Hypothecaire inschrijving hoeft niet altijd

Wie een woninglening afsluit, denkt meestal aan een hypothecaire inschrijving om het krediet te waarborgen. Toch bestaan er alternatieve en aanvullende garanties, zoals de hypothecaire volmacht en de borgstelling. Zijn die het overwegen waard?

Als u geld leent, vraagt de kredietverstrekker de garantie dat hij het geleende bedrag terugkrijgt. Sluit u een hypothecair krediet af, dan moet de woning die u koopt, bouwt of renoveert de terugbetaling waarborgen. Kunt u uw krediet niet meer aflossen, dan mag de financiële instelling uw huis of appartement verkopen om haar geld te recupereren. Uit die verkoop haalt ze niet alleen wat u nog moet voldoen, maar ook de eventuele boetes. Een hypotheek op uw woning wordt ingeschreven in het register van het hypotheekkantoor. Die inschrijving geldt altijd voor dertig jaar.

De kosten van een hypothecaire inschrijving

De kosten voor een hypothecaire inschrijving bestaan uit meerdere onderdelen. Om te beginnen, betaalt u 1 procent registratierechten op het geleende bedrag, verhoogd met de zogenoemde aanhorigheden, die het geleende bedrag verhogen met 5 à 10 procent. Daarnaast betaalt u op het leenbedrag 0,30 procent inschrijvings- of hypotheekrechten, plus de aanhorigheden en het honorarium voor de hypotheekbewaarder, die de hypotheek inschrijft in het register. Het honorarium hangt af van het geleende bedrag. Bovendien moet u de notaris vergoeden. Dat gebeurt volgens een honorarium dat wettelijk is vastgelegd volgens schijven. En ten slotte mag u de aktekosten niet over het hoofd zien. Voor een krediet van 250.000 euro dat u aangaat via een traditionele hypotheeklening moet u een totale kostprijs van zo’n 5800 euro budgetteren.

Minder kosten via een mandaat

Om de uitgaven voor de hypotheekvestiging te drukken, laten sommige banken toe dat u het kapitaal geheel of gedeeltelijk onderbrengt in een hypothecaire volmacht (ook wel hypothecair mandaat genoemd). Daarmee verleent u de kredietgever toestemming om een hypothecaire inschrijving te nemen zodra hij dat nodig acht. Het verschil met de klassieke hypotheek is dat uw bank een hypotheek kan nemen, terwijl ze dat in de praktijk wellicht nooit zal doen.

Als een deel van het geleende bedrag wordt gewaarborgd door een hypothecaire volmacht, hoeft u enkel een hypothecaire inschrijving te nemen op het resterende gedeelte. Daardoor liggen de kosten aanzienlijk lager. Het vestigen van een hypothecaire volmacht gebeurt weliswaar bij notariële akte, maar ze wordt niet ingeschreven in het hypotheekkantoor. Daardoor vermijdt u de inschrijvingskosten en het honorarium voor de hypotheekbewaarder op dat bedrag. Bovendien vallen de registratierechten, het honorarium van de notaris en de aktekosten een stuk goedkoper uit.

Waarborgt u slechts de helft van de geleende 250.000 euro via een hypothecaire inschrijving (dus 125.000 euro), dan betaalt u daarvoor ongeveer 3900 euro aan kosten. Als u een waarborg neemt voor de overige 125.000 euro via een hypothecair mandaat, bedragen de kosten slechts ongeveer 800 euro. In totaal betaalt u dus 4700 euro en bespaart u 1100 euro tegenover de 5800 euro die u moet voldoen bij een hypothecaire inschrijving van de volledige 250.000 euro.

Risico’s voor beide partijen

Een hypothecaire volmacht houdt minder zekerheid in voor uw bank. “Die heeft geen echte hypotheek vanaf de start”, weet Ivo Van Bulck, de secretaris-generaal van de Beroepsvereniging van het Krediet. “Gaat ze daarmee akkoord — eventueel met een lichte verhoging van de contractuele rentevoet — dan kan het al te laat zijn als de woning al door een andere schuldeiser is bezwaard. De bank zal een hypothecair mandaat dus enkel toestaan aan klanten die ze vertrouwt.”

Maar ook voor de kredietnemer is er een risico. Als de bank oordeelt dat u een slechte betaler bent en het mandaat omzet in een hypothecaire inschrijving, draait u alsnog op voor de extra kosten die daarmee gepaard gaan. Daardoor betaalt u hoe dan ook meer dan wanneer u vanaf het begin een inschrijving voor het volledige bedrag had genomen.

Belangrijk om te weten, is dat een hypothecaire volmacht geen fiscaal voordeel oplevert. Als u dus overweegt een deel van uw krediet in een mandaat onder te brengen, dan moet u ervoor zorgen dat de hypothecaire inschrijving voldoende groot is om over de hele looptijd een maximaal belastingvoordeel te hebben.

De geplande hervorming van de woonbonus maakt die denkoefening er niet eenvoudiger op. Vraag dus aan uw bankier om de optimale verhouding tussen de hypotheek en het mandaat te berekenen. Voor de aankoopfinanciering van een tweede verblijf, waarbij de fiscale voordelen hoe dan ook beperkt zijn, kan een hypothecaire volmacht zeker haar nut bewijzen, als uw maximale belastingvoordeel al is ingevuld.

De borgstelling als extra waarborg

Naast de hypothecaire inschrijving of de hypothecaire volmacht vragen banken soms nog andere bijkomende waarborgen. Om te vermijden dat een jong koppel wordt geconfronteerd met een weigering van een kredietaanvraag, stellen ouders zich soms mee borg voor een bedrag of een percentage van het geleende kapitaal. Dat gebeurt door een zogenoemde borgstellingsakte te ondertekenen. Daarmee beloven ze de lening voor hun kind af te betalen, als het daartoe niet meer in staat is. De borgstelling kan ook worden gebruikt om een hoger kredietbedrag te verkrijgen.

Het spreekt voor zich dat vertrouwen daarbij cruciaal is. In principe kan iedereen — dus ook vrienden — zich borg stellen. Denk goed na voordat u iemand uit uw directe omgