KANTOREN. Stand van zaken

Vier vastgoedspecialisten met hun terugblik op 1995 en hun verwachtingen voor 1996.

December is de maand bij uitstek om de balans van de afgelopen 11 maanden op te maken. En om even vooruit te blikken op het nieuwe vastgoedjaar. Aan onze traditionele eindejaarstafel namen ditmaal plaats : Sophie Franchomme van Codemer, Philip Coates van Müller International Property Agents, Cédric Liénart van Barnes & Clayton en Bruno Vanhuylenbroeck van Richard Ellis.

– IMMOTRENDS. Hoe vat u in enkele zinnen de markt voor kantoorvastgoed in 1995 samen ?

– PHILIP COATES. De huurmarkt hield zich in elk geval kranig. We stelden zelfs vast dat op sommige plaatsen de huurprijzen opnieuw iets stegen. Bepaalde kontrakten werden afgesloten tegen huurprijzen die lichtjes boven het niveau van 1994 lagen. Er is echter nauwelijks ontwikkeling van nieuwe projekten, terwijl de vraag stabiel blijft. Geen wonder dat de leegstand van topkantoren daalt.

Wat de investeringen betreft, zijn er echter zware problemen. De investeringsmarkt is zo plat als een dubbeltje. Er waren dit jaar nauwelijks investeringstransakties. En in de meeste gevallen ging het dan nog om puur financiële transakties. De investeringen van buitenlanders in Belgisch kantoorvastgoed waren dit jaar op de vingers van één hand te tellen. Potentiële nieuwe investeerders laten ons land momenteel gewoon links liggen.

Ik zie hiervoor verschillende redenen : het fiskale klimaat in ons land, de weinig stabiele politieke situatie, de hoge registratierechten bij de aankoop van vastgoed, het gebrek aan interessante gebouwen en de gebrekkige kwaliteit van de beschikbare panden.

– SOPHIE FRANCHOMME. Ik ben het in grote lijnen eens met wat Philip Coates zegt. Vooral als hij het over de verhuurmarkt heeft. Wat vraag en opname betreft, stevenen we wel af op een uitstekend jaar. We denken dat de totale opname tussen 300.000 m² en 350.000 m² zal liggen, op een totaal van 8 miljoen m² kantooroppervlakte in Brussel. De leegstand bedraagt momenteel zowat 600.000 m² of omgerekend 8 %.

Nog steeds kenmerkend voor de kantoormarkt is de evolutie in twee versnellingen. We hebben enerzijds nieuwe of grondig gerenoveerde panden die makkelijk huurders vinden en een mooie huurprijs opleveren. En daarnaast groeit het aanbod aan te renoveren gebouwen : verouderde en leegstaande panden die een opknapbeurt nodig hebben. We zijn ervan overtuigd dat renovatie dé oplossing is voor deze gebouwen. In hun huidige staat vinden ze geen afnemers. Gerenoveerd zijn het topgebouwen waarvoor huurders in de rij staan.

– COATES. Volledig mee eens. Het probleem is echter dat deze verouderde en vaak verlaten panden in de boeken van de eigenaars te hoog gekwoteerd staan.

– FRANCHOMME. De eigenaars moeten er zich inderdaad bewust van worden dat hun verouderd gebouw lang niet meer de waarde heeft die het vijf jaar geleden bezat.

– CÉDRIC LIÉNART. En dat begrijpen de meeste eigenaars nog niet. Ze hebben het gebouw destijds tegen een te dure prijs gekocht, het pand moet nu afgeschreven worden, zodat ze geen zin hebben er opnieuw veel geld in te stoppen.

– BRUNO VANHUYLENBROECK. We hanteren steeds de regel 40/40 : een eigenaar mag erop rekenen een grondig gerenoveerd gebouw te verkopen tegen 80.000 frank per m². De renovatie kost 40.000 frank. Hetgeen betekent dat het karkas van het gebouw 40.000 frank per m² waard is.

– FRANCHOMME. Bepaalde eigenaars beschikken wel degelijk over de financiële middelen om de renovatie uit te voeren. Voor anderen is de extra kost een waar probleem. Alweer een voorbeeld van de markt met twee versnellingen die we momenteel zien.

