Uitgangspunt voor deze studie
...

Uitgangspunt voor deze studie1is de vaststelling dat huisvesting gedurende de laatste decennia relatief duur is geworden. De prijs van woningen is relatief sneller gestegen dan het algemeen prijspeil (zie grafiek 1). De vraag naar het betaalbaar houden van huisvesting is terecht. 30% van de huurders en de afbetalende eigenaars spenderen meer dan 20% van hun inkomen aan huur of afbetaling van de lening. Bij het laagste inkomensquintiel loopt dit percentage op tot meer dan 60%. Uit diverse studies blijkt dat vooral alleenstaanden, gezinnen met slechts één verdiener, eenoudergezinnen en gepensioneerden het moeilijk hebben op de woningmarkt.Om op de vraag naar de betaalbaarheid van huisvesting een genuanceerd antwoord te kunnen geven, werd geopteerd voor een gedetailleerde analyse van zowel vraag- als aanbodfactoren. Welke elementen hebben er voor gezorgd dat het aanbod van huisvesting relatief duur werd en in welke mate vormt dit voor de vragers naar huisvesting een effectief probleem? Op deze twee vragen biedt het eerste deel van de studie een antwoord. Met behulp van regressieanalyse worden de causaliteiten verder geëxpliciteerd. Deze analysevorm geeft niet alleen de mogelijkheid om het effect van economische variabelen zoals beschikbaar inkomen, prijspeil, werkloosheid en hypothecaire rente te kwantificeren, maar laat ook toe goed onderbouwde prognoses te formuleren.Het tweede deel van de studie probeert de toekomstige evolutie van vraag en aanbod van huisvesting in te schatten. In een derde en laatste deel gaan we dieper in op de kosten en baten van het overheidsingrijpen voor zowel de Vlaamse als de federale regering. Niet alleen de directe, maar ook de indirecte terugverdieneffecten worden gekwantificeerd. We bepalen dus hoeveel geld er terugvloeit naar de Vlaamse en federale regering bij een concreet investeringsproject in de sociale woningbouw.HET AANBOD.Omwille van het arbeidsintensief karakter bestaat het overgrote deel van de totale kosten in het bouwbedrijf uit loonkosten. In 1994 vertegenwoordigden de loonkosten een kleine 30% van de totale omzet. Indien bovendien rekening wordt gehouden met de post onderaanneming, die eveneens voor het grootste deel uit loonkosten bestaat, dan neemt het aandeel van de lonen in de totale omzet toe tot ongeveer 60%. Een toename van de loonkost met 10% heeft bij ongewijzigde arbeidsproductiviteit en constant winstaandeel een toename van de kostprijs van woningen met 6% tot gevolg.Om aan het probleem van toenemende loonkosten het hoofd te bieden, kunnen de ondernemers in de bouwsector verschillende strategieën ontwikkelen:- door nieuwe en betere productietechnieken de arbeidsproductiviteit van de werknemers verhogen, waardoor de kost per eenheid product daalt of minder snel stijgt dan de loonkosten;- een tweede (minder fraaie) manier bestaat erin om sociale lasten te ontduiken. Daarbij wordt de toevlucht genomen tot zwartwerk. Grote bouwondernemingen doen steeds meer een beroep op kleine onderaannemers die vaak hun werknemers minder goed betalen dan de grote ondernemingen;- hogere loonkosten kunnen op korte termijn gedeeltelijk worden gecompenseerd door het interen op de winst;- in de mate dat de hogere loonkost niet kan worden gecompenseerd door een toename van de productiviteit en/of intering op de winsten, is enkel een toename van de prijs van de output, met name de nieuwbouw mogelijk.Stagnerende arbeidsproductiviteit. Slechts een beperkt percentage van de loonkostenstijging kon de afgelopen decennia worden gecompenseerd door een verhoging van de arbeidsproductiviteit. Die is in de bouw in België sinds 1970 met 70% toegenomen. Op zich een forse toename, maar niet voldoende om de toename van de loonkosten met 100% volledig te