Investeerders nemen nog geen risico’s

2010 was geen vrolijk jaar voor de vastgoedinvesteringsmarkt in ons land. Het investeringsvolume bleef laag en alleen risicoloze projecten haalden interessante prijzen. In 2011 dreigen ook gedwongen verkopen.

Goed nieuws: investeerders tonen weer belangstelling voor kantoorvastgoed. In 2010 werd in België 62 procent van alle vastgoedinvesteringen gerealiseerd in het kantoorsegment. Een mooie remonte na een erg zwak 2009.

Twee transacties aan het einde van het jaar illustreren dat fenomeen. Eerst was er de verkoop van de eerste fase van het Parc de la Montagne, een project van Besix R.E.D. in Jambes bij Namen aan de pensioenfondsen Intégrale en Ogeo Fund. Het project omvat drie gebouwen die in fasen opgetrokken worden.

Het eerste gebouw werd twee jaar geleden al opgeleverd. Het dienstenbedrijf HR Acerta en IDEWE betrekken er 1800 vierkante meter. Daarnaast heeft Besix R.E.D. de onderhandelingen afgerond voor de ingebruik-name van 3000 vierkante meter door het Waals Gewest. “In groot Namen zien we veel projecten dankzij de vestiging van dienstverlenende bedrijven en gewestelijke administraties”, merkt Olivier Bastin van Jones Lang LaSalle (JLL) op.

Een ander voorbeeld van de regionaliseringstendens is de verkoop door Cofinimmo van de Tour Albert (18.800 m2) in Charleroi aan het Duitse fonds WealthCap RE Management (groep UniCredit). Vijf jaar geleden werd het gebouw nog voor 38 miljoen euro gekocht van Kairos en vervolgens voor een vaste termijn van 22 jaar verhuurd aan Financiën met een huuropbrengst van meer dan 3 miljoen euro. Het is nu weer verkocht voor 50 miljoen euro en biedt een rendement van 6,5 procent, dat trekt fondsen aan die van de banken alleen maar ridicule interesten krijgen op hun liquide middelen.

Privé-investeerders keren terug

Een andere heugelijke tendens is de terugkeer van de privé-investeerders. In 2010 waren ze goed voor een kwart van het totale investeringsvolume. Kantoren die na herontwikkeling een residentiële invulling krijgen, genieten hun voorkeur. De institutionele beleggers (18 %) en de vastgoedbevaks (11 %) bleven evenmin bij de pakken zitten en hebben hun portefeuilles herschikt.

De Belgische investeerders zijn de koplopers met 70 procent van het totale investeringsvolume, gevolgd door de Duitse (8 %) en de Britse (6 %). De Britten keren schoorvoetend terug op de markt terwijl onder de Duitse investeerders vooral de gesloten fondsen actief waren.

“We blijven onder de transactievolumes van 2008 en vooral 2007 steken”, zegt Gaetan Clermont, de CEO van CB Richard Ellis BeLux. De investeerders blijven uiterst voorzichtig voor ze een zaak afronden en dat vertraagt de transacties. Clermont wijst ook op een extern fenomeen: de vertraging bij de installatie van de nieuwe rulingcommissie. Dat heeft de administratieve behandeling van de lopende transacties aanzienlijk vertraagd. “Maar dat is weer in orde en nu kan de achterstand ingehaald worden.”

De projectontwikkelaars toonden zich in 2010 zeer terughoudend, ook al namen de meest ondernemende en solide toch posities in, kwestie van klaar te staan voor de volgende cyclus. Zo heeft Allfin nog een fraaie operatie onder de kerstboom gelegd: de overname van hotel Midi naast het Zuidstation. Een andere, nog belangrijkere transactie, is in voorbereiding.

Volgens Olivier Bastin, die sinds kort aan het hoofd staat van het departement Capital Markets BeLux bij JLL, hebben de investeerders het nog altijd moeilijk om investeringsproducten te vinden die een zekere huuropbrengst en langetermijncontracten bieden. Zo zijn de rendementen tijdens de tweede jaarhelft van 2010 voor het eerst met 20 punten gedaald (voor de 6/9-contracten) en zijn ze ook afgenomen voor gebouwen met langere huurcontracten.

