‘Meer regels leiden niet tot meer kwaliteit’

“Het blijft de bedoeling kantoren te bundelen op goed bereikbare locaties, bij voorkeur op mobiliteitsknooppunten”, zegt Rob Van de Velde, de schepen van Ruimtelijke Ordening van Antwerpen. Ontwikkelaars en politici debatteren over de kantorenmarkt, stedenbouw en mobiliteit in de Scheldestad.

Trends en de vastgoedadviseur JLL brachten Antwerpse marktpartijen en bewindslui samen voor een debat over de kantorenmarkt, stedenbouw en mobiliteit in de Scheldestad. De locatie: de negende verdieping van het MAS, met een mooi uitzicht op ‘t Eilandje. Gemeten aan het aantal bouwkranen dat er op een hoopje staat, is het de meest dynamische vastgoedlocatie van Antwerpen.

Ralph Schellen, de directeur van de kantoorverhuurafdeling Vlaanderen bij JLL, stak van wal met de voorstelling van enkele statistieken over de Antwerpse kantoormarkt. Die tonen op het eerste gezicht veel minder dynamiek. De kantooropname in Antwerpen slabakt al jaren. Ondanks een recente verbetering staat toch meer dan 11 procent van de kantoorruimte leeg. De tophuurprijs blijft ook al jarenlang hangen op hetzelfde lage niveau (145 euro per vierkante meter per jaar). Oude kantoorgebouwen worden ook omgevormd tot residentiële gebouwen.

Is er bij zo’n marktsituatie nog be-hoefte aan nieuwe kantoorgebouwen?

JOHAN WILLEMEN. “Het klopt dat de opname in Antwerpen niet fantastisch is. Maar daartegenover staat dat nieuwe kantoorgebouwen nooit lang leegstaan. De goede tijd dat zo’n gebouw helemaal was ingenomen voordat je begon te bouwen, is wel voorbij.”

WERNER JORIS. “De reconversie helpt daarbij. In de oude kantoren die een residentiële bestemming krijgen, zitten bedrijven die op zoek moeten naar nieuwe huisvesting. Dat is een kans om in tijden van energieschaarste en dreigende black-outs bedrijven veel duurzamer te huisvesten. Maar als er geen moderne gebouwen voorhanden zijn, kunnen ze ook niet verhuizen. Ik geloof dus dat nieuw aanbod ook een nieuwe vraag creëert.”

Maar jullie ontwikkelen voorlopig zelf nog niet op risico?

WERNER JORIS. “Een ontwikkelingsproces is tijdrovend. Je moet een draagvlak creëren bij de stad, je moet je vergunningen verkrijgen. Intussen kun je wel al met de commercialisatie starten. Daar zijn we ook volop mee bezig voor X-Antwerpen. Mijn hoop is dat we aan een verhuring van 60 à 65 procent zitten tegen de datum dat de vergunning uitvoerbaar is, zodat ons risico beperkt blijft. Want er is natuurlijk ook nog het probleem van de financiering: de banken vragen vandaag een aantal engagementen eer ze meestappen in zo’n verhaal.”

RALPH SCHELLEN. “Ik wil het soms negatieve beeld van de Antwerpse kantoormarkt toch wat bijstellen. Ongeveer 70 procent van de leegstand doet zich voor in oude gebouwen. We ervaren wel degelijk dat er vraag is naar kantoren. Maar het is een andere soort kantoorruimte: efficiënter, duurzamer en beter uitgerust. Als er nieuwe gebouwen komen, zullen de gebruikers wel volgen. Dat hebben we op de Gentse kantorenmarkt gezien.”

ROB VAN DE VELDE. “We moeten er toch over waken dat we geen overaanbod creëren. Een stapsgewijze aanpak met vaardige en kundige snelheid vind ik wenselijker. Onze taak als overheid is te faciliteren en ervoor te zorgen dat het bestemmings- en vergunningstraject zo snel mogelijk verloopt. We zijn de enige stad in Vlaanderen waar private partijen zelf ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen wijzigen — weliswaar onder onze supervisie.”

In de kantorennota van het vorige stadsbestuur werden zes locaties aangeduid voor nieuwe kantoorontwikkelingen. Blijft dat zo?

ROB VAN DE VELDE. “Ja, we staan nog altijd achter de ambitie van die nota. Het blijft de bedoeling kantoren te bundelen op goed bereikbare locaties, bij voorkeur op mobiliteitsknooppunten. Doe je dat niet, dan creëer extra verkeer, en dat kunnen we missen.”

WOUT BUITINK. “Het verhaal van de perifere kantoorlocaties — het kantorencomplex aan de rand van de stad met een fitness, een superette en een crèche — is volgens mij toch wat passé. Het centrum van de stad biedt het voordeel dat heel veel diensten en faciliteiten dichtbij zijn. Mensen zitten graag in een omgeving waar ze tijdens de middag eens buiten kunnen komen.”

PETER LEYSSENS. “Als elk oud kantoorgebouw wordt omgevormd tot een residentieel gebouw, hebben we binnen tien jaar een kantorenvrij centrum. Daar heb ik bedenkingen bij. In het centrum zijn geen nieuwe mogelijkheden. Ik snap wel de bekommernis over het verkeer in het stadscentrum. Maar heeft een stadscentrum ook geen baat bij een kantoorfunctie?”

