Manoeuvres op de parkingmarkt

Interparking opent binnenkort een derde vestiging in Boekarest. Concurrent Besix Park lonkt naar de Emiraten. De Belgische parkeermarkt raakt verzadigd en daarom zoeken de Belgische parkeerbedrijven hun groei in het buitenland.

In de schoot van AG Real Estate, een onderdeel van de verzekeraar Ageas, schuilt een kleine Belgische multinational: Interparking. Verspreid over 350 steden in negen Europese landen beheert Interparking bijna 300.000 parkeerplaatsen. In eigen land mag Interparking zich met een omzet van 102 miljoen euro in 2012 marktleider noemen. De Belgische portfolio omvat 70 parkings of 42.000 parkeerplaatsen.

Wereldwijd is het Franse Vinci Park nog enkele maten groter. Het heeft ruim 1,5 miljoen parkeerplaatsen. In ons land moet de Franse reus zich op basis van omzetcijfers tevredenstellen met een derde plaats. De tweede plaats is voor het Nederlandse Q-Park dat hier ongeveer 56.000 parkeerplaatsen beheert. Q-Park is actief in tien landen.

Een andere bekende naam in het Belgische parkeerlandschap is Apcoa, een volle dochter van de Duitse parkeergroep Parking AG die deel uitmaakt van de Franse investeringsgroep Eurazeo. Apcoa is in ons land vooral bekend als on-street parkeerbedrijf — alleen al in Antwerpen controleert het 30.000 parkeerplaatsen — maar in een Europese context staat Apcoa ook sterk als beheerder van luchthavenparkings en parkings verbonden aan shoppingcentra.

Een nieuwkomer op de Belgische parkeermarkt is Besix Park. In juli 2010 nam de bouwgroep een belang van 75 procent in het Antwerpse parkeerbedrijf Parkeerbeheer. Van Hout, ook een dochter van Besix, had samen met Parkeerbeheer al een parking in Lier. “In het parkeerbeleid van de steden zien we al enkele jaren een tendens om de auto’s van de straat te halen. Die verschuiving naar meestal ondergrondse, maar ook bovengrondse parkeergebouwen, maakt onze business veel kapitaalintensiever”, legt Dimitri Heirbaut, gedelegeerd bestuurder van Besix Park, uit.

Vastgoed in de familie

Het is geen toeval dat enkele van de belangrijkste parkeerbedrijven verbonden zijn aan bouw- en vastgoedbedrijven. Heirbaut, die samen met general manager Frank Vaes de resterende 25 procent van de aandelen van Besix Park controleert, vindt het een absolute meerwaarde om deel uit te maken van een grote bouw- en vastgoedgroep. “Besix heeft heel wat bouwknowhow in huis. Het is comfortabel dat je daar kunt op terugvallen. Als grootste aannemer van het land is Besix ook overal aanwezig en betrokken bij bouwprojecten. Tot voor de overname hadden we alleen parkings in Vlaanderen. Eind dit jaar doen we onze eerste stappen in Wallonië. En volgend jaar openen we onze eerste parking in Brussel.”

Ook Roland Cracco, de CEO van Interparking, bevestigt dat er soms synergie is met de ontwikkelingsactiviteiten van AG Real Estate. Maar hij wijst vooral op de meerwaarde van het parkeerbedrijf voor hoofdaandeelhouder Ageas. Een verzekeraar als Ageas heeft verplichtingen op korte en lange termijn. Een parkeerbedrijf genereert met langetermijninvesteringen stabiele recurrente geldstromen om die verplichtingen af te dekken. Dat verzekeraars van nature risico-avers zijn, is een andere motivatie voor de participatie van Ageas. “Onze parkingportefeuille is mooi geografisch gespreid en we zijn niet van een sector afhankelijk, want we hebben parkings aan luchthavens, treinstations, shoppingcentra, ziekenhuizen en noem maar op”, zegt Cracco.

