"2014 was het slechtste jaar ooit voor handel." Duidelijke taal van de Belgische handelsfederatie Comeos bij de presentatie van de jaarresultaten van de sector. De rendabiliteit van de Belgische handelszaken staat zwaar onder druk en de omzet stagneerde voor het eerst in vijftien jaar. Een en ander laat zich ook zien in onze winkelstraten. Zo daalt het aantal winkelvestigingen al enkele jaren: met 6 procent in de jongste vier jaar en met 2,39 procent in vergelijking met 2013.
...

"2014 was het slechtste jaar ooit voor handel." Duidelijke taal van de Belgische handelsfederatie Comeos bij de presentatie van de jaarresultaten van de sector. De rendabiliteit van de Belgische handelszaken staat zwaar onder druk en de omzet stagneerde voor het eerst in vijftien jaar. Een en ander laat zich ook zien in onze winkelstraten. Zo daalt het aantal winkelvestigingen al enkele jaren: met 6 procent in de jongste vier jaar en met 2,39 procent in vergelijking met 2013. Dat slechte rapport is niet alleen onprettig voor de winkeliers, maar ook voor de investeerders in winkelvastgoed. "Deze marktsituatie is niet vanzelfsprekend", bevestigt Marrit Laning, hoofd onderzoek en strategie bij Redevco. "Er is niet alleen de economische context, die de voorbije jaren moeilijk was, retail moet ook concurreren met andere vormen van vrijetijdsbesteding. En de fysieke winkels voelen ook duidelijk de concurrentie van de sterk groeiende e-commerce." Redevco is een belangrijke investeerder in winkelvastgoed. Verspreid over elf Europese landen en 300 steden heeft het 450 panden in eigendom, goed voor een waarde van 6,4 miljard euro. "Onze werkomgeving verandert dus drastisch", vervolgt Laning. "De juiste locaties kiezen is voor ons en voor de retailers meer dan ooit cruciaal. We hadden daarom nood aan een instrument dat ons op een onderbouwde manier kan sturen in de richting van de winnende steden van de toekomst." Dat instrument kreeg de naam City Attractiveness Model. Redevco maakt er intern al drie jaar gebruik van. Onlangs maakte de vastgoedinvesteerder de eerste resultaten publiek. Via het model onderzoekt en vergelijkt Redevco de troeven en de zwakheden van 784 Europese steden met meer dan 75.000 inwoners. Onderverdeeld in de categorieën economie, inwoners, winkelvastgoedmarkt en stadskwaliteit legt het negentien indicatoren in de weegschaal. Daar zitten klassieke parameters bij zoals het bevolkingsaantal en het beschikbare inkomen, maar ook typische vastgoedindicatoren zoals huurprijzen en winkelleegstand. Maar het is vooral met de indicatoren in de categorie 'stadskwaliteit' dat Redevco zich buiten de gebaande paden begeeft. Zo verrekent het model het aantal historische bezienswaardigheden en toeristen in een stad. "Dat is eigenlijk een statistische onderbouwing van ons buikgevoel dat ook andere dan de harde economische factoren meespelen in het winkelgedrag van mensen", licht Laning toe. "Winkelen is voor veel mensen een leuk dagje uit. Ze combineren het met een bezoek aan een museum en nemen 's middags de tijd om te lunchen. Dat maakt de kwaliteit van de omgeving belangrijker." Ook het aantal mensen met een creatief beroep draagt bij tot een positieve score. "Dat is eigenlijk een vertaling van de theorie van de Amerikaanse socioloog Richard Florida naar ons model. De aanwezigheid van veel creatieve beroepen geeft een stad dynamiek. Voor de retail zijn die creatieven op zich niet zo belangrijk, want ze spenderen relatief weinig. Maar ze creëren een interessante sfeer en voegen diensten toe, waardoor een stad een aantrekkelijkere bestemming wordt." De rangschikking van de aantrekkelijkste steden is op het eerste gezicht weinig verrassend. Londen en Parijs bezetten plaats 1 en 2 en bevestigen dus hun status van mondiale winkelbestemming. De top twintig telt ook zeven steden uit het economisch sterke Duitsland. Het onderzoeksteam van Redevco wijst wel op de goede score van Berlijn (plaats 6). De Duitse hoofdstad heeft een zwakkere economische basis dan andere Duitse steden en dankt haar hoge plek in de ranglijst dan ook in grote mate aan 'zachte' factoren zoals de goede levenskwaliteit, een jonge bevolking en het grote aantal creatieve professionals. Ook Amsterdam scoort met een negende plaats verrassend hoog als relatief kleine stad. De toeristische troeven van de stad zijn daar niet vreemd aan, zo blijkt uit de analyse We komen geen Belgische steden tegen in de top twintig, maar volgens Marrit Laning doen onze steden het toch behoorlijk goed. "De beste vier Belgische steden (Brussel, Antwerpen, Gent en Brugge) behoren tot de beste 10 procent van de onderzochte steden", geeft ze mee. Onze relatief kleine bevolking en de grote verspreiding van het winkelaanbod drukken de scores van de Belgische winkelsteden. Positief zijn dan weer het grote besteedbare inkomen, de lage werkloosheid en de daarmee samenhangende hoge winkelbestedingen. De studaxen van Redevco vinden het ook opvallend dat het relatief kleine Antwerpen (plaats 47) het niet veel slechter doet dan Brussel (plaats 38). Antwerpen compenseert de zwakkere scores op de criteria bevolkingsomvang en toeristen door een lagere werkloosheid, een sterkere economische structuur en een aantrekkelijk winkelklimaat en -aanbod. Eric Van Dyck, managing partner van Redevco België, vermeldt Mechelen als een stad die veel middelen en energie heeft geïnvesteerd in de opwaardering van de stedelijke kwaliteit. Voorlopig blijkt dat nog niet uit de rangschikking (plaats 323) van de Maneblussersstad, maar de verwachting is dat Mechelen zal klimmen in de ranking. "Mechelen zit gewrongen tussen Brussel en Antwerpen, maar is er toch in geslaagd een nieuwe dynamiek te creëren", zegt Van Dyck. "Dat merken we ook duidelijk aan de interesse van grote winkelketens. Al blijft het voor Mechelen natuurlijk erg opletten voor ontwikkelingen zoals Uplace. Als dat project er komt, kan Mechelen wellicht een kruis maken over zijn ambities als belangrijk winkelcentrum." Laurenz Verledens"Winkelen is voor veel mensen een leuk dagje uit. Ze combineren het met een bezoek aan een museum en nemen 's middags de tijd om te lunchen. Dat maakt de kwaliteit van de omgeving belangrijker"