Loper neemt koning

Aan de vooravond van het tweede millennium en vóór het grote euro-optreden, schuiven alle belanghebbenden in onroerend goed hun pionnen op het schaakbord naarvoren. Een overzicht van het schaakbord.

Ongetwijfeld blijft 1998 in de annalen van het onroerend goed geboekstaafd als een scharnierfase. De trend van de voorbije gebeurtenissen laat toe een diepgaande mutatie te voorspellen die de hele sector zal beïnvloeden. “Het begrip dienstenintegratie zal steeds verder worden gedreven,” meent Pierre Pozzi van DTZ. Nieuwkomers, vooral van over de Atlantische Oceaan, voeren een nieuwe wind mee, waarvan we de gevolgen vandaag nog niet echt kunnen inschatten. Meer dan ooit worden we geconfronteerd met de globalisering van de markten. De fusiegolf bekrachtigde de toenadering tussen Healey & Baker en Cushman & Wakefield, tussen Jones Lang Wootton en LaSalle.

De overname van Bernheim-Comofi door Security Capital illustreert het best de grote beweging die zich aftekent. Gestimuleerd door de uitzonderlijke prestaties op de eigen binnenlandse markt, investeren de Amerikanen, op zoek naar voordelige zaken, massaal in de Oude Wereld. Dit gebeurt op een even eenvoudige als efficiënte manier: deelname aan het kapitaal van ervaren ondernemingen om synergieën te ontwikkelen binnen de internationale groepen. Security Capital, bijvoorbeeld, een jonge Amerikaanse groep opgericht in Nieuw-Mexico in 1991, profileert zich niet enkel in ons land. De firma heeft nog vier andere ondernemingen in portefeuille, waaronder Akeler (een Britse projectontwikkelaar in verschillende Europese landen) en Pro-Logis (een Nederlandse onderneming gespecialiseerd in opslag).

Het duurste land

Momenteel sluiten de Amerikanen zich aan bij de Duitse fondsen, die al enkele jaren aanwezig zijn in ons land. De namen Despa en BFG vallen geregeld. De transactie, gerealiseerd door IVG aan de Noordwijk (aankoop van 180.000 m² bij de groep CDP voor meer dan 15 miljard frank), is één van de meest eminente gebeurtenissen. Blijkbaar blijft Brussel aantrekkelijk.

Wellicht wordt de Duitse aanwezigheid volgend jaar nog sterker na de wetswijziging die het Duitse fondsen mogelijk maakt om te investeren in onroerendgoedmaatschappijen. Voor investeerders heerst alvast het ideale klimaat. De constante daling van de interestvoeten, gekoppeld aan een somber beursklimaat, hebben het onroerend goed bevestigd als goederenkapitaal. Ook de euro helpt. De introductie maakt een laterale vergelijking van de huurprijzen in de Europese steden mogelijk en vergemakkelijkt grensoverschrijdende investeringen. Merkt Gaëtan Gorremans van King & Co op: “Daarvoor is evenwel een harmonisering van de onroerendgoedfiscaliteit nodig. Een voorbeeld? Sinds Frankrijk het registratierecht heeft teruggebracht van 18% op 4%, is België op dit gebied het duurste land geworden. Hoelang nog?”

STABIEL BRUSSEL.

Door de euro zullen de hoofdsteden hoe dan ook met de rug tegen elkaar komen te staan. Welke mogelijkheden bestaan er dan nog om in Brussel nieuwe investeringen aan te trekken? “Ons land is aantrekkelijk vanwege zijn stabiliteit”, verklaart Philippe Hurt van H&B. “De opbrengsten zijn er uiteraard minder spectaculair dan in Londen of Parijs, maar de gevolgen van de daling zijn er minder nadrukkelijk. De belangrijkste oorzaak daarvan is de aanwezigheid van de Europese instellingen.”