De aandeelhoudersstructuur van Q-Park is veel minder eenduidig dan die van Interparking. Bij de Nederlandse marktleider, die in 2011 een beroep deed op een bankenconsortium met onder meer KBC voor de herfinanciering van een kredietfaciliteit van 1,1 miljard euro, zit het aandeelhouderschap verspreid over een rist van vooral Nederlandse banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Maar de roots van Q-Park liggen ook in het vastgoed. In 1970 bouwde de Nederlandse vastgoedgroep Ruijters een parking onder het Vrijthof in Maastricht. In 1997 bundelde Ruijters Parking (Rupa) de krachten met ING Vastgoed.

De link met het vastgoedvak is volgens Philip De Brabanter, managing director van Q-Park België, nog altijd aanwezig. “Q-Park is eigenlijk de optelsom van vastgoed- en operationele knowhow. We hebben een belangrijk deel van onze parkings in eigendom. Dat is puur vastgoed. Nog een overeenkomst, onze aandeelhouders mikken op rendement op lange termijn en dat vinden ze deels in onze vastgoedinvesteringen.”

Twee types klanten

Op de vraag of hij een vastgoedbedrijf leidt, antwoordt Cracco genuanceerd. “Nee, maar we zijn wel sterk vastgoedgebonden.” Interparking heeft inderdaad een belangrijk deel, iets meer dan een derde, van zijn parkings in eigendom. Een gelijkaardig deel controleert het via formules als erfpacht, recht van opstal of langetermijnconcessies. “Die controle van het vastgoed op lange termijn vinden we belangrijk omdat het volgens ons de beste manier is om waarde te scheppen. Als je om de drie tot vier jaar verplicht bent om je exploitatie-overeenkomst te vernieuwen, dan heb je niet de tijd of de financiële middelen om te investeren in het pand.”

Cracco ziet ook essentiële verschillen met het pure vastgoedberoep. “Een traditionele vastgoedspeler investeert al dan niet in een vastgoedobject aan de hand van een cap rate-analyse. Dat doen wij niet. We redeneren en investeren op basis van een businessplan. Akkoord, het blijft een investering in vastgoed, maar we gaan dat pand zelf exploiteren. In dit opzicht leunen we meer aan bij een investeerder die ook gebruiker is van het gebouw. Een ander verschil is dat een vastgoedinvesteerder maar één soort klant heeft, de huurder. Wij hebben doorgaans twee types klanten: de bestuurder van de wagen en de opdrachtgever/partner, zijnde een stad, een shoppingcenter, een ziekenhuis, enzovoort.”

Bij Vinci Park zit er ook vastgoed in het DNA, want moederbedrijf Vinci staat bekend als het grootste bouw- en concessiebedrijf ter wereld. Maar Thomas Bimson, de CEO van Vinci Park België, wijst erop dat Vinci Park onder de concessiepoot valt. Vinci Park is volgens hem veel meer een diensten- dan een vastgoedbedrijf.

“Om ons marketing- en salesconcept te kunnen uitrollen, hebben we een tijd nodig. Daarom zijn we vaak investeerder in vastgoed, al dan niet als volle eige-naar. Maar dat vastgoed is niet onze kernactiviteit. We mogen de mooiste parking van de wereld bouwen, niemand zal die doelbewust gebruiken. We moeten daar bescheiden in zijn. We zijn een follower-activiteit. Parkings ondersteunen andere activiteiten en een parking draait dan ook alleen maar als er een interessant bestemmingsgebied in de buurt ligt. Een aantrekkelijke omgeving is onze levensverzekering.”

Beperkte groeimogelijkheden

Daarmee geeft Bimson aan dat bij parkings, net als klassiek vastgoed, een goede locatie de sleutel tot succes is. Probleem voor de business in ons land: de toplocaties. De centra van de grote steden zijn al goed bediend. “Klopt”, zegt Philip De Brabanter. “Maar dat wil niet zeggen dat er geen groeimogelijkheden meer zijn. We hebben grosso modo vijf types klanten: stations, luchthavens, steden, shoppingcentra en ziekenhuizen. Om te groeien moeten we op alle vijf blijven inzetten. Bij de luchthavens is het potentieel wellicht wat beperkter. Van de kant van de ziekenhuizen verwacht ik dan weer wat meer vraag omdat er een tendens is naar fusies van ziekenhuizen, vaak aan de rand van de steden.”

