Megapool in wording

Rijsel plaatst zijn HST-station midden in een enorm complex om zo de pan-Europese strijd tussen de grote steden te winnen.

Brussel mag zich zorgen beginnen maken. Iets naar het zuiden, net over de Franse grens, slijpt Rijsel de messen en worden alle troeven in de strijd gegooid om de pan-Europese slag tussen de grote steden van de 21ste eeuw te winnen. Het strijdplan is eenvoudig : de HST zo dicht mogelijk bij het centrum laten passeren, en Rijsel op die manier positioneren als een scharnierpunt tussen Parijs, Londen en Brussel. De HST maakt de afstanden heel wat korter, en dat hebben de verantwoordelijken in Rijsel, met Pierre Mauroy (burgemeester en vroeger socialistisch premier) op kop, duidelijk begrepen.

STADSDEEL.

Het Euralille-complex is rond het nieuwe HST-station Lille-Europe gedrapeerd en is eigenlijk meer een deel van de stad dan een zakenwijk. Het hele complex werd in recordtempo opgetrokken (op vier jaar tijd), strekt zich over meer dan 40 hectaren uit en groepeert transportinfrastructuur, prestigieuze kantoorgebouwen (56.000 m² in totaal), woon- en dienstenresidenties (32.000 m²), faciliteiten voor onderwijs, cultuur en vrije tijd (75.000 m²), handelszaken (90.000 m²), enz…

“Het witboek voor het project dateert van 1988. De grond was eigenlijk voor militaire doeleinden bestemd. Het terrein behoorde aan het leger toe en na de herstructurering hebben we het overgenomen,” verklaart Martin Lévy, financieel directeur van Euralille SA. De rol van deze onderneming is het bedenken van het concept en het verkopen van het project aan promotoren en/of beleggers.

Martin Lévy legt uit dat één van de speerpunten waarover voor de start van de werken werd beslist, de keuze voor een dicht transportnetwerk was, parallel met de ontwikkeling van zuivere vastgoedprogramma’s. Naast het HST-station Lille-Europe (waar dagelijks meer dan 100 HST-treinen van en naar Parijs, Londen, Brussel, Keulen en Amsterdam stoppen, goed voor ongeveer 7000 reizigers per dag) telt Euralille ook een TER-netwerk (Transport Express Régional), met het station Lille-Flandres (65.000 gebruikers per dag). De metro van Rijsel gebruikt spitstechnologie, ontwikkeld door Matra, en voertuigen die de naam VAL ( Véhicule Automatique Léger) meekregen. Tot slot werd een extra inspanning geleverd voor het wegennet, met een grote parking (6000 plaatsen).

Euralille was een hele investering, geeft Martin Lévy toe, goed voor 5,35 miljard Franse frank, waarvan 2,3 miljard FRF van privé-investeerders komt, zoals UAP, Société Générale, BNP, de Worms-groep, of Crédit Lyonnais. Zowat 1,45 miljard FRF werd door een gemengde groep partners gefinancierd, de SNCF (Franse spoorwegen) nam zowat 550 miljoen FRF voor haar rekening en de overige 1,05 miljard FRF komt van de Europese Unie, de Franse overheid en lagere overheden. De eerste fase van het project is afgewerkt. Gedurende vier jaar hield ze ondernemingen uit de sectoren bouw en openbare werken aan de slag. Goed voor 5000 arbeidsplaatsen. De belangrijkste bouwheren zijn de groepen Fougerolle, SAE en Bouygues. “Ik vind het een beetje jammer dat er bijna geen buitenlandse investeerders bij het project betrokken zijn,” geeft Lévy toe.

VERHUURPROBLEMEN.

Een teer punt dat de lancering van de tweede fase van Euralille tegenhoudt, is de bezetting van de kantoren. Slechts 38 % van de 56.000 m² nuttige kantoorruimte die op de markt werd gebracht, is tot nog toe bezet. Er blijven dus ongeveer 35.000 m² aan kantoren te commercialiseren. De huurprijzen liggen rond 1000 FRF/m²/jaar voor een kantoor van gemiddelde kwaliteit. Het plafond ligt op 1500 FRF voor de topkwaliteit.

Een opvallend gebouw is de CréditLyonnais-toren, die met 20 verdiepingen het HST-station overspant. Het gebouw met de originele vorm is van de hand van architect Christian de Portzamprac en biedt in totaal 14.600 m² kantoorruimte in modules van 600 tot 1200 m². Crédit Lyonnais investeerde in het gebouw (270 miljoen FRF), en huurt ook 40 % van de oppervlakte. Voor de overige kantoren wordt een huurprijs van 990 FRF/m²/jaar gevraagd.

PALEIS.

Rijsel voert een actieve huisvestingspolitiek. Zowel voor flats als voor eengezinswoningen liggen de prijzen in deze stad onder het gemiddelde voor andere Franse agglomeraties (10 % lager dan in Lyon, bijvoorbeeld).

In tegenstelling tot de kantoren kent de commerciële activiteit in Euralille erg veel succes, verzekert Martin Lévy. Het winkelcentrum Euralille, tussen het HST-station en Lille-Flandres, versterkt en vervolledigt het aanbod van het traditionele centrum.

De meest spectaculaire realisatie van Euralille is ongetwijfeld het geheel dat de naam Lille Grand Palais meekreeg. Uniek in Europa. Op één plaats zijn ruimten voor congressen, tentoonstellingen en spektakels ondergebracht. Het ontwerp van de Nederlandse architect Rem Koolhaas, partner van de Rijselse François Delhay, is goed voor een investering van 410 miljoen FRF. Het omvat drie onderdelen : een congresruimte van 18.000 m² (drie amfitheaters, 16 werkruimten), een tentoonstellingsruimte van 20.000 m², in drie hallen te verdelen, met cafetaria en restaurant, en tot slot de spektakelzaal Zénith (7000 m²) die meer dan 5000 kijklustigen kan ontvangen. Het geheel wordt vervolledigd met een parkeerruimte voor 1230 plaatsen.

Philippe Tomberg

CRÉDIT LYONNAIS-TOREN IN RIJSEL Architect Christian de Portzamprac inspireerde zich op de skischoen.