Kamers met ontbijt

Particulieren die hun woning openstellen voor toeristen krijgen meer en meer te maken met regels. Een gastenkamer kan een mooie aanvulling op uw inkomen zijn, maar ze vergt tijd en investeringen.

U hebt een huis geërfd. Uw kinderen hebben het ouderlijke nest verlaten. Of u houdt er gewoon van mensen over de vloer te hebben. De redenen om een gastenkamer te verhuren kunnen heel divers zijn. Met slechts enkele muisklikken kunt u via het internet een kamer aanbieden aan toeristen of zakenmensen. Websites zoals Airbnb hebben dat nog gemakkelijker gemaakt. U hoeft niet eens meer een website op te zetten, u post gewoon enkele foto’s en u kunt aan de slag.

In Brussel alleen al bieden particulieren ongeveer drieduizend kamers aan. Dat succes heeft de gewestelijke overheden ertoe aangezet regels uit te vaardigen om oneerlijke concurrentie tegenover de hotelsector te vermijden.

Vergunning aanvragen

Een woning aanbieden aan toeristen is een gereglementeerde activiteit. De regelgeving in de drie gewesten komt in grote lijnen overeen: een gastenkamer bevindt zich op het thuisadres van de exploitant en hij biedt de gasten de mogelijkheid om ter plaatse te ontbijten. Als die voorwaarden niet vervuld zijn, is er sprake van verhuur.

In Vlaanderen volstaat een melding bij de dienst Toeristische Vergunningen als de eigenaar logies aanbiedt aan maximaal acht personen in twee kamers. Zijn het er meer, dan moet de exploitant een vergunning aanvragen. In de hoofdstad kan een eigenaar maximaal drie kamers aanbieden, maar de regels worden binnenkort afgestemd op het Waalse maximum van vijf kamers. Als er meer kamers zijn, valt de uitbating onder de hotelwetgeving. In Vlaanderen, en binnenkort ook in Brussel, worden ook vergunningen uitgereikt aan rechtspersonen, terwijl dat in het zuiden van het land niet is toegestaan.

Hygiëne en gezondheid

De vergunningen worden gratis verstrekt, maar de gewesten leggen verplichtingen op die een aardige duit kunnen kosten. De eigenaars moeten de voorschriften voor hygiëne en gezondheid naleven. In Vlaanderen en Wallonië — en binnenkort ook in de hoofdstad — moet een gastenkamer over een aparte badkamer beschikken. Brussel en Wallonië kennen daarvoor premies toe, maar de bedragen — maximaal 1250 euro in Brussel en 2000 euro in Wallonië — zijn bescheiden.

De gewesten leggen ook veiligheidseisen op, vooral voor de brandveiligheid. Alleen Wallonië geeft een subsidie tot 750 euro om de brandveiligheid te verbeteren. Het conformiteitsattest dat de gemeente aflevert, moet om de vijf à zeven jaar worden vernieuwd. Ten slotte moet de exploitant een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Die keert een vergoeding uit als een gast zou vallen of als de inboedel zou worden beschadigd.

Exploitanten die zich niet aan die regels houden, of geen vergunning hebben, kunnen een boete van 250 tot 25.000 euro krijgen. Dat bedrag kan in Wallonië zelfs oplopen tot 50.000 euro. “Maar controles zijn weinig waarschijnlijk. Er is te weinig personeel om die uit te voeren. Zo’n boete is nog nooit opgelegd”, zegt Khevyn Torres, de communicatieverantwoordelijke van de Fédération des gîtes et chambres d’hôtes de Wallonie.

Zichtbaar op het internet

Gastenkamers met een vergunning krijgen een comfortclassificatie. De toerismediensten verspreiden dan informatie over de kamers. Toch is bijkomende communicatie nuttig. Een eigen website opzetten is vaak niet voldoende. “Grote websites als Booking.com zijn onmisbaar geworden”, vertelt Brigitte Delimotte, de eigenares van drie kamers in Vorst. “Sommige uitbaters weigerden mee te spelen, maar ze hebben het niet overleefd. Je betaalt er wel een commissie voor.”

“De beste garantie voor een volle bed and breakfast is de zichtbaarheid op het internet, de locatie, de reactiesnelheid van de eigenaar en de verhouding van de prijs tot het comfort van het logies”, zegt Laurence Dekeijser, hoofd communicatie van het platform Bed & Brussels. “Een kamer met een eigen badkamer op een goede locatie in Brussel kun je aanbieden voor een prijs tussen 80 en 150 euro, en de bezetting kan oplopen tot 90 procent. Dat komt vooral door de zakenklanten. Vroeger kozen die meestal voor een hotel, maar ze vinden meer en meer de weg naar bed and breakfasts.”

De meeste exploitanten kunnen niet leven van de kamers alleen, ze kunnen wel een mooie aanvulling op hun inkomen zijn. Didier Lemaire, de eigenaar van gastenkamers in Wezembeek-Oppem, kan rekenen op 1000 euro per maand. “Daarmee kunnen we het huis onderhouden.”

Belastingen en btw

De meeste gemeenten heffen een belasting op gastenkamers, die gaat van enkele euro’s per nacht tot enkele honderden euro’s per jaar. In Wallonië komt daar nog eens 50 euro per televisietoestel bij. In principe zijn de inkomsten van gastenkamers beroepsinkomsten, maar de administratie aanvaardt meestal ook een verdeling tussen roerende en onroerende inkomsten. Extra diensten zoals een ontbijt of de toegang tot een zwembad die niet zijn inbegrepen in de huurprijs, moeten worden aangegeven als diverse inkomsten als het om occasionele inkomsten gaat, en als beroepsinkomsten als het regelmatige inkomsten zijn. In het laatste geval zijn sociale bijdragen verschuldigd.

Er is 6 procent btw verschuldigd op het totale bedrag dat de gast betaalt als de prijs diensten omvat. Anders moet alleen btw worden betaald op de diensten en niet op het verblijf. Zelfstandigen die een btw-nummer hebben, voegen de extra inkomsten toe aan hun btw-aangifte.

Elke formule heeft voor- en nadelen. Advies inwinnen bij een specialist is nuttig. “De fiscaliteit voor gastenkamers is een grijze zone en de notie diensten is onduidelijk”, zegt Guy Lemercinier, een accountant gespecialiseerd in de sector. “Ik heb ook niet het gevoel dat er veel controle is.” Maar dat kan snel veranderen. De Bijzondere Belastinginspectie (BBI) heeft aangekondigd dat ze de jacht op fraudeurs inzet via verhuurwebsites.

Yvan de Smet

In Vlaanderen en Wallonië moet een gastenkamer over een aparte badkamer beschikken.