“Als de fundamentals in 2011 blijven verbeteren en de risicoaversie afneemt, voorspellen wij een toename van de investeringen met 25 tot 35 procent, wat op de Europese markt moet leiden tot een totaal volume van 130 miljard euro”, voorspelt Bastin. “De geldmassa om te investeren in vastgoed dikt aan. Er komen meer producten vrij op de markt: sommige Duitse open fondsen zouden kunnen besluiten om te verkopen of gedwongen worden om dat te doen.”

Bastin bevestigt ook dat de banken weer bereid zijn om leningen voor grotere bedragen toe te kennen. Een ander positief punt in de lokale investeringen is dat de Duitse gesloten fondsen duidelijk een plaats gevonden hebben op de Belgische markt.

Duitse fondsen en de gevolgen voor België

Volgens vastgoedconsultant DTZ hebben de Duitse open fondsen in zes maanden een miljard euro aan inventariswaarde verloren. Binnen een tijdspanne van vier maanden kondigden drie Duitse beheerders van open fondsen aan dat ze zouden overgaan tot de liquidatie van een van hun bekende fondsen. Het ging om KanAm US-Grundinvest, Degi Europa en Morgan Stanley P2 Value. De twee laatstgenoemde zagen de waarde van hun activa in enkele maanden met 24 en 40 procent slinken.

Gelukkig bedraagt het totaal van de activa van die fondsen in liquidatie ‘slechts’ 3 procent van de totale inventariswaarde van de 55 open vastgoedfondsen (ongeveer 88 miljard euro). Sommige fondsen, zoals AXA Immoresidential (+56 % in 2010), realiseerden intussen een stevige meerwaarde die de behoorlijk bekoelde aandeelhouders geruststelde.

Dat is niet alles: negen andere Duitse fondsen zijn op dit ogenblik gesloten. Samen vertegenwoordigen ze een waarde van ongeveer 22,5 miljard euro, of een kwart van de activa van alle Duitse open vastgoedfondsen samen. De heropening van die fondsen wordt niet verwacht voor het begin van volgende zomer. Tegen die aangehouden tegennatuurlijke blokkering heeft de Duitse regering op 22 september 2010 een wetsontwerp ingediend om “de bescherming van de investeerder te verhogen en de werking van de kapitaalmarkten te verbeteren”.

Van de drie fondsen die op dit ogenblik in liquidatie zijn, is er gelukkig slechts één actief op de Brusselse markt: Morgan Stanley P2 Value. Bovendien gaat het over slechts een object, maar dan wel een eersterangsexemplaar, de Blue Tower (Louizalaan).

Volgens Vincent Leroux van DTZ BeLux telt onze markt zes bevroren open fondsen. Samen zijn die goed voor een waarde van meer dan 900 miljoen euro aan activa verdeeld over 27 eigendommen. “We stellen zeer uiteenlopende situaties vast. Sommige assets worden op lange termijn verhuurd (Wetstraat 70) of zijn een recente successtory (Platinum), andere staan al maanden leeg (Gemeenschappenlaan 110) of lopen gevaar op middellange termijn (Meeûssquare 8-16). Het feit dat die fondsen momenteel bevroren zijn, lijkt de managers ervan er niet toe te brengen om zich van hun activa in België te ontdoen.”

Voor 2011 is Olivier Bastin gematigd optimistisch. “De belangrijkste binnenlandse en internationale investeerders hebben de laatste maanden hun strategie opnieuw uitgestippeld. We mogen ons verwachten aan een opleving van de activiteit op de markt in 2011.”

PHILIPPE COULÉE

De investeerders leggen nog altijd een uiterste voorzichtigheid aan de dag.

De Duitse gesloten fondsen hebben duidelijk een plaats gevonden op de Belgische markt.