compenseren. Bovendien valt de toename van de arbeidsproductiviteit vanaf de jaren tachtig geleidelijk aan stil.De ondernemers in de bouwsector konden slechts in beperkte mate de productiviteit van hun werknemers opdrijven door het inzetten van meer en betere machines. Omwille van de specificiteit van het bouwproces is de mogelijkheid tot substitutie van arbeid door kapitaal maar in beperkte mate aanwezig, zoals kan worden afgeleid uit grafiek 2. Dit scatter-diagram geeft aan dat er slechts een zwak positief verband bestaat tussen enerzijds de stijging van de relatieve prijs van arbeid ten overstaan van kapitaal en anderzijds de relatieve stijging van de aangewende hoeveelheid kapitaal ten overstaan van arbeid een vijftal jaar later. Met andere woorden, naarmate de relatieve prijs van arbeid stijgt, wordt er meer - zij het in beperkte mate - gebruik gemaakt van kapitaalgoederen.Lage winstgevendheid van de Vlaamse bouwsector. Een tweede manier om de gestegen loonkost te compenseren, is het interen op het ondernemersinkomen. Minder winst voor de ondernemers impliceert op korte termijn dat meer ruimte beschikbaar komt voor de lonen. Een analyse van de balansgegevens bevestigt deze evolutie. Enerzijds is het aandeel van de loonkosten in de totale toegevoegde waarde van het bouwbedrijf aanzienlijk hoger dan in de rest van de Vlaamse economie (zie grafiek 3). Grote ondernemingen in de bouwsector blijken daarbij iets arbeidsintensiever dan kmo's, 87% versus 76% (in 1995). In beide gevallen is dit substantieel hoger dan het Vlaams gemiddelde (+/-60%).De lagere winstgevendheid blijkt ook uit het verloop van de rentabiliteit van de bouwsector. Zowel bij grote als kleine ondernemingen in de woningbouw is de rentabiliteit aan de lage kant (zie grafiek 4). Het rendement in de bouw ligt onder het rendement dat risicovrije beleggingsvormen (zoals staatsobligaties) bieden. Op termijn vormt dit een bedreiging voor het voortbestaan van de woningbouw.Mogelijke oplossingen?De Vlaamse bouwsector krijgt het omwille van de relatief lage arbeidsproductiviteit en de lage winstgevendheid steeds moeilijker om de stijgende loonkosten niet door te rekenen aan de klant. De huisvesting is gedurende de laatste decennia relatief duurder geworden. Kan betaalbare huisvesting nog door de Vlaamse bouwsector gerealiseerd worden?Enerzijds zijn er natuurlijk factoren, exogeen aan de bouwsector, die ervoor zorgen dat de loonkosten sterk zijn toegenomen. Vooral de sociale bijdragen en minder de nettolonen zijn verantwoordelijk voor de toename van de totale loonkosten. De bal ligt dus in het kamp van de overheid. Indien arbeidsintensieve sectoren in Vlaanderen ook in de toekomst nog moeten kunnen functioneren, is het van het allergrootste belang dat de loonwig die momenteel bestaat drastisch wordt ingekrompen. Zolang de kostprijs van het sociale zekerheidssysteem grotendeels door de factor arbeid moet worden gedragen, zal er een pervers crowding out-mechanisme blijven bestaan, met een verdere afbouw van arbeidsintensieve sectoren tot gevolg. Anderzijds zijn er elementen in de sector zelf die de efficiëntie van het bouwproces kunnen verhogen. Het opdrijven bijvoorbeeld van het scholingsniveau van zowel bedrijfsleiders als arbeiders (zie grafiek 5 en 6).DE VRAAG.Wat de determinanten van de vraag naar huisvesting betreft, kunnen we vier grote groepen van factoren onderscheiden:- De bevolkingsgroei en de toename van het beschikbaar inkomen vormen belangrijke push-factoren met betrekking tot de vraag naar huisvesting.- Veel gezinnen moeten een beroep doen op geleend geld om hun investering te realiseren. Het spreekt voor zich dat de kostprijs van de lening (de hypothecaire rente), evenals de prijs van substituten (bijvoorbeeld de relatieve prijs van huurwoningen versus deze van koopwoningen en nieuwbouw) een bepalende invloed hebben op de macro-economische vraag naar huisvesting.