KOEN KENNIS. “Natuurlijk wel. Als we spreken over mobiliteitsknooppunten, het beste voorbeeld daarvan is de omgeving van het Centraal Station. Daar komt alles samen. Maar ook de Groenplaats is een belangrijk knooppunt.”

Creativiteit is soms belangrijker dan regelgeving, vindt de schepen van Ruimtelijke Ordening. Houdt die pragmatische aanpak een risico op kwaliteitsverlies in?

ROB VAN DE VELDE. “Ik betwist dat meer regelgeving leidt tot meer kwaliteit. Kwaliteit heeft wel te maken met hoe een buurt en de gebruikers een project ervaren. En dan moet je soms verder kijken dan de contouren van een gebouw. Ik heb een lijst van een tiental gebouwen — met onder meer de Antwerp Tower, Montevideo en het oude Hof van Beroep — die een iconische betekenis hebben voor de stad of de buurt. Als je bij zulke projecten, die vaak erg complex zijn, strikt vasthoudt aan de ruimtelijke uitvoeringsplannen, de bouwcode en andere regels, dan weet je op voorhand dat het project zal vastlopen.

“De afdeling gebiedsontwikkeling van AG Stan was goed uitgerust om zulke dossiers aan te pakken. Daarom hebben we bij de reorganisatie die expertise ondergebracht bij stadsontwikkeling. Dat laat toe dat we die moeilijke projecten op eenzelfde manier begeleiden als bij gebiedsontwikkeling.”

Hoe zit het met de zoektocht naar een nieuwe stadsbouwmeester? Hoe zal die opdracht worden ingevuld?

ROB VAN DE VELDE. “We zijn daar volop mee bezig. Het is de bedoeling nog voor de kerstvakantie met nieuws naar buiten te komen.”

JASCHA RONDOU. “Wij vinden het bouwmeesterschap zeer waardevol, omdat het voor ons een verbindend element is tussen al die diensten en partijen. Het klopt dat je bij projecten op icoonlocaties soms in een patstelling belandt, door het gewicht of doordat verschillende partijen tegengestelde belangen hebben. De stadsbouwmeester was dan voor ons een medium om zo’n dossier weer vlot te trekken. Maar je hebt nog beleidsmakers nodig om zulke dossiers aan te sturen. De schepen van Ruimtelijke Ordening heeft daar een rol in te spelen. En dat heeft dan niets te maken met het omzeilen van regelgeving.”

ROB VAN DE VELDE. “Voor alle duidelijkheid: we stellen de verdiensten van Kristiaan Borret als bouwmeester niet ter discussie. Ik sta ook 300 procent achter het instituut van de stadsbouwmeester. Maar ik wil niet iemand een kroon opzetten die dan als een orakel gaat bepalen wat kwaliteit is. Ik ga er ook van uit dat de markt voor een stuk zelfregulerend is. We hebben toparchitecten die prima werk afleveren. En ja, soms moeten we als stad bijsturen.”

De stad moet ook goed bereikbaar zijn met de wagen, vindt het stadsbestuur. Is dat model houdbaar als er tegen 2030 honderdduizend nieuwe inwoners bij komen?

KOEN KENNIS. “Als je mensen de boodschap geeft dat ze met hun wagen niet meer welkom zijn in de stad, duw je ze eigenlijk naar de randgemeenten zoals Schoten, Schilde, Kontich, enzovoort. Daar kunnen ze op hun oprit vlot vier auto’s stallen: voor mijnheer, mevrouw en de twee kinderen. Als die vervolgens allemaal met de wagen naar de stad komen, zijn we pas echt gesjareld.”

“We willen tweeverdieners naar de stad halen. De realiteit is dat die vaak minstens één wagen hebben. Je moet ervoor zorgen dat ze die wagen ook kunnen stallen, zonder overlast te veroorzaken voor de omgeving. Met de nieuwe bouwcode — en ik weet dat die soms wringt — vangen we dat op. Het andere aspect zijn de verplaatsingen naar en in de stad. We proberen bewoners en bezoekers te verleiden om zo veel mogelijk alternatieve vervoersmiddelen te gebruiken. Dat wil ook zeggen dat we soms moeten kiezen: op de ene plek meer plaats voor het openbaar vervoer — bijvoorbeeld een vrije trambaan — en op een andere plek voluit kiezen voor het fietsverkeer. We werken aan die alternatieven en we zien ook dat het resultaat oplevert. Het Velosysteem is een ongelofelijk succes. Het zorgt ervoor dat heel wat auto’s aan de kant blijven staan.

“Een andere realiteit is dat zwaar verdichten binnen de Ring, om die bevolkingsgroei op te vangen, niet meer mogelijk is. Ook vanwege het verkeer dat dit zou meebrengen. Er lopen nog enkele grote projecten, maar dat verhaal is eindig. Een belangrijk deel van de groei zullen we moeten opvangen in de twintigste-eeuwse gordel.”

LAURENZ VERLEDENS

“Wij ervaren wel degelijk dat er vraag is naar kantoren. Maar het is een andere soort kantoorruimte: efficiënter, duurzamer en beter uitgerust”

“Ik wil niemand een kroon opzetten, die dan als een orakel gaat bepalen wat kwaliteit is” Rob Van de Velde, schepen Openbare Werken

“We willen tweeverdieners naar de stad halen. De realiteit is dat die vaak minstens één wagen hebben” Koen Kennis, schepen van Mobiliteit