Markt voor logistiek vastgoed draait vierkant

België is een logistieke draaischijf, maar de dynamiek van weleer is ver weg. Nieuwe grote ontwikkelingen zijn schaars en de opname van logistiek vastgoed is stilgevallen. Ook de sneltrein van de e-commercelogistiek dreigen we te missen.

Microsoft vestigt zijn nieuwe distributiecentrum voor Europa in Venray, in Nederlands Limburg. Amazon nam onlangs een fulfillmentcenter (een centrum dat de orders verwerkt) van 110.000 vierkante meter in gebruik in Koblenz. Het is al het zesde logistieke project van de onlinegrootgrutter op Duits grondgebied. In Roubaix, in het noorden van Frankrijk, bouwt 3 Suisses zijn grootste logistieke centrum.

Intussen blijft het in ons land verontrustend kalm op de logistieke vastgoedmarkt. De cijfers over de eerste jaarhelft waren mager en de zomermaanden brachten niet meteen beterschap. “Voor de eerste acht maanden van dit jaar komen we aan een opname van 197.000 vierkante meter”, berekent Walter Goossens, nationaal directeur industrial leasing bij de vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL). “In vergelijking met dezelfde periode van 2011 is dat een terugval met ongeveer 60 procent. Geen resultaat om vrolijk van te worden.” Maar hij nuanceert ook meteen: 2011 was een uitzonderlijk sterk jaar, een terugval lag dus in de lijn der verwachtingen.

Het nieuwbouwproject voor DHL op Brucargo, een ontwikkeling van Montea en gerealiseerd door De Paepe, staat met een oppervlakte van 23.000 vierkante meter voorlopig bovenaan in de tabel van de grootste transacties. Daarna volgt het project van Goodman voor Vandeputte Safety in Puurs (18.551 vierkante meter). Mooie deals, maar naar logistieke normen verre van spectaculair.

Goossens wijt de terugval van de activiteit aan de financieel-economische onzekerheid op het Europese continent. “De eurocrisis doet Europa op zijn grondvesten daveren. Dat werkt verlammend. Veel bedrijven en logistieke operatoren met activiteiten in Europa kijken de kat uit de boom. Ze kunnen moeilijk inschatten of hun logistieke operaties hier gaan groeien of krimpen.”

Dat de eurocrisis heel wat spelers ervan weerhoudt om grote logistieke avonturen aan te gaan, speelt ongetwijfeld mee in de zwakke cijfers, maar het is slechts een deel van de verklaring. Anders zou ook het logistieke vastgoed in onze buurlanden in de klappen moeten delen. En dat is niet het geval. Volgens cijfers van JLL steeg de opname in Nederland met 38 procent. In Frankrijk was er een klim van 13 procent. En Duitsland blijft ondanks een daling van 16 procent de meest dynamische markt in Europa.

“Het is niet zo dat de logistieke markt hier volledig plat ligt”, vervolgt Goossens. “Er worden wel degelijk contracten verlengd, vernieuwd en herschikt. Maar dat zijn transacties die meestal wei- nig impact hebben op het vastgoed.” Joost Uwents, CEO van de vastgoed-bevak WDP, bevestigt dat. “De opname valt inderdaad misschien wat laag uit, maar de bezettingsgraad van de logistieke centra en magazijnen is goed. Ik zie weinig leegstand. Vraag en aanbod zijn mooi in evenwicht.”

Vastgoedadviseur CBRE staaft dat met cijfers. De leegstand op de belangrijkste logistieke markten bedraagt 4,19 procent. Alleen op de as A12-E19 ligt het leegstandspercentage iets boven de 5 procent. “Voor een grote, mature markt als de as A12-E19 valt dat ook nog wel mee”, becommentarieert Luc Kiebooms, hoofd van de afdeling industrie en logistiek bij CBRE. “Een beetje marge is nuttig om een uitbreiding op te vangen of om in te spelen op een opportuniteit.”

Het grondprobleem

Misschien knelt daar precies het schoentje. De markt van het Belgische logistieke vastgoed toont verzadigingsverschijnselen en krapte aan de aanbodzijde. De magazijnen zijn goed gevuld, maar de appetijt om er nieuwe bij te bouwen, is niet groot of stuit op tegenstand. In het buitenland lijkt dat probleem minder te spelen.

Walter Goossens bevestigt dat de Belgische markt aan de aanbodzijde een handicap heeft. “Als Ceva in Venray een contract voor 50.000 vierkante meter met Microsoft binnenhaalt, dan is dat ook omdat er in Nederland een grotere stock aan beschikbare oppervlakte is. In België moeten we bij een vraag naar meer dan 30.000 vierkante toch wat geduld vragen aan onze klant. Want zulke oppervlaktes zijn niet meteen beschikbaar. We moeten dan op zoek naar een enthousiaste projectontwikkelaar die op een geschikte locatie een voldoende groot terrein heeft dat snel vergund kan worden. Tegen de tijd dat het gebouw er dan staat, ben je zestien maanden verder.” Jo De Wolf, CEO van de vastgoedbevak Montea, voegt eraan toe dat de hoge grondprijzen en de lage huurprijzen – de Belgische prime rent is een van de laagste van West-Europa – het zogenoemde ontwikkelen op risico ernstig hypothekeren (zie kaderstuk Op risico bouwen is zinloos) “Het is met de huidige prijzen zo goed als onmogelijk marktconforme gebouwen te realiseren. Toch zeker in Vlaanderen. In Wallonië heb je wel nog betaalbare gronden.” In Wallonië is er vooral nog ruimte, voegt Joost Uwents eraan toe. “Het wordt heel moeilijk in Vlaanderen een project van 50.000 vierkante meter te realiseren. In Wallonië kan dat wel nog.”