- De beslissing tot nieuwbouw of aankoop van een bestaande woning impliceert voor doorsnee gezinnen ook het aangaan van een langetermijnengagement met de bankier. Toekomstverwachtingen zijn dan ook heel belangrijk. In deze context vormen de vigerende macro-economische toestand en de werkloosheid belangrijke determinanten.- Huisvesting kan ook worden beschouwd als een portfolio-beslissing waarbij de consument een zo hoog mogelijk rendement nastreeft. In deze optiek zijn liquiditeit van de belegging alsmede de (on)zekerheid van de opbrengst belangrijke elementen.Hoe onbetaalbaar is huisvesting geworden?Niet alleen de kostprijs van nieuwbouwwoningen is de laatste decennia sterk toegenomen. Ook koopwoningen kennen een gelijkaardig prijsverloop. Bovendien is er voor deze laatste categorie sinds het begin van de jaren tachtig een inhaalbeweging aan de gang: de prijs van koopwoningen neemt veel sterker toe dan deze van nieuwbouwwoningen (zie grafiek 7).Deze evolutie is wellicht een indicatie voor het relatief hoge prijspeil van nieuwbouwwoningen. De hoge kostprijs van nieuwbouw dwingt steeds meer gezinnen om zich tot de - nog steeds goedkopere - markt van de koopwoningen te wenden. Deze grote vraag creëert een zekere krapte op de koopwoningmarkt.Anderzijds vormt het alternatief van een huurwoning ook niet echt een interessante oplossing. De huurprijzen zijn immers sterker gestegen dan de kostprijs van nieuwbouwwoningen (zie grafiek 7).Als de alternatieven voor nieuwbouw minder gunstig scoren, zou men een ware boom van de vraag naar nieuwbouwwoningen kunnen verwachten, ware het niet dat de absolute kostprijs van een nieuwbouwwoning een stuk hoger ligt dan die van een koopwoning. Samen met de grote werkloosheid heeft dit tot gevolg dat veel gezinnen en/of alleenstaanden gewoonweg niet in staat zijn om een zware hypotheek aan te gaan, ondanks het feit dat de hypotheekrente zich op dit ogenblik op een historisch dieptepunt bevindt.Door deze samenloop van omstandigheden is er in zekere zin sprake van een dualisering van de huisvestingsmarkt: aan de ene kant de gezinnen die, dankzij een hoge scholing, een hoge human capitalstock bezitten en bijgevolg ook in de nabije toekomst werkzeker zijn; aan de andere kant de werklozen en laaggeschoolden die erg onzeker de toekomst ingaan. Voor deze laatste groep is de absolute kostprijs van een nieuwbouwwoning zodanig hoog dat eigendomsverwerving niet meer tot de mogelijkheden behoort. Deze situatie herinnert in zekere mate aan de toestand van de jaren dertig, toen ook slechts een deel van de bevolking kon profiteren van de extreem lage rentevoeten. Dat de kostprijs van huisvesting sterk is toegenomen, wordt tenslotte nogmaals bevestigd door een analyse van het verloop van de woningkosten in het totale gezinsbudget. Waar de huur omstreeks 1970 slechts 10% uitmaakte van de totale gezinsbestedingen, vertegenwoordigt deze categorie in 1995 ongeveer 15%.DE HUISVESTINGSMARKT.De markt voor huisvesting, en dan meer bepaald voor nieuwbouw, bleek de afgelopen 25 jaar bijzonder gevoelig te zijn voor externe invloeden. De evolutie in het aantal werkelijk begonnen woningen, als indicator van de activiteit op de nieuwbouwmarkt, wordt weergegeven in grafiek 8. Het valt op dat de sociale woningbouw in België door de overheid niet als stabilisatie-instrument werd gebruikt, maar integendeel de conjunctuurcycli in de woningbouw nog heeft versterkt.Het aanbod dat de Vlaamse woningbouwsector realiseert, heeft betrekking op het totaal aantal werkelijk begonnen woningen. Met de marktvraag naar nieuwbouw bedoelen we de werkelijk begonnen woningen exclusief sociale woningen. De correlatie met het aantal