Immobiliën Hugo Ceusters overweegt terugkeer naar residentieel vastgoed

Hubert Libert, de nieuwe CEO van de Antwerpse vastgoedadviseur Immobiliën Hugo Ceusters, moet de banden met het internationale netwerk Oncor aanhalen. Een nieuw Brussels offensief staat uitdrukkelijk niet op zijn agenda. Maar Ceusters overweegt wel een terugkeer naar de markt van het residentiële vastgoed.

1 september betekende en nieuwe start voor tienduizenden leerkrachten, honderdduizenden leerlingen en… voor Hubert Libert. De ex-Mercatorman begon toen aan zijn eerste dag als CEO van de Antwerpse vastgoedadviseur Immobiliën Hugo Ceusters (IHC). Een van zijn eerste opdrachten: een interview met Trends.

De nieuwe topman van IHC weet zich wel geruggensteund door Ingrid Ceusters, de voorzitster van de raad van bestuur en echtgenote van oprichter Hugo Ceusters, en door Rudy Baeyens, head of agency bij IHC. Als we het operationele reilen en zeilen bij IHC als thema aansnijden, laat Libert hen inderdaad graag het woord. “Geef me nog een paar dagen,” zegt hij verontschuldigend.

Maar op specifieke vastgoedvragen heeft Libert zijn antwoorden klaar en toont hij graag zijn visie. Want Libert mag dan al een uitgesproken financieel profiel hebben – hij begon zijn professionele carrière bij verzekeraar Royale Belge en was tot november 2003 voorzitter van het directiecomité van Mercator Bank – de man heeft ook vastgoedervaring te koop. Zo was het op initiatief van Libert dat de bankverzekeraar Mercator zich midden de jaren negentig sterk profileerde op de vastgoedmarkt. Het Rubenscomplex aan de Singel, een van de meest ambitieuze kantoorprojecten ooit in de Scheldestad, stamt uit die periode. En ook de Zuiderpoort in Gent (70.000 m2 bovengronds), staat op het conto van Libert. Daarnaast is Libert ook bestuurder en adviseur bij verschillende vastgoedvennootschappen (onder meer Airport Garden en Group Blijweert).

Van commercieel supertalent tot vastgoedtycoon

Hubert Libert volgt Roland Cracco op die begin dit jaar IHC verliet en aan de slag ging bij Interparking (Fortis Real Estate). Tot 2000 vervulde Hugo Kestens (ex-topman van C&A België en huidig voorzitter van SD Worx) de rol van CEO-ad interim. Hugo Ceusters zelf leidde het bedrijf tot 1996 en bleef daarna nog enkele jaren actief achter de schermen.

Hugo Kestens zetelt vandaag nog in de raad van bestuur. “In ons streven naar professionalisering en deugdelijk bestuur hebben we externe bestuurders aangetrokken,” geeft Ingrid Ceusters toelichting. Andere externe bestuurders zijn Raynier van Outryve d’Ydewalle (ex-Gimv) en Herman Schillebeeckx (gedelegeerd bestuurder van projectontwikkelaar Investimmo, onderdeel van Immobel). De aandelen van IHC zijn verdeeld onder de familie Ceusters (80 %) en de familie Pelckmans (20 %).

Libert moet de ingezette professionalisering verder gestalte geven, maar, zegt Ingrid Ceusters, “dat mag niet ten koste gaan van het familiegevoel in dit bedrijf. Want het is die persoonlijke en respectvolle manier van omgaan met medewerkers en klanten die ons onderscheidt van onze grote internationale concurrenten. Dat moeten we dus koesteren.”

IHC is ook een bedrijf met een lange traditie. Hugo Ceusters ging kort na de oorlog aan de slag bij het makelaarskantoor van Hans en De Wandeleer waar hij snel carrière maakte; de jonge Ceusters bleek een commercieel supertalent. In de jaren zeventig associeerde het kantoor van De Wandeleer met het Engelse Thorpe ( Captain Bernard Thorpe stond later met Debenham en Zadelhoff aan de wieg van DTZ). Ceusters maakte op die manier kennis met de – veel professionelere – Engelse makelaardij. In 1983 kocht Hugo Ceusters, die inmiddels het kantoor van de Wandeleer had overgenomen, de Engelse partner uit.

In de jaren tachtig ontpopt Hugo Ceusters zich als dé vastgoedtycoon van Antwerpen. In 1989 prijkte hij op de cover van Trends met als titel ‘De koning van kantoren’. Maar in de jaren negentig knabbelden internationale kantoren en lokale spelers als Mertens Vastgoed en vooral EPMC aan de dominante positie van IHC in Antwerpen. Toch hield IHC verrassend goed stand en blijft het tot op vandaag de belangrijkste speler op de Antwerpse markt.

