Kommer en kwel voor de Belgische winkelcentra

Sommige winkelstraten en shoppingcentra trekken zich ondanks de crisis behoorlijk uit de slag. Zelden danken ze hun voorspoed aan het pragmatisme van de overheid. We maken een rondgang, net voor in Cannes de jaarlijkse vastgoedbeurs Mapic van start gaat.

Iedereen die iets betekent in het commercieel vastgoed komt naar Mapic. Aan de vooravond van dat internationale salon op de Croisette in Cannes, peilen we de Belgische markt, tegelijk een laboratorium dat door de winkelketens hoog aangeslagen wordt en een atypische microkosmos omdat ze nu eenmaal weinig grote winkelcentra telt. Na twee magere jaren, waarin het aantal deelnemers aan het grote jaarlijkse rendez-vous van de sector in Cannes met 30 procent terugliep, wordt de editie Mapic 2010 opnieuw wat drukker en zal er een rijker aanbod zijn van grote vastgoedprojecten, die sinds 2008 op een laag pitje stonden. Maar de economische crisis heeft de professionals die zich nog op de markt bevinden meer realisme bijgebracht.

Crisisklimaat

Beleven outletcenters de eerste echte crisis in hun geschiedenis? Dat vroeg de International Council of Shopping Centers (ICSC) zich af in een studie die de organisatie in de marge van de vijfde European Outlet Conference in Milaan verspreidde onder haar leden. Het antwoord was genuanceerd: dat type van winkelcentra blijft zich zowat overal uitbreiden – er is onder meer in Wijnegem sprake van een nieuwe expansiefase – maar de competitie in dat specifieke retailsegment met afgeprijsde verkoop van voorraden wordt almaar scherper.

Volgens Charles Luel, die het zelfstandige vastgoedagentschap Retail Partners leidt, begint vooral het klassieke winkelcentrumconcept uitputtingsverschijnselen te vertonen. Verschillende centra, waaronder de twee meest bezochte van het land – Wijnegem in Antwerpen en Woluwe Shopping in Brussel – kregen in 2010 aanzienlijk minder bezoekers over de vloer. De afname zou naar verluidt 10 procent bedragen op jaarbasis, wat het jaarlijkse aantal bezoekers zou terugbrengen tot respectievelijk 9 en 7 miljoen.

Boris Van Haare van Cushman & Wakefield nuanceert die bewering. De vertraging is relatief. Uit eigen cijfers die hij naar voren schuift, blijkt dat de twee nieuwkomers – K in Kortrijk en de Mediacité in Luik – een meer dan behoorlijk bezoekersaantal neergezet hebben, ondanks de crisis. “Na de eerste euforische weken van de opening zijn de aantallen uiteraard wat teruggelopen, dat is normaal. Maar nu nemen ze geleidelijk weer toe”, verzekert hij. Hij wijst echter ook op een allesbehalve onschuldig minpunt: Kerstmis en nieuwjaarsdag vallen in 2010 op een zaterdag en dat betekent zuiver verlies voor de handelaars, die dan normaal gezien hun beste verkoopcijfers van het jaar halen.

De jonge galerij in het hartje van Kortrijk draagt overigens de algemene goedkeuring weg van de internationale retailers die door de vastgoedconsultant CB Richard Ellis (CBRE) ondervraagd werden in het raam van zijn jaarlijkse enquête Belgium Property Insight. De meerderheid van de ondervraagde managers beschouwt het als een van de meest veelbelovende stedelijke commerciële ontwikkelingen van de jongste jaren. Volgens de enquête van CBRE zou de faam van het door City Mall (ex-Foruminvest) ontwikkelde winkelcentrum de landsgrenzen al ver overschrijden.