afgeleverde bouwvergunningen is duidelijk zeer sterk.Naast de primaire markt (de nieuwbouwmarkt) geschiedt eigendomsverwerving ook op de secundaire markt (zie grafiek 9). Ook hier doen zich omvangrijke schommelingen voor. Ondanks dat volatiel karakter kunnen we wel spreken van een sterk opwaartsgerichte langetermijntrend. Daar waar in 1970 op jaarbasis slechts 30.000 woningen van eigenaar wisselden, is dit momenteel al het dubbele. Alleen de zware crisis van begin jaren tachtig zorgde voor een afwijking op deze trend.TOEKOMSTPROGNOSES.Om een toekomstprognose te kunnen opstellen, werd eerst een historische vraag- en aanbodfunctie geschat. In tabel 1 worden de regressieresultaten2van de aanbodfunctie van nieuwbouwwoningen in kaart gebracht. Door met logaritmes te werken, kunnen de coëfficienten worden gelezen als elasticiteiten. Alle parameters hebben het verwachte teken: hoe meer arbeiders er actief zijn, hoe groter het aanbod aan nieuwbouwwoningen. Omgekeerd zijn de prijzen van de verschillende productiefactoren negatief gecorreleerd met het aanbod.Resultaten in verband met de geschatte vraagfuncties worden voorgesteld in tabel 2 en tabel 3. Opnieuw blijken de schattingen overeen te stemmen met de verwachte waarden3: hoe hoger de hypothecaire rente en hoe hoger de werkloosheid, hoe kleiner de vraag naar koop- en nieuwbouwwoningen zal zijn. Anderzijds leidt een toename van het beschikbaar inkomen tot een toename van de vraag. Voor de nieuwbouwwoningen is de prijs van de bouwgrond sterk bepalend (zie tabel 2), voor koopwoningen impliceert een sterke toename van de huurprijzen dan weer een extra vraag naar koopwoningen (zie tabel 3).Wanneer we de resultaten van de regressieanalyses koppelen aan toekomstprognoses voor de onderliggende determinanten, krijgen we een bijzonder realistische voorspelling over de toekomstige evoluties van vraag en aanbod op de huisvestingsmarkt. Zo verwachten we, wat de vraag naar nieuwbouw betreft, onder invloed van een relatief laag blijvende hypotheekrente, een lichte daling van de werkloosheid en een stijging van het beschikbaar inkomen en een verhoging van het aantal begonnen woningen tot circa 30.700 eenheden in 1999. Nadien buigen de stijgende grondprijzen deze evolutie om. Zo komen we in 2005 uit op een jaarlijkse vraag uitgaande van de privé-sector van 24.500 woningen. We moeten wel beklemtonen dat het gaat om de marktvraag. Om de totale vraag te kennen, dienen we daar nog de overheidsvraag aan toe te voegen. Deze is echter beleidsgebonden waardoor ze niet in de schatting kon worden opgenomen.Op het vlak van de toekomstige aanbodcapaciteit kon worden afgeleid dat de sector de komende jaren in staat is om gemiddeld 32.000 woningen aan te bieden, zonder dat dit opwaartse prijseffecten tot gevolg zal hebben. Dit gemiddelde verbergt wel een dalende trend, van ruim 34.000 in 1998 tot 30.000 in 2005 (zie grafiek 10). Oorzaak van deze geleidelijke afname is de opwaarts gerichte kostendruk doorheen de tijd.Het verschil tussen marktvraag en aanbod gedurende de periode 1987-1996 wordt gevormd door de overheidsvraag. Het is in dat opzicht interessant om op te merken hoe de sociale woningbouw onder invloed van het Domus Flandria-project gedurende de jaren 1993-1996 een stevige opstoot kende. In de toekomst moeten we het verschil tussen de marktvraag en -aanbod enerzijds interpreteren als het (maximum) aantal sociale woningen dat de overheid kan laten bouwen zonder opwaartse prijseffecten te genereren of de sector te oververhitten. Anderzijds kunnen we dit saldo ook beschouwen als het aantal sociale woningen dat de overheid (minimaal) dient op te trekken om een omvangrijke arbeidsuitstoot uit de sector te vermijden. Meer algemeen kan het verschil als streefdoel voor de activiteit in sociale