een sterke bevolkingsgroei, maar we stellen vast dat de middenklasse nog altijd wegtrekt naar onze buurgewesten." In de stad Brussel is er ook aandacht voor de middeninkomens, en meer specifiek voor gezinnen met kinderen. "De stad Brussel heeft een sterke grondregie", stelt de Brusselse schepen van Stedenbouw en Openbare ruimte, Ans Persoons (Change.brussels). "We hebben veel woningen in eigendom en we bouwen er voortdurend bij. Die verhuren we net onder de marktprijs. Daarmee maken we wonen voor een bredere groep toegankelijk. Het is ook een manier om het algemene prijsniveau een beetje te drukken. Daarnaast proberen we via stedenbouw en de vergunningsprocedures het aanbod in de private ontwikkeling in een gezinsvriendelijke richting te sturen. Voor projectontwikkelaars is het vaak interessanter vooral studio's en eenslaapkamerappartementen te bouwen, zeker binnen de vijfhoek. Dat willen we tegengaan door in elk project een mix te vragen van kleine en grote appartementen." Nicolas Bearelle, de CEO van de projectontwikkelaar Revive, begrijpt dat Brussel jonge gezinnen en middeninkomens in de stad wil houden, maar hij betwijfelt of het opleggen van een mix het juiste instrument is. "We zien maar al te vaak dat de appartementen met drie of vier slaapkamers niet worden verkocht aan de jonge gezinnen waarvoor ze bedoeld zijn, maar aan vijftigplussers zonder kinderen die op zoek zijn naar een ruim appartement. Dat beleid gaat ook in tegen de demografische trend van de gezinsverdunning. De grootste vraag in de steden zit juist in dat segment van de compacte appartementen." Als het doel is jonge gezinnen in de stad te houden, dan is de woning met tuin veel interessanter dan het ruime appartement, weet Nicolas Bearelle. "We zien het in alle steden waar we actief zijn: een woning met een tuin is erg in trek, en dat mag een stadstuintje zijn. Maar dat zijn dure woningen. Ze nemen meer grond in. Een alternatief is de bebo, de beneden-bovenwoning. Dat zijn eigenlijk twee gestapelde duplexen: het onderste heeft toegang tot een tuin, het bovenste beschikt over een ruim terras. Interessant, maar voorlopig nog onbekend en ook wel een beetje onbemind." Een andere manier om de kostprijs van de grondgebonden woningen te drukken, is ze te combineren met een appartementenproject. "Om voldoende rendabiliteit te halen, streeft elke promotor naar densiteit in zijn project", vervolgt Bearelle. "Als je grondgebonden woningen aanbiedt, dan moet je dat ergens kunnen compenseren. Een extra bouwlaag op de bijbehorende appartementsgebouwen is een eenvoudige oplossing. Onze nieuwe Brusselse projecten in onder meer Schaarbeek en Jette zijn zo ontworpen. We combineren woningen met appartementen, in een zeer gevarieerd aanbod: studio's en eenslaapkamerflats voor singles en starters, appartementen met twee en drie slaapkamers voor iets grotere gezinnen en dan de woningen voor de gezinnen met meer kinderen. Zo krijg je ook een interessante bewonersmix." Maar nieuwe woningen met een tuin zijn in het centrum van Brussel geen optie, meent schepen Persoons. "Er is geen plaats voor. In Haren en Neder-Over-Heembeek - perifere gebieden die tot de stad Brussel behoren - zijn er misschien wel wat mogelijkheden. Maar dan nog: de druk van de bevolkingsgroei en de hoge grondprijzen doen ons toch vooral kijken naar ontwikkelingen in het stedelijke landschap." In Molenbeek, tegenover het Weststation, bouwde Revive het project Ekla. De woontoren met achttien verdiepingen en een oppervlakte van ruim 24.000 vierkante meter biedt plaats aan 226 appartementen (waarvan 43 koopwoningen voor gezinnen met lage inkomens via citydev.brussels), 50 studentenkoten, 21 socialehuurwoningen, 20 appartementen met een betaalbare huur en 92 units tegen vrijemarktprijzen, waarvan vier penthouses. Er komen ook een kleuter- en basisschool, een crèche, een buurtsupermarkt, kantoren en een nieuw buurtpark. Revive omschreef het project als "een heel dorp in één woontoren", en Nicolas Bearelle bevestigt dat het bewonerspubliek zeer divers is. "Er wonen oude Molenbekenaars, mensen met een allochtone achtergrond, managers, expats, mensen die voor de Europese Commissie werken. En ja, ook gezinnen met kinderen." Nochtans zijn er in Ekla geen grondgebonden woningen. Maar volgens Bearelle heeft het project andere troeven, die het gemis van een tuin compenseren. "Ekla ligt op een knooppunt van het openbaar vervoer: trein, metro, tram, bus, een Villo-fietspunt,... Belangrijk voor de gezinnen met kinderen is dat het project ook faciliteiten biedt, zoals een crèche en scholen. In de buurt zijn en komen nog andere scholen, er is een park, enzovoort. Dat is de rol van de stad of het gewest. Zij moeten de omgeving creëren en in de faciliteiten voorzien die wonen in de stad aantrekkelijk maken." Dat standpunt krijgt wel bijval van Ans Persoons. "Voor elke buurt moet er kwalitatieve buitenruimte op wandelafstand zijn", zegt ze. "De coronacrisis heeft dat nog eens in de verf gezet. Wij geloven sterk in de 10 minutenstad, naar het concept van de 15 minutenstad van de Parijse burgemeester Anne Hidalgo. De essentie is zo veel mogelijk voorzieningen op buurtniveau aan te bieden. Zoiets is pas haalbaar, als voldoende mensen in die buurt wonen. Je moet dus naar het totale plaatje kijken: er moeten voorzieningen zijn, maar ook voldoende woningen." Meer groen, meer voorzieningen en meer woningen. Betekent dat dat er minder plaats zal zijn voor de auto in Brussel? "Absoluut", antwoordt Persoons. "Brussel telt nog heel veel plekken met een historisch overwicht van de wagen. Als je openbare ruimte wil terugwinnen voor groen, fietsers en voetgangers, dan zal dat onvermijdelijk ten koste van de auto gaan. Er zijn geen 101 oplossingen."