Boris Van Haare wijst op een ander project waarvan het succes intussen door iedereen – ook de critici van het eerste uur – erkend wordt, namelijk het winkelcentrum dat door Wilhelm & Co opgezet werd in Louvain-la-Neuve. Amper vijf jaar na de opening hebben alle internationale ketens al hun oog laten vallen op de Esplanade. De verkoopcijfers stijgen voortdurend en er is intussen al sprake van een uitbreiding om tegemoet te komen aan de vraag van al de internationale merken die ook van de partij willen zijn. “Als het eindejaar verloopt zoals gepland, moeten we de grens van 8 miljoen bezoekers op jaarbasis kunnen halen”, merkt Van Haare op.

De Mediacité in Luik, dat andere recente project van Peter Wilhelm en zijn team, draait na amper een jaar rond 5,5 miljoen bezoekers, waardoor nu al 80 procent van de prognose op vijf jaar gehaald wordt. “Dat is meer dan voorspeld”, preciseert Van Haare. Volgens de makelaar moet de commerciële mix nog verfijnd worden. “Het topgamma ploetert wat, maar de meeste ketens zetten bemoedigende cijfers neer en de horeca is in goeden doen.”

Het is nu aan de projectontwikkelaar om een koper of een partner-investeerder te vinden. Wilhelm & Co is al meer dan een jaar op zoek naar een partner voor de groei. Het heeft daartoe onlangs ING Corporate Finance gemandateerd.

Trekkers volstaan niet meer

Volgens de professionals zetten in Luik zowel het naburige winkelcentrum Belle-Ile als het meer aan de rand gelegen Cora Rocourt nog altijd degelijke cijfers neer, maar is het Ilot Saint-Michel meer dan ooit op sterven na dood. “Maar zelfs Mediacité is een winkelcentrum waarvoor voorzichtigheid nog altijd geboden is”, sust Patrick Tack (CBRE). “Dat omvangrijke centrum is in elk geval het laatste wat tijdens de commercialisering kon genieten van het kuddegeestfenomeen: winkelketens liepen als één man achter de aangekondigde publiekstrekkers (met Primark op kop, nvdr) aan. Internationale ketens zullen voortaan wel twee keer nadenken vooraleer ze hun handtekening plaatsen. De investeerders trouwens ook.”

Bij de recente opening van de Saturn in Bergen heeft de burgemeester van de stad, Elio Di Rupo, het voor de aanwezige schare nog maar eens herhaald: de nieuwe locomotief van het winkelcentrum Grands Prés zal niet volstaan om de naburige handel in het stadscentrum weer op gang te krijgen. En ook in Mechelen, waar de opening van een meer centraal gelegen Media Markt gezien werd als een mogelijke turbo voor de lokale handel, moet de nieuwkomer zichzelf nog bewijzen.

Makelaars klagen

Bij de makelaars is het voorlopig huilen met de pet op. Sommigen hebben zelfs tijdelijk hun personeel moeten afbouwen, anderen hebben pluimen gelaten en doen nog steeds pogingen om uit het rood te klimmen. Dat is met name het geval voor het zelfstandigenteam van Charles Luel (Retail Partners), dat net voor de crisis op de markt verscheen en nu stilaan de lat geleidelijk hoger legt na twee moeilijke jaren. Het feit dat de Waalse voogdijminister het megaproject Città Verde (Farciennes) heeft afgeschoten, dat het team al bijna twee jaar volgde, gekoppeld aan de vertraging van de meeste lopende projecten, heeft sporen nagelaten in de geesten en balansen, ook al kondigt het resultaat over 2010 zich veelbelovender aan.

“Commercieel was het een spijtige zaak”, luidt het commentaar van Charles Luel. “U kunt zich niet voorstellen welke impact zo’n politiek signaal heeft op het imago in het buitenland. Het is onbegrijpelijk dat men op die manier de deur dichtsmijt voor een investering van zowat 150 miljoen euro in een economisch rampzalige subregio. Eersterangsretailers als Jardiland, Primark en Media Markt hadden al belangstelling getoond. Dat is niet niets in crisistijd. De Groep Moro, die het project al zes jaar droeg, heeft intussen elders al wel succes gehad met commerciële projecten, in Italië en Kroatië met name. U zult wel begrijpen dat die nu geprikkeld is en beslist kond zal doen van het rampzalige onthaal dat het bij ons te beurt is gevallen.”

Niet ver daarvandaan loopt een andere projectontwikkelaar al evenzeer te foeteren nadat hij eind mei tegen een categorische weigering liep voor een vergunning. Bouygues Immobilier Belgium zag zijn project voor een winkelpark van 20.000 vierkante meter in Châtelineau – een investering van 25 miljoen euro – getackeld door de gewestminister en zijn administratie. Dat gebeurde na een eenmalig beroep ingediend door Cora, dat in de buurt een winkelcentrum bezit en uitbaat. “Minister Henry verbreekt op die manier de enkelvoudige vergunning die tevoren afgeleverd werd door de gemeenteraad van Châtelet eind 2009”, merkt Laurent Malard op, die al in het bezit is van een socio-economische vergunning sinds april 2006. “De handelsruimte was al voor 90 procent vooraf verhuurd en er was ook een impulsfonds gepland om het stadscentrum van Châtelet te renoveren”, zo voegt de directeur-generaal van Bouygues België eraan toe.

Dat klimaat van wazigheid en onzekerheid is weinig geruststellend voor zowel redelijke als ongeduldige spelers. Of het een met het ander verband houdt, weten we niet, maar ING heeft onlangs zijn afdeling ‘promotie’ te koop aangeboden. Michel Riaskoff, de baas van Foruminvest, lonkt niet langer naar België en heeft het merendeel van zijn aandelen in zijn filiaal verkocht aan Banimmo en Patric Huon, zijn plaatselijke ‘bruggenhoofd’.

Ook moratorium in Vlaanderen

“Neem bijvoorbeeld ProWinko. Dat wou projectontwikkelaar gaan spelen, meer bepaald in Hasselt, maar heeft tijdig ingezien dat het op die manier een andere stiel aanvatte, die een aanzienlijke blokkering van menselijke en financiële middelen vergt die niet elke privéspeler wil of kan opbrengen. De kernactiviteit van Pro Winko is de herstructurering, zoals het op de Louizalaan gedaan heeft”, legt een agent uit. Hij geeft ook het voorbeeld van Redevco. Die Nederlandse speler was de laatste maanden danig in de actualiteit in België: de nieuwe baas, Eric Van Dyck (ex-Cushman & Wakefield), zou de opdracht gekregen hebben om bepaalde sites uit het rijke Belgische bestand te renoveren om de leefbaarheid van bepaalde hypermarkten te verzekeren.

Ook in het noorden van het land pakken zich wat wolken samen boven de projecten in wording. “Het kabinet van minister-president Kris Peeters pakte onlangs uit met een nota over de handel die ruimschoots ingeblazen was door Unizo en een versterking van het bestaande stedelijk weefsel nastreeft”, merkt Patrick Tack op. “Net als in Charleroi kondigt zich een moratorium aan voor de komende vijf jaar en een aantal retailparken die op dit ogenblik in de pijplijn zitten, zullen er waarschijnlijk niet komen.”

Toch liggen op hetzelfde ogenblik enkele – vooral Nederlandse – projectontwikkelaars op de loer. We hebben het dan over onder meer Banimmo, Landbank, Multi Development. Ook andere spelers, zoals Allfin, Herpain-Urbis of Ghelamco, lijken zich op het retailsegment te storten. Men kan zich afvragen waar die in de komende jaren nog hun gading zullen vinden.

Geeft België dan echt zo’n troosteloze aanblik? “Gent is de enige stad waar nog geen ambitieus project op stapel staat”, stelt men bij Cushman & Wakefield vast. “En daar is nochtans potentieel.”

Philippe Coulée

“De internationale ketens zullen voortaan wel twee keer nadenken . De investeerders trouwens ook”

“Gent is de enige stad waar nog geen ambitieus project op stapel staat”