Een gelijkaardige analyse horen we van Bimson die er aan toevoegt dat Vinci Park in de grote Belgische steden ook prospecteert bij eigenaars van bestaande parkinginfrastructuur die niet of zwak gecommercialiseerd is. Vinci Park heeft vorig jaar drie zulke contracten afgesloten. Hij geeft als voorbeeld een kantoorgebouw met meerdere gebruikers. “Neem een parking met 400 plaatsen waarvan 200 plaatsen bijna permanent vrij zijn, terwijl er in de wijk een zware parkeerdruk is. Dat schept mogelijkheden voor ons. Het is wel een model dat enorm veel tijd en energie vraagt van ons, maar het eindproduct kan interessant zijn.”

Besix Park ontwaart nog veel potentieel in de kleinere steden. “Het is wel een moeilijkere oefening”, zegt Vaes. “Je kunt daar niet dezelfde tarieven vragen als in het centrum van Brussel of Antwerpen. Maar dat speelt in ons voordeel. Als kleine speler zijn we soepeler in de uitwerking van oplossingen die afwijken van de geijkte formules in de sector.” Maar ook de top drie in België lonkt naar dit segment van parking- en mobiliteitsoplossingen voor de provinciesteden.

Cracco meent zelfs dat die kleinere steden kunnen profiteren van de mobiliteitsproblemen in de grotere steden (zie kader Brussel is Parijs niet). “In Aalst bouwen we een ondergrondse parking onder de Hopmarkt. Dat is pal in het centrum. Wees er maar zeker van dat dit de aantrekkingskracht van de aansluitende winkelas versterkt. In Wallonië hebben steden als Namen en Louvain-la-Neuve ook goed begrepen dat hun positionering voor een belangrijk deel afhangt van de bereikbaarheid.”

Exotische markten

In de buurlanden is de parkingmarkt al even verzadigd als bij ons. Parkeerbedrijven die nog goudaders willen aanboren, zoeken daarom meer exotische oorden op. “In landen als China en India is er nog een gigantisch potentieel. Maar ik denk dat het nog te vroeg is. Zoals gezegd: parkings volgen andere activiteiten. In dergelijke groeilanden moeten andere sectoren eerst voldoende maturiteit krijgen. Binnen onze groep zal eerst de bouw zijn tenten daar opslaan”, zegt Bimson.

Interparking breidt intussen zijn activiteiten uit naar Centraal- en Oost-Europa. Een maand geleden kocht het een tweede parking van 1000 plaatsen in het centrum van Boekarest. Later dit jaar volgt een derde parking. Sinds anderhalf jaar is Interparking ook actief in Polen waar het al de tweede grootste speler is.

Besix Park zoekt het nog verder. In het zog van het moederbedrijf verkent het de parkeermarkt in de Verenigde Arabische Emiraten. “We hopen binnenkort een eerste dossier succesvol te kunnen afronden”, zegt Heirbaut.

Een consolidatie in de sector of op de Belgische markt lijkt niet uitgesloten. In 2008 nam Q-Park Epolia over dat in ons land onder de naam City Parking 12.000 parkeerplaatsen beheerde. In datzelfde jaar waren er vergevorderde gesprekken tussen Fortis en Vinci over een fusie van Interparking en Vinci Park. De val van Fortis deed die deal afspringen.

Bimson acht een consolidatie weinig waarschijnlijk. “Er zijn wereldwijd wel enkele spelers die in handen zijn van infrastructuurfondsen. Soms — dat is gewoon cyclisch — bieden ze die parkeeractiviteiten weer op de markt aan. Maar in tijden van financiële crisis zijn dat moeilijke dossiers.” Cracco merkt op dat er in Europa nog veel kleinere, veelal familiale spelers op de markt zijn die aansluiting zoeken bij de marktleiders. “Bijna maandelijks krijg ik zo’n dossier op mijn bureau, vaak omdat er een opvolgingsprobleem is. Maar ik sluit een overname of een fusie bij de grotere spelers ook niet uit.”

LAURENZ VERLEDENS