woningbouw worden beschouwd. Dit wordt weergegeven in tabel 4. Na een aanvankelijke daling tot 3100 woningen in 1999 blijft dit aantal stelselmatig stijgen tot meer dan 5500 in 2005. Dit sluit aan bij de verwachtingen die reeds eerder naar voren werden geschoven. Een verhoging van de sociale woningbouw lenigt niet alleen concrete maatschappelijke noden, maar kan ook zorgen voor het realiseren van een evenwichtssituatie op de nieuwbouwmarkt.Ook bij de koopwoningen verwachten we, zoals geïllustreerd in grafiek 11, onder invloed van dezelfde factoren, in een eerste fase een stijging van de vraag tot bijna 64.000 eenheden in 1999. Na enige jaren van stagnatie rond de eeuwwisseling zorgen een blijvend lage hypotheekrente en de stijging van het beschikbaar inkomen ervoor dat vanaf 2002 de vraag naar koopwoningen nog gevoelig zal toenemen tot 68.000 verkochte woningen in 2005.DE OVERHEID.De overheid heeft op diverse wijzen een belangrijke impact op vraag en aanbod van huisvesting. In veel analyses associeert men de kostprijs van het huisvestingsbeleid met het huisvestingsbudget. Grafiek 12 leert dat dit budget slechts een klein deel vormt van de bedragen die de overheid investeert in of onttrekt aan de sector.Aan ontvangstenzijde zijn BTW, registratierechten en sociale lasten de grote rubrieken. Samen vertegenwoordigen zij jaarlijks meer dan 100 miljard frank. De totale terugvloei wordt op 123 miljard frank geraamd. Aan de kostenzijde gaat het in totaal om een bedrag van 86 miljard frank. Hier zijn de intrestaftrek, de belastingvermindering voor kapitaalaflossingen en het huisvestingbudget de grote jaarlijks terugkerende posten. Samen staan ze in voor een kost (of een gederfde opbrengst) van om en bij de 70 miljard frank. Het belang van eenmalige projecten zoals Domus Flandria (31 miljard frank gespreid over drie jaar) moet worden onderstreept.TERUGVERDIENEFFECTEN.Om de analyse te vervolledigen, is het van belang dat alle terugverdieneffecten in rekening worden genomen om de feitelijke kostprijs van het huisvestingsbeleid in te kunnen schatten. We maken daarbij een onderscheid tussen de macro-economische en micro-economische benadering.Voor de macro-economische berekening van deze retour wordt gebruik gemaakt van de meest recente input-output (I/O) tabel van België (zie tabel 5). Het terugverdieneffect moet geïnterpreteerd worden als zijnde de inkomensstroom die de overheid ontvangt voor 1 frank finale vraag in de bouwsector. Uit de tabel blijkt dat de bouwnijverheid van alle bedrijfstakken de hoogste terugverdieneffecten (22%) genereert voor de overheid. Zij liggen dubbel zo hoog als in de metaalnijverheid en zelfs driemaal zo hoog als in de energiesector. Een belangrijk deel van deze terugvloei bestaat uit de sociale werkgevers- en werknemersbijdragen.Deze hoge terugvloei wordt in eerste instantie verklaard door de hoge arbeidsintensiteit van het bouwbedrijf. Een investering van 1 miljard frank creëert 342 jobs, waarvan 227 direct in de bouwsector zelf, de rest indirect. Het gaat daarbij om voltijdse equivalenten, zodat de echte bijkomende werkgelegenheid nog een stuk hoger ligt.Een studie van het Waalse IRES komt via een andere methodiek tot gelijkaardige resultaten. Een investering van 1 miljard frank in de woningbouw zou tot 500 jobs creëren. De indirecte arbeidsplaatsen zijn vooral te situeren in de sectoren handel, bouwmaterialen, hout en metaal.Herhalen we deze raming van de terugverdieneffecten op micro-economisch vlak dan kan men grosso modo stellen dat voor elke 100 frank die de overheid in de sociale woningbouw investeert, er ongeveer 47 frank via allerhande kanalen terugvloeit naar de staatskas. Deze retour is voor 29% opgebouwd uit niet-kasstromen. Dit zijn werkloosheidsuitkeringen die de overheid niet