Eventuele investeringen zullen vooral afhangen van de toekomstige mogelijkheden. Er zijn grote projecten nodig die beantwoorden aan de eisen voor noodzakelijke afmetingen om de buitenlanders aan te trekken. Getuige daarvan Standard Life, de Britse verzekeringsmaatschappij die voor 5,5 miljard frank het nog onafgewerkte bureaucomplex La Plaine heeft aangekocht. Bovendien blijft het voor 1999 nog een onbekende welk onroerendgoedbeleid de grote Belgische institutionele investeerders zullen volgen. “Het is best mogelijk dat ze de onroerendgoedportefeuilles, ontstaan na de verschillende fusies, zullen consolideren,” vervolgt Philippe Hurt. “Het huwelijk van Fortis-AG met de Generale Bank en de ASLK zal aanleiding geven tot de hergroepering van drie belangrijke portefeuilles. Vergeet niet dat AG al enkele omvangrijke projecten heeft gelanceerd, zoals de reconstructie van de zetel of de renovatie van de Bon Marché. Ook de AXA-verantwoordelijken zullen volgend jaar hun strategie moeten bepalen ten opzichte van het patrimonium van Royale Belge.”

BEVAK MAAKT FURORE.

Als laatste signaal van een bijzonder gezonde en dynamische markt vermelden we de toename van de bevak. Dit jaar gestart, zal deze zich voortzetten in 1999. Op dit ogenblik wordt immers al aangekondigd dat niet minder dan vier nieuwe ondernemingen de lijst van de bestaande zeven bevaks zullen vervoegen.

Ook de verhuurbarometer wijst op goed weer. De cijfers voor 1998 zijn uitstekend. Voor de eerste keer overschrijdt de beschikbare kantoorruimte de 10 miljoen m² en de take-up zal waarschijnlijk de 400.000 m² overschrijden (waarvan ongeveer 100.000 m² netto) zonder dat er een uitzonderlijke transactie heeft plaatsgevonden in navolging van Berlaymont (120.000 m²) vorig jaar. In 1998 werden bijna 500 transacties geregistreerd. Dit is een positief teken voor de stabiliteit van de markt, die niet getroffen wordt door de impulsen van enkele grote actoren.

Armoedige Wetstraat

Vooral de Leopoldwijk is niet langer uitsluitend afhankelijk van de machinaties van de Europese Commissie. Integendeel, een stijgend aantal privé-bedrijven heeft zich onlangs geïnstalleerd in recentelijk gerenoveerde of nieuwe gebouwen in navolging van de Bastiontoren, die praktisch volledig ingenomen is (met onder meer KBC en de Oostenrijkse ambassade) of nummer 6 op het Schumanplein ( Regus). Het te koop stellen van het gebouw Ardenne-Atrium (25.000 m²) door de CIB blijft één van de belangrijkste gebeurtenissen, de voorloper van andere speculatieve projecten zoals Eurosquare (35.000 m², AG-project, Wetstraat), het Millennium (10.000 m², Belliardstraat), Artemis-square (15.000 m², Kunstlaan, Royale Belge en Commercial Union) en de renovaties in de Jozef II-straat en de Wetstraat.

“Door de ontwikkeling van deze projecten heeft de privé-sector het risico genomen om te investeren in een problematische wijk,” onderstreept Eric Peeters van H&B. “Wordt het nu niet tijd dat de openbare machten het overnemen en een aangename omgeving creëren die waardig genoeg is om prestigieuze bedrijven aan te trekken?”

Vandaag zijn daarvan slechts weinig concrete tekens te zien. Buiten het project Wegen van Europa, dat vorige lente ingevoerd werd, is het nog altijd wachten op de herinrichting van de Wetstraat. Is het dan ook niet dringend noodzakelijk om een echte impuls te geven aan deze wijk, die toonaangevend is voor meer dan 350 miljoen Europeanen en die een armoedig beeld van ons land toont aan de wereld.

VLAAMSE GEMEENSCHAP VERTREKT.