Jo De Wolf stelt dat de Vlaamse en de Waalse markt voor logistiek vastgoed structureel verschillend zijn. “De nabijheid van een sterke afzetmarkt is een pluspunt voor Vlaanderen”, legt hij uit. “Maar Wallonië heeft, naast de beschikbaarheid van terreinen, nog een troef: beschikbare arbeidskrachten. De arbeidsmarkt in Vlaanderen is veel krapper. Het verklaart ook waarom er in het zuiden van het land een grotere politieke wil is om grote logistieke projecten mogelijk te maken.”

Logistiek heeft, vooral in Vlaanderen, de perceptie tegen, vindt ook Joost Uwents. “Als een gemeente al eens een industrieterrein vrijgeeft, hoopt men er een fabriek aan te trekken die veel mensen tewerkstelt. Terwijl de industriële investeringen in Vlaanderen vandaag toch zeer beperkt zijn. Onze sector gebruikt veel ruimte en het idee leeft dat logistieke activiteiten weinig arbeidsplaatsen creëren. In de praktijk valt dat heel goed mee, zeker als je de indirecte banen meetelt. Maar men droomt altijd van meer.”

E-commerce

Bij de inplanting van grote distributiecentra die gekoppeld zijn aan e-commerce blijft België intussen een blinde vlek. Het belang van e-commerce in de logistieke sector groeit nochtans sterk. Bovendien is ze naar logistieke normen behoorlijk arbeidsintensief. “Dat maakt het interessant, maar misschien spelen onze hoge loonkosten ons hier wel parten”, oppert Walter Goossens. “Al denk ik dat vooral de omvang en de nabijheid van het afzetgebied een grote rol spelen. En dan staat Duitsland natuurlijk op nummer één.”

Ook de conservatieve houding van de Belgische consument – die in vergelijking met consumenten in andere landen nog altijd weinig online koopt – is een verklaring voor het voorlopige afwezig blijven van de e-logistiek in ons land. “De Belgische consument is niet alleen voorzichtig, hij is vooral ook verwend”, merkt Luc Kiebooms op. “Op maximaal een half-uurtje ben je in België in een stad met een rijk winkelaanbod. Dat is het noorden van Zweden of in de bergen van Oostenrijk wel anders.”

Kim Cornille, Goodmans country-manager voor België, wijst op haar beurt op de dualiteit van de Belgische markt voor logistiek vastgoed. “Een Europees distributiecentrum kan perfect in Wallonië: er is nog ruimte en het is centraal gelegen in Europa. Maar wil je vanuit je e-commerceactiviteiten de Belgische consumentenmarkt beleveren, dan zit je in een uithoek van Wallonië niet op je plaats.” Goodman bouwt voor de Duitse webwinkel Zalando, die schoenen en kleding verkoopt, een magazijn van 130.000 vierkante meter in het Duitse Erfurt. En de Australische vastgoedgroep surft ook mee op de sterke groei van Amazon in Europa. Het bouwde in Europa al acht logistieke centra voor de webwinkelgigant. Kim Cornille bevestigt ook dat Belgische e-commerceklanten nu grotendeels vanuit Duitsland worden bediend. “Ik vermoed dat dat nog wel zal veranderen. De verkoop via het internet zit in ons land nog in de lift. Vanaf een bepaald kritisch niveau zal dat ook mogelijkheden creëren voor logistieke activiteiten. Maar dan zal men wel – vooral in Vlaanderen – sites moeten vrijmaken.”

Dat brengt ons terug bij het gebrek aan ruimte en/of het gebrek aan politieke wil om ruimte vrij te maken. “Zoek maar eens een terrein waar je 100.000 vierkante meter kan neerpoten zonder dat je op protest van omwonenden stoot”, zucht Luc Kiebooms. Tegelijk betwist hij dat we de trein van de e-logistiek volledig zouden missen. “Akkoord, we hebben hier geen Amazon-vestiging, maar in zekere zin is de haven van Antwerpen één gigantische Amazon-site: er passeren in de haven enorme hoeveelheden goederen die e-commercegerelateerd zijn. Alleen zijn die stromen verspreid over tientallen spelers en dus niet zo zichtbaar.”

En dan is er nog het fenomeen van de cross docks: kleinere distributiecentra met aan beide zijden van het gebouw laadkades die dienstdoen als lokaal verlengstuk van de grote Europese distributiegebouwen. “Die cross docks spelen ook een belangrijke rol in de logistieke keten van de e-commerce. Als vastgoed- en investeringsproduct zaten ze lang in het verdomhoekje, want ze zijn weinig flexibel en grondintensief. Maar vandaag zien we bij investeerders veel interesse voor dat soort gebouwen.”

LAURENZ VERLEDENS

“Het is met de huidige hoge grondprijzen en de lage huurprijzen zogoed als onmogelijk marktconforme gebouwen te realiseren”

Jo De Wolf, Montea

Bij de inplanting van grote distributiecentra die gekoppeld zijn aan e-commerce blijft België een blinde vlek.