hoeft te betalen omwille van de gecreëerde werkgelegenheid (zie tabel 6). Wat de kasstromen betreft, moet voornamelijk het belang van de RSZ onderstreept te worden. Deze staat in voor 45% van de totale terugvloei naar de overheid en maakt 60% uit van de totale kasstromen. Ook hier moeten we opmerken dat deze 47% een ondergrens vormt en dat de werkelijke retour nog hoger ligt.De macro-economische analyse kwam uit op een terugvloei naar de overheid van 22%. De micro-economische methode leverde 47% op. Dit aanzienlijke verschil is toe te schrijven aan volgende factoren:- in de I/O-analyse werd er geen rekening mee gehouden dat op bruto lonen en salarissen door de werknemers personenbelasting en RSZ moet worden betaald;- de micro-economische verklaring houdt rekening met niet-kasstromen daar waar dit bij de macro-economische methode niet het geval is.Dit alles doet ons besluiten dat beide methoden elkaar niet tegenspreken maar aanvullen. Een totaal terugverdieneffect bij de sociale woningbouw van om en bij de 50% kan dan ook naar voren worden geschoven.Tabel 7 illustreert het aandeel van de ontvangsten dat terugvloeit naar het Vlaamse en het federale niveau. Frappant daarbij is dat het merendeel van de uitgaven gericht op de huisvestingsmarkt ten laste valt van het Vlaamse overheidsbudget, maar dat het overgrote deel van de inkomsten die voortvloeien uit de activiteiten op deze markten (83 miljard frank, of 68%) de federale kas (inclusief sociale zekerheid) spijzen. De directe terugvloei naar het Vlaamse budget bedraagt slechts 7 miljard frank (5%). Ongeveer 33 miljard frank (27%) van de retour heeft zowel een impact op het federale als op het Vlaamse budget. Van een sterk verband tussen inkomsten- en uitgavenverantwoordelijkheid is bijgevolg geen sprake.Ook indien de terugverdieneffecten worden opgenomen, blijft deze discrepantie behouden. Veruit het grootste deel van de terugvloei vloeit opnieuw naar de federale staatskas. Alleen de extra ontvangsten via de personenbelasting beïnvloeden de ontvangsten van de Vlaamse overheid. Dit is slechts 10% van de terugvloei en minder dan 5% van de initiële investering. We mogen dus opnieuw concluderen dat het verband tussen uitgaven- en inkomstenverantwoordelijkheid op het vlak van de sociale woningbouw niet aanwezig is.BESLUIT.Samengevat kunnen we stellen dat Vlaanderen ook in de toekomst nood heeft aan een dynamisch sociaal huisvestingsbeleid. Enerzijds zijn er steeds meer gezinnen die moeilijkheden ondervinden om een woning te verwerven. Anderzijds zal de bouwsector in de toekomst met een lichte overcapaciteit kampen, zodat er ruimte is voor een nieuw Domus Flandria-programma zonder de woningbouwmarkt te oververhitten. Uit de analyse van de terugvloei-effecten is bovendien gebleken dat de netto-kost voor de overheid ongeveer 50% lager ligt dan de initiële kostprijs van nieuwbouw.Minder gunstig is wel dat het overgrote deel van de baten zich op het federale niveau situeren, terwijl de kosten van het beleid in hoofdzaak door het Vlaamse niveau moeten worden gedragen. Voorts mag de Vlaamse beleidsvoerder niet uit het oog verliezen dat een succesvol huisvestingsbeleid ook de nodige aandacht moet geven aan het aanbod van deze nieuwbouw. Een efficiëntere wijze van bouwen, gecombineerd met een alternatieve financiering van de sociale zekerheid zal de betaalbaarheid van huisvesting zeker ten goede komen.Naast deze eerder algemene opmerkingen zouden we ook enkele concrete voorstellen willen formuleren:- Om het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werkelijk te realiseren is het noodzakelijk om niet alleen met voorschriften of verbodsbepalingen te werken. Naast juridische instrumenten dienen ook economische stimuli hun rol te kunnen spelen. De herwaardering van de stedelijke