In 1996 kwam Hugo Ceusters wel in opspraak in de zaak Raoul Stuyck. Maar volgens Rudy Baeyens heeft die “turbulente periode” nauwelijks invloed gehad op het bedrijf. “Ik denk niet dat we toen één klant hebben verloren,” zegt hij.

Aanvullende activiteiten

IHC is met 25 medewerkers actief op drie terreinen: makelaardij (agency), beheer en investeringen. De makelaardij (kantoren, semi-industrieel vastgoed en winkelvastgoed) staat in voor het belangrijkste deel van de omzet die vorig jaar 3,6 miljoen euro bedroeg. Met een portefeuille van ongeveer 570.000 m2 zorgt de afdeling beheer voor de recurrente opbrengsten. IHC beheert onder meer het gebouw Martelarenplein in Brussel, het nieuwe Kievitcomplex in Antwerpen en het winkelcentrum Les Grands Prés in Bergen.

Investeringen is wel een aparte activiteit, maar er is binnen IHC geen afdeling investeringen. De meeste investeringsdossiers worden aangebracht en afgehandeld door de CEO en de head of agency. “Het is een typische netwerkbusiness,” legt Hubert Libert uit. “De complexiteit – juridisch, fiscaalfinancieel, technisch – van investeringsdossiers is de jongste jaren wel enorm toegenomen. Maar de verschillende due diligence-opdrachten gebeuren grotendeels toch door gespecialiseerde kantoren.”

IHC heeft ook een exclusief samenwerkingscontract met Shopping Center Management Services (SCMS), een van de belangrijkste beheerders van winkelcentra in ons land. SCMS heeft een twaalftal winkelcentra in portefeuille met als paradepaardje het Wijnegem Shopping Center. Ook het beheer van het nieuwe Den Tir in Hoboken is in handen van SCMS.

Comeback op de residentiële markt?

Eind jaren tachtig waagde het Antwerpse IHC de stap naar de grote Brusselse vastgoedmarkt. Vandaag heeft IHC nog altijd een eenmansvertegenwoordiging in de hoofdstad. Een onverdeeld succes is het Brusselse avontuur niet geworden. En vandaag twijfelt Ingrid Ceusters openlijk aan het nut van een Brusselse vestiging.

“Als kleine, niet-Brusselse speler is het bijzonder moeilijk opboksen tegen die grote internationale kantoren. En het kost handenvol geld.” Libert zit op dezelfde golflengte. “We moeten de Brusselse piste openhouden, maar vandaag verdient onze thuismarkt, Vlaanderen, alle aandacht. Antwerpen is hoe dan ook de tweede belangrijkste stad van het land, zowel economisch als in het vastgoed. En met de recente Kantorennota toont de stad ook haar ambitie als kantoorstad.”

Dat IHC het Brusselse verhaal niet helemaal afsluit, heeft deels te maken met het lidmaatschap van het Oncor. Via dit internationale makelaarsnetwerk komt IHC aan internationale leeds. Het is een van de taken van Libert om meer uit dit internationale kanaal te halen. “In zo’n netwerk kan er maar bestuiving zijn als je zelf ook voor bevruchting zorgt,” verwoordt Libert het plastisch.

Ingrid Ceusters laat ook verstaan dat een terugkeer naar het residentiele vastgoed niet uitgesloten is. In 1997 verkocht IHC zijn residentiële makelaarsactiviteit aan Marc Robberechts van Sorenco. “Als we er opnieuw mee beginnen, moet het in ieder geval binnen een aparte structuur gebeuren,” zegt Ingrid Ceusters. “Want het professionele vastgoed en het residentiele vastgoed zijn twee verschillende werelden. Maar wat er vandaag op residentieel vlak gebeurt, zoals de omvorming van kantoren tot lofts of appartementen, dat is uiterst boeiend. En daar hebben we als kantoormakelaar ook een meerwaarde te bieden.”

Hubert Libert toont zich iets voorzichtiger. “Een bedrijf als Ceusters kan zich niet zomaar op die markt begeven om er dan na drie jaar weer doodleuk uit te stappen. Bovendien is het een markt die over zijn hoogtepunt heen is. Maar misschien is dat juist een opportuniteit voor ons. De kleintjes vallen ertussenuit, de markt wordt professioneler.”

Laurenz Verledens