Het kan anders. De herinrichting van de Noordwijk is een stedenbouwkundig succes, waar dagelijks nieuwe projecten het licht zien. Naast openbare administraties, installeren privé-ondernemingen zich snel in het Fenix-gebouw (18.000 m²), terwijl een tweede project ( Boréal) weldra zal worden opgeleverd. Ook in de buurt van het Centraal Station liggen de opbrengsten hoog, er is zo goed als niets beschikbaar. De huren bedragen er 7000 tot 8250 frank per m² per jaar voor kwaliteitsgebouwen. Voor alle wijken samen blijven de maximale huren beperkt tot 8500 frank per m² per jaar voor nieuwe gebouwen. Ze zakken tot 3000 frank per m² per jaar voor gebouwen in de slechtst denkbare staat. De renovatie van de Lotto-toren en de constructie van een nieuw gebouw voor Herpain aan de Keizerslaan moeten tegen eind volgend jaar bijkomende ruimte opleveren.

Het vertrek van de Vlaamse Gemeenschap zal het landschap grondig veranderen. Zij verlaat een ruimte van 90.000 m² aan de Koningsstraat om naar de Noordwijk te trekken. Diverse projectontwikkelaars positioneren zich nu al om gerenoveerde ruimten aan te bieden tegen het jaar 2000.

OVERAANBOD?

Gedecentraliseerd overschrijden de prijzen vandaag 6000 frank per m² per jaar voor kwaliteitsgebouwen. Ondertussen is er de ontwikkeling van speculatieve producten door onder meer Buelens, Slough Properties, Codic en Robelco. “Ongelukkig genoeg zullen deze projecten gelijktijdig op de markt komen,” verwacht Gaëtan Gorremans. “Het gaat weliswaar om gebouwen van redelijke afmetingen (3000 tot 5000 m²), maar het risico van een overaanbod blijft bestaan, wat nooit wenselijk is voor de markt.”

Voegen we daar nog de problemen van toegankelijkheid aan toe. De grote bedrijfsparken in de periferie, waaraan sinds het begin van de jaren ’80 de voorkeur werd gegeven vanwege hun gemakkelijke toegankelijkheid en lage belastingen, zijn vandaag het slachtoffer van een waarschijnlijk slecht beheerd succes. Door de eindeloze files moet de wegeninfrastructuur snel worden uitgebouwd en moet er worden gezorgd voor adequaat openbaar vervoer. Daarvoor zullen de belastingen ongetwijfeld verhoogd worden, zodat de periferie zijn belangrijkste concurrentievoordeel ten opzichte van het centrum verliest.

Wat brengt 1999?

In 1999 zullen waarschijnlijk heel wat zaken opnieuw actueel worden. De Europese Commissie moet belangrijke transacties realiseren, zodat deze nog voor het einde van het jaar kunnen worden uitgevoerd. Er moet ook rekening worden gehouden met een ander belangrijk element. “Dit heeft te maken met de houding van de Belgische administratie ten opzichte van hun onroerendgoedpark,” verklaart Paul Delesenne van Codemer. “Voor de eerste keer in lange tijd heeft de staat budgettaire ruimte om te handelen. Iedereen weet dat de behoeften van de verschillende Belgische overheden kolossaal zijn. Misschien zijn ze net als hun Nederlandse en Engelse tegenhangers in staat om originele oplossingen uit te werken om hun patrimonium te rationaliseren.”

De jongste tijd was het overigens niet windstil in het overheidspatrimonium. Merkt Delesenne op: “We merken al een trend om diverse diensten te groeperen in pools in navolging van wat de Vlaamse Gemeenschap in de Noordwijk doet of de Franse Gemeenschap en bepaalde Waalse instellingen in de gebouwen Jennifer I en II. Het ministerie van Communicatie en het ministerie van Tewerkstelling en Arbeid hebben al een offerteaanvraag voor nieuwe gebouwen ingediend.”

VÉRONIQUE PIRSON