– VANHUYLENBROECK. Als men niet snel werk begint te maken van de renovatie van bepaalde verouderde gebouwen, vrees ik dat we in 1996 de take-up van 1995 (die we trouwens op ongeveer 400.000 m² schatten, enkele verlengingen van bestaande huurkontrakten meegerekend) niet zullen halen.

Ik meen dat 1995 een beter jaar is en was als 1994. Ook al waren er in 1994 nog enkele uitzonderlijke transakties. 1996 zou die tendens zich kunnen voortzetten, op voorwaarde dat de geschikte gebouwen op de markt komen. Momenteel staat er binnen de 19 Brusselse gemeenten ongeveer 740.000 m² kantooroppervlakte leeg (enkele gebouwen in aanbouw, die de komende 6 maanden opgeleverd worden, meegerekend).

Slechts 10 % van dat aanbod is echter van topkwaliteit. Dat is het probleem. Om meer kwaliteitspanden op de markt te krijgen, zijn geld en vergunningen, en vooral heel veel tijd, nodig.

– IMMOTRENDS. Over naar de tendensen in 1995. De uittocht naar de periferie was er één van.

– LIÉNART. Er ontstaat inderdaad een onevenwicht tussen de periferie en de Brusselse kantorenmarkt (waar we ook een onderscheid kunnen maken op basis van het verschil tussen de Brusselse wijken). De belastingen spelen een belangrijke rol bij de verhuis naar de periferie. De lasten worden immers steeds hoger in Brussel : het verschil met de periferie bedraagt al snel meer dan 1000 frank per m².

De meeste nieuwe kantoren staan in de periferie, ook al zijn er enkele mooie renovaties opgeleverd in het centrum van de stad en in de Leopoldwijk. Tussen haakjes : op het vlak van de semi-industriële gebouwen (panden die deels uit kantoren, deels uit opslagruimte bestaan) gaat steeds meer interesse uit naar de as Brussel-Antwerpen. Bedrijven vestigen zich hoe langer hoe meer rond Mechelen en Antwerpen.

Om terug te keren naar Brussel : het aanbod aan topgebouwen is klein, de keuze moeilijk. Komt er al eens een interessant nieuw gebouw op de markt, dan koopt één of andere institutioneel het dadelijk op. Voor de internationale vastgoedinvesteerders blijft dus niet veel over.

Bovendien zijn promotoren niet meer geneigd te beginnen met de bouw van een kantoorpand als vooraf niet de helft van de oppervlakte is verhuurd. Niets wordt nog aan het toeval overgelaten.

– VANHUYLENBROECK. Ook de makelaars hebben hier een belangrijke rol te spelen. Het is van het allergrootste belang de mensen te overtuigen met de bouw van een kantoorpand te beginnen als er nauwelijks aanbod is.

– FRANCHOMME. De promotoren die wel de stap hebben gezet in 1995 zullen in 1996 een gebouw op de markt brengen waar veel vraag naar is. Hun timing klopt perfekt.

– VANHUYLENBROECK. Toch een kleine randbemerking : de gerenoveerde gebouwen moeten aan een aantal criteria voldoen, maar mogen ook weer niet teluxueus afgewerkt zijn. In de huidige ekonomische konjunktuur is het niet aangewezen een al te weelderig gebouw op de markt te brengen.

En nog even wijzen op een ander probleem dat in 1995 nog duidelijker naar voor kwam dan tevoren : de verkeerschaos en het manke openbare vervoer in Brussel.

– COATES. Men heeft in België de vergissing begaan alles in Brussel te investeren. Het land is te klein om een systeem als de Parijse stadstrein, de RER, te ontwikkelen. In Nederland heeft de overheid haar inspanningen verdeeld over vier steden : tussen deze vier plaatsen zijn uitstekende verbindingen van openbaar vervoer aangelegd. Bovendien krijgt men in Nederland geen bouwvergunning meer als vooraf niet minstens 70 % van het gebouw verhuurd is, en als het gebouw niet in de buurt van minstens één knooppunt van het openbaar vervoer is gelegen. Een waardevol regelsysteem dat echter in België niet kan worden toegepast : men slaagt er niet in het openbaar vervoer naar behoren te laten funktioneren. De stations worden ofwel slecht uitgebaat, ofwel gesloten.

En verwachten dat alle initiatieven van de privé-sektor zullen komen, is eveneens een verkeerde houding. De privé-sektor moet participeren in projekten, niet het voortouw nemen.

– FRANCHOMME. Ik stel toch vast dat de interesse voor gebouwen in de buurt van stations (en vooral van de stopplaats van de TGV) toeneemt.

– COATES. Toch denk ik dat een stad als Brussel te klein is om de vestiging van een kantoor in de buurt van het TGV/SST-station (Brussel-Zuid) te rechtvaardigen.

– IMMOTRENDS. Welke invloed heeft de federalizering van België op de kantoormarkt ?

– FRANCHOMME. Een positief effekt. Dat hebben we reeds kunnen vaststellen. Eén van de kenmerkende evoluties op de Brusselse kantoormarkt in 1995 was de opname van een groot aantal m² kantoren door de Vlaamse overheid. Daarnaast blijft de Europese Unie een enorm positieve invloed uitoefenen.

– LIÉNART. Ik wil hier toch even opmerken dat de staat en de Europese Unie geen belastingen of onroerende voorheffing betalen. Mede daarom zijn ze grote afnemers van kantooroppervlakte. Maar het betekent wel dat de stad Brussel een groot bedrag aan belastinginkomsten misloopt. Dat probeert de hoofdstad mijns inziens te verhalen op de andere huurders in Brussel.

– FRANCHOMME. Toch mogen we evenmin vergeten dat de Vlaamse en de Europese overheidsdiensten in hun kielzog een aantal ondernemingen, verenigingen en lobbydiensten meebrengen. Die leveren de geldkas van de stad Brussel wel geld op.

– IMMOTRENDS. Andere tendensen en evoluties die het vastgoedjaar 1995 kenmerken en kenmerkten ?

– FRANCHOMME. De geleidelijke ontwikkeling van een aantal nieuwe wijken en stadsgedeelten, zoals bijvoorbeeld de Brusselse kanaalzone.

– VANHUYLENBROECK. En niet te vergeten de komst van een aantal nieuwe ondernemingen naar Brussel. Dat hadden we al enkele jaren niet meer gezien.

Enkele ondernemingen, vaak consultancy-bedrijven, hebben Brussel uitgekozen als vestigingsplaats voor hun eerste Europese vertegenwoordiging. Brussel, de politieke hoofdstad van Europa, is een internationale en multikulturele stad waar het makkelijk wonen en aanpassen is voor buitenlanders.

– IMMOTRENDS. Heeft de uitbreiding van het ledenaantal van de Europese Unie gevolgen voor de Brusselse kantoormarkt ?

– LIÉNART. We verwachten daar inderdaad veel van. Bovendien is de uitbreiding van de Europese Unie naar oostelijke richting pas begonnen. In 1995 bleef de invloed van de uitbreiding van de Europese Unie nog vrij beperkt. Maar vanaf 1996 zullen steeds meer ondernemingen hun land volgen en een vertegenwoordiging naar Brussel sturen.

– IMMOTRENDS. Kunt u de situatie op de Brusselse vastgoedmarkt vergelijken met die in Parijs en Londen ?

– COATES. Parijs en Londen hebben een veel zwaardere vastgoedkrisis achter de rug dan Brussel. De prijzen daalden in Parijs en Londen met 50 % en meer, terwijl In Brussel de terugval beperkt bleef tot zowat 15 % in 3 jaar. Daarom is de heropleving in Londen veel forser dan die in Brussel. Let wel : ik spreek steeds over prijzen van eersterangsgebouwen. Londen is dus aan de beterhand, in Parijs zet de daling zich voorlopig voort. Niets lijkt in de Franse hoofdstad immers voor een ommekeer te kunnen zorgen.

Europa veroudert. Ons kontinent kampt met een struktureel probleem. Er moet dringend iets worden gevonden om de ekonomie dynamischer te maken. De vastgoedsektor zal dan dadelijk volgen.

