Lagere registratierechten in Brussels Gewest

Het Brussels Gewest wil kandidaat-kopers van woningen nu ook verleiden met een tegemoetkoming op het gebied van de registratierechten. Maar het Vlaams Gewest blijkt moeilijk te kloppen.

Sedert begin dit jaar zijn de drie gewesten volledig bevoegd om zelf de registratierechten te regelen die verschuldigd zijn bij de verkoop van een onroerend goed. Het Vlaams Gewest maakte daarvan onmiddellijk gebruik. Het Brussels Gewest volgt nu met een ontwerp van ordonnantie die vanaf 1 januari 2003 in werking moet treden. De beide gewesten pogen daarmee een fiscaal vriendelijker klimaat te creëren voor de burgers die in hun gewest hun hoofdverblijfplaats hebben, of er zich willen vestigen.

Eenvoud. Een vergelijking van de Vlaamse en Brusselse regeling leert dat deze laatste in een aantal gevallen minder voordelig, maar alvast veel eenvoudiger is. Het Vlaams Gewest heeft een stelsel ingevoerd dat in twee verschillende tegemoetkomingen voorziet. Enerzijds, de meeneembaarheid van de registratierechten; en anderzijds het abattement. De idee achter de meeneembaarheid is bijzonder aantrekkelijk. Zij gaat ervan uit dat de mobiliteit van mensen kan worden aangemoedigd door het cumulatief karakter van de registratierechten te beperken.

De bij de aankoop van een onroerend goed betaalde registratierechten zijn in principe verloren. Het wetboek voorziet weliswaar in een beperkte mogelijkheid van teruggaaf in geval van wederverkoop. Maar daarvoor is vereist dat die plaatsvindt binnen twee jaar. Bovendien wordt slechts drie vijfde teruggegeven. Zodra die termijn verstreken is, bent u het betaalde registratierecht onherroepelijk kwijt. Wie daarna zijn huis verkoopt en er een ander aankoopt, moet opnieuw de volle belasting betalen. In die zin heeft het registratierecht een cumulatief effect.

Het Vlaams Gewest heeft dit principe willen doorbreken via het stelsel van de meeneembaarheid. Het houdt in dat de registratierechten die indertijd bij de aankoop van een woning zijn betaald, kunnen worden verrekend met de registratierechten die u verschuldigd bent op het ogenblik dat u een andere woning koopt. Ideaal zou zijn dat die verrekening totaal is. Maar dat laten zelfs de Vlaamse financiën niet toe. Vandaar dat aan de meeneembaarheid diverse beperkingen en voorwaarden zijn verbonden. Die zijn zo talrijk dat het stelsel hopeloos ingewikkeld is geworden.

Bovendien is er niet alleen het stelsel van de meeneembaarheid. De Vlaamse wettenmakers hebben daarnaast, zoals gezegd, nog in een alternatief stelsel voorzien: dat van het zogenaamde abattement. Het voorziet in een vermindering van de heffingsgrondslag van het registratierecht voor wie in het Vlaams Gewest een hoofdverblijfplaats aankoopt, en om een of andere reden geen gebruik maakt of kan maken van het stelsel van de meeneembaarheid.

Brussel. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft geopteerd voor een veel minder ingewikkeld stelsel. Hier is geen sprake van meeneembaarheid, maar alleen van een abattement. Wie vanaf 1 januari 2003 in het Brussels Gewest een hoofdverblijfplaats aankoopt, zal – op voorwaarde dat hij aan de gestelde voorwaarden voldoet – alleen nog registratierechten moeten betalen op een verminderde grondslag.

Het abattement zal in het Brussels Gewest veel hoger zijn dan het abattement dat u in het Vlaams Gewest kunt krijgen. De Brusselse verlaging van de heffingsgrondslag zal 40.000 euro belopen, soms zelfs 60.000 euro, terwijl het Vlaams abattement maar in een vermindering van de heffingsgrondslag met 12.500 euro voorziet.

Maar wie het Brusselse abattement vergelijkt met het Vlaamse stelsel van de meeneembaarheid, zal merken dat de Brusselse belastingplichtigen het met veel minder moeten stellen. In het Vlaams stelsel van de meeneembaarheid kunt u tot 12.500 euro registratierechten meenemen. Het Brusselse abattement levert in het beste geval een voordeel op van 7500 euro (12,5 % registratierechten op een vermindering van de grondslag met maximaal 60.000 euro).

De Brusselse regeling scoort nog op andere punten minder goed. Zo gaat de invoering van het abattement gepaard met de afschaffing (in het Brussels Gewest) van wat in de volksmond het klein beschrijf wordt genoemd. Bedoeld is de verlaging van het tarief van de registratierechten die u onder bepaalde voorwaarden kunt genieten bij de aankoop van een bescheiden woning of een kleine landeigendom (onroerende goederen met een klein kadastraal inkomen). Het tarief wordt in die regeling verminderd naar 6% (in het Vlaams Gewest tegenwoordig naar 5%).

Dat het klein beschrijf in het Brussels Gewest wordt afgeschaft, zorgt er overigens niet meteen voor dat kopers van bescheiden woningen sowieso meer registratierechten zullen moeten betalen. Voor echt bescheiden woningen zal het omgekeerde waar zijn: het tarief stijgt weliswaar van 6% naar 12,5%. Maar onder invloed van het abattement moet, afhankelijk van het geval, bij woningen die tot hoofdverblijfplaats dienen op de eerste schijf van 40.000 of 60.000 euro geen registratierecht worden betaald. De afschaffing zal wel worden gevoeld bij bescheiden woningen die duur worden verkocht.

Nog een verschilpunt. In de Brusselse regeling blijft het normale tarief van het registratierecht op de verkoop van onroerend goed op 12,5% behouden, terwijl de Vlaamse wetgever zo vriendelijk is geweest om het normaal tarief te verlagen naar 10%.

Waals. Hierboven is alleen sprake geweest van het Vlaams en het Brussels Gewest. Het Waals Gewest heeft nog niet geraakt aan de registratierechten. Daar houden ze het voorlopig bij de oude vertrouwde federale regeling.

Jan Van Dyck

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

In het Brussels Gewest wordt het ‘klein beschrijf’ afgeschaft.