woonfunctie en het afremmen van de stadsvlucht zou bijvoorbeeld kunnen gerealiseerd worden via het afschaffen van de intrestaftrek of de belastingvermindering voor kapitaalaflossingen voor nieuwbouw op het platteland. Via de progressiviteit van het belastingstelsel sanctioneert deze maatregel vooral de hogere inkomenscategorieën die in landelijke gebieden wensen te bouwen. Ook draagt deze maatregel, via het aantrekkelijker maken van een stedelijke woonomgeving voor deze eerder welstellende huishoudens, bij tot de verhoging van de leefbaarheid en het afremmen van de verpaupering in onze steden.- De huidige huurreglementering is eerder stroef en remt investeringen in nieuwbouw af. Dit geldt niet alleen voor grote investeerders. Ook vele modale huishoudens die over een tweede woning beschikken en deze verhuren zijn niet snel meer geneigd om omvangrijke middelen voor de kwalitatieve instandhouding van deze woning vrij te maken, wat verkrotting in de hand werkt. We zijn dan ook voorstander van een minder sterke inmenging van de overheid in deze materie.- Veruit de meeste nieuwbouw in Vlaanderen is in hoge mate geïndividualiseerd. Het betreft woningen die volledig op maat worden gemaakt naar de wensen van de bewoner-eigenaar. Dit werkt schaalvergroting en efficiëntieverhoging tegen. Vandaar dat we, om de gemiddelde kost per woning te drukken, grotere projecten inzake (sociale) woningbouw aanbevelen.- De vergrijzing van de bevolking is een fenomeen dat de komende jaren nog sterk zal toenemen. Met deze vergrijzing groeit ook de nood aan psycho-medische en sociale dienstverlening. Teneinde het geheel betaalbaar te houden is het aangewezen om initiatieven rond bijvoorbeeld serviceflats zoveel mogelijk samen te bundelen.- Hoge registratierechten op de verkoop van woningen remmen de geografische mobiliteit af en bevorderen het pendelverkeer. Men moet zijn woning al een stuk duurder kunnen verkopen dan dat men ze heeft aangekocht om bij een verhuis geen financieel verlies te lopen. Dit schrikt vele mensen af, die dan veelal opteren voor de dagelijkse pendel als alternatief. Een verlaging van de registratierechten kan dit probleem verhelpen. Bovendien hoeft deze maatregel de overheid niet veel geld te kosten. Hogere transactievolumes kunnen de lagere opbrengsten per verrichting in ruime mate compenseren.Voorts is gebleken dat meer studiewerk noodzakelijk is met betrekking tot de Vlaamse huisvestingsproblematiek. In eerste instantie moeten de nodige stappen worden ondernomen om een geïntegreerde en transparante databank op te stellen van allerhande reeksen die betrekking hebben op de Vlaamse huisvestingsproblematiek. Een Steunpunt Huisvesting is wellicht een te overwegen idee.Wat ons frappeerde bij het maken van deze studie is de grote versnippering van de bevoegdheden inzake huisvestingsbeleid over verschillende regeringen en ministeries. Zo hebben op het federale niveau de ministers van Begroting, Financiën en Sociale Zaken (fiscaliteit en parafiscaliteit) ontegensprekelijk een grote impact op de markt voor huisvesting. Op Vlaams niveau komen daar nog de ministers van Begroting, Onderwijs, Ruimtelijke Ordening en natuurlijk ook Huisvesting bij. Daarbuiten spelen ook nog de Vlaamse ministers van Welzijn (denken we maar aan de serviceflats), Economie (wonen boven winkels) en Cultuur (restauratiewerken) hun rol.Dergelijke spreiding van de bevoegdheden hoeft niet noodzakelijk aanleiding te geven tot een suboptimaal huisvestingsbeleid, maar verhoogt in elk geval de coördinatieproblemen. Pas als men een globaal overzicht heeft, kan een krachtdadig beleid ontwikkeld worden.Erik Buyst, professor Centrum voor Economische Studiën, KU Leuven, Gerd Dottermans, econoom studiedienst KBC Bank,GERD DOTTERMANS, ERIK BUYST EN ANTOON SOETE