KANTOREN. Extra muros

Nieuwe kantoorontwikkelingen situeren zich hoofdzakelijk buiten de 19 Brusselse gemeenten.

Ons ronde-tafelgesprek met vertegenwoordigers van enkele Brusselse makelaarskantoren (ImmoTrends 42 van 19 oktober) liet er geen twijfel over bestaan : steeds meer ondernemingen verlaten de stad en zoeken een onderkomen in de nieuwe kantoorpanden van de periferie. Voor de uittocht werden verschillende redenen opgesomd. Lagere huurprijzen en minder belastingen, een betere bereikbaarheid met de auto en de aanwezigheid van nieuwe kantoorgebouwen (die in Brussel-stad schaars worden) zijn de belangrijkste.

EXODUS ?

Voor alle duidelijkheid nog even de meest gangbare definitie van de kantoorgebieden in de Brusselse regio. Het centrum omvat gebieden als de Leopoldwijk, het echte stadscentrum, de Louizalaan, de Noordwijk enzovoort. Rond deze kern vinden we de gedecentralizeerde wijken (vaak met een zwaar eufemisme “groene gordel” genoemd) : buiten het centrum, maar binnen de 19 Brusselse gemeenten en binnen de ring. Buiten die ring belanden we in de periferie, het derde kantoorgebied in het Brusselse Gewest.

Precies naar die periferie wijken hoe langer hoe meer ondernemingen uit. Ondernemingen wel degelijk : nationale en supranationale instellingen blijven het centrum trouw. De uitwijkelingen vinden een onderkomen in één van de talrijke kantoorparken langs de ring, voornamelijk in Diegem, Zaventem en Waterloo.

Tijdens een helikoptervlucht over deze nieuwe kantoorontwikkelingen in de periferie drukt Philippe Hurt van vastgoedmakelaar Healey & Baker er echter op dat van een exodus uit het stadscentrum geen sprake is. Hij neemt wel het woord trend in de mond. “De kantoormarkt in de periferie vertegenwoordigt zowat 500.000 m², op een totaal voor Brussel van meer dan 8 miljoen m². Van de kantooroppervlakte die in 1994 werd verhuurd, bevond zich 60 % in het centrum, 30 % in de 19 Brusselse gemeenten en 10 % in de periferie. “

Hurt geeft echter toe dat dit laatste cijfer in 1995 en waarschijnlijk ook in 1996 hoger zal liggen. Nieuwe of grondig gerenoveerde kantoorgebouwen vind je immers nog nauwelijks in het centrum, terwijl ze momenteel in de periferie uit de grond rijzen. Daarom kozen recent ondernemingen als Bristol Myers (naar het Waterloo Office Park), Alcatel-Alsthom (naar de Keiberg in Zaventem), Lhoist (naar Waver) en Price Waterhouse (naar Sint-Stevens-Woluwe) voor een onderkomen in de periferie.

WASHINGTON.

Ze betalen er geen speciale kantoorbelastingen en een lagere onroerende voorheffing : al snel een verschil van 1000 tot 1200 frank per m² met de Brusselse binnenstad en de gedecentralizeerde wijken. Bovendien ligt de huurprijs in de periferie een stuk lager dan die van de stad.

Geschikte terreinen voor kantoorparken in de periferie zijn echter beperkt in aantal. Voor een rendabel kantoorpark is volgens Hurt een oppervlakte van 10 hektare nodig. Ondernemingen die uitwijken naar een park buiten de ring willen immers een groene omgeving en voldoende parkeerruimte voor het personeel en de bezoekers. Bedrijvenparken in de periferie bereiken kan nagenoeg enkel met de wagen. Verbindingen met het openbaar vervoer zijn er nauwelijks. Hetgeen ons bij het grootste verschil brengt tussen Brussel en steden als Londen en Parijs. Ook hier is de uittocht naar de periferie een onmiskenbare trend. Maar ondernemingen in Londen die naar de Docklands verhuizen, krijgen hun personeel via het openbaar vervoer ter plaatse.

Het Keiberg-projekt in Zaventem was de eerste grote kantoorontwikkeling in de periferie. Inmiddels zijn er reeds drie fazen van de Keiberg-ontwikkeling afgewerkt, en kunnen geïnteresseerden in de buurt ook terecht in Fountain Plaza en binnen afzienbare tijd ook in Astra Gardens. Iets verderop liggen nog het Airport Business Center, het Airport Business Park en Woluwe Office Gardens. Andere parken en ontwikkelingen in de buurt : Planet 1 en 2, Atlas Park, Airway Park en Horizon. Ten noordwesten van Brussel liggen onder meer de kantoorontwikkelingen langs de Gossetlaan in Groot-Bijgaarden, het Research Park van Zellik (met onder meer het Roularta-gebouw), en het Astrid Business Park in Wemmel.

Naar de Zuidkant van Brussel toe ontstaan eveneens steeds meer bedrijvenparken. Denken we maar aan nieuwe kantoorontwikkelingen in Ter Hulpen, Louvain-la-Neuve, Hoeilaart, Waver (projekt Les Collines) en vooral Waterloo (Waterloo Office Park, 45.000 m² kantoren).

BRUSSEL VLAAMS.

En het Brusselse centrum ? Dat zal volgens Philippe Hurt geleidelijk een administratiegebied worden naar het voorbeeld van Washington. De Vlaamse overheid en de Europese instellingen kunnen volgens Hurt de komende jaren de vrijgekomen oppervlakte innemen.

“De binnenstad moet echter aantrekkelijker worden gemaakt, ” gaat Hurt verder. Om hiervoor de nodige financiële middelen te vergaren, ziet hij drie mogelijkheden. Een bijdrage vragen aan personen die in Brussel komen wonen bijvoorbeeld. Al vermoeden we dat dit de leegloop van Brussel eerder zal bespoedigen dan vertragen. Geld vragen aan Europa om haar hoofdstad op te knappen, is Hurts tweede suggestie. Brussel bij Vlaanderen voegen is zijn derde. Hurt merkt op dat de Vlaamse overheidsdiensten allemaal een onderkomen zoeken in Brussel. De Vlaamse overheid zou volgens hem maar al te graag instaan voor een aantrekkelijke hoofdstad. Stof voor een nieuwe faze in de staatshervorming.

GEERT WELLENS

KEIBERG (ZAVENTEM) De eerste georganizeerde kantoorontwikkeling in de periferie, zeker niet de laatste.