– IMMOTRENDS. Kunt u aangeven hoe de prijzen evolueerden in 1995 en welke prijsniveaus we voor 1996 mogen verwachten ?

– VANHUYLENBROECK. In het centrum van Brussel krijgt men voor goede, nieuwe gebouwen een huurprijs van 7500 à 8000 frank per m² per jaar. In de Leopoldwijk stijgen de prijzen geleidelijk na de daling tot 7500 frank per m², het niveau van de topgebouwen net buiten het centrum. Voor de oudere gebouwen dalen de prijzen echter nog steeds, zowel in het centrum als in de belangrijke kantoorwijken en net buiten het centrum.

– IMMOTRENDS. Op de komst van welke investeerders mogen we in 1996 rekenen ?

– COATES. Op de Belgen ! Ze kennen de markt, ze weten wat ze moeten doen en wanneer. Ze zijn trouwens kooplustig. Maar nogmaals : ze vinden de geschikte gebouwen niet.

Bovendien mag men in 1996 de positieve invloed van de komst van een aantal vastgoedbevaks of bevaki’s niet onderschatten. De komende maanden zullen steeds meer bevaki’s het levenslicht zien. Momenteel bestaat er bij beleggers nog een beetje terughoudendheid ten opzichte van dit produkt : de aandelen van bevaki’s zijn nog niet echt makkelijk verhandelbaar. De handel blijft nog beperkt. Maar op termijn zullen de bevaki’s een belangrijke klant worden voor vastgoedmakelaars, net zoals de vastgoedcertifikaten dat in de jaren ’80 waren.

– IMMOTRENDS. Tot slot : hoe schat u de toekomst in ?

– LIÉNART. Ik heb de indruk dat we in 1996 een konsolidatieperiode zullen doormaken, met misschien een lichte prijsstijging. Het is echter duidelijk dat de toekomst van de vastgoedmarkt samenhangt met de evolutie van de ekonomie. Bovendien zal het van belang zijn hoe België zich internationaal positioneert. Hoe zal ons land deel uitmaken van de geleidelijke europanizering ?

– VANHUYLENBROECK. 1996 kondigt zich niet aan als een makkelijk jaar. Maar als ik zie hoe de zaken de voorbije maanden geëvolueerd zijn, ben ik toch gematigd optimist. Er zullen enkele kwalitatief hoogstaande gebouwen op de markt komen, en andere zullen volgen. Dat zal de machine weer aan het draaien zetten.

– LIÉNART. Meer en meer eigenaars worden er zich van bewust dat ze de trein niet mogen missen. Instappen terwijl we ons op de bodem bevinden, is een noodzaak. Tussen het plan opvatten om een gebouw te ontwikkelen en de oplevering van het pand liggen immers al snel drie jaar. Als ze met een pand op de markt willen komen op het ogenblik dat de vastgoedmarkt herstellende is of reeds aan de beterhand, moeten ze nu een initiatief nemen en plannen beginnen tekenen.

– COATES. Ook de banken moeten nu toch in de gaten hebben dat er een gebrek is aan uitstekende gebouwen. Er is geld genoeg. Alleen moeten investeerders de stap zetten. Op het gebied van investeringen in vastgoed kan 1996 al niet meer slechter zijn dan 1995. De malaise duurt al vier jaar, maar nu zijn er voor het eerst positieve elementen waar te nemen. De huurmarkt is al lichtjes aan de beterhand. De rest zal volgen.

– FRANCHOMME. Een gematigd optimistische visie die ik volkomen deel.

Frédéric Van Vlodorp

PHILIP COATES (MULLER) 1996 kan het jaar van de Belgen op de investeringsmarkt worden.

BRUNO VANHUYLENBROECK (RICHARD ELLIS) In 1995 kwamen voor het eerst sinds jaren een aantal nieuwe ondernemingen naar Brussel.

CÉDRIC LIÉNART (BARNES & CLAYTON)De toekomst van de vastgoedmarkt is niet los te koppelen van de evolutie van de ekonomie.

SOPHIE FRANCHOMME (CODEMER) De interesse voor gebouwen in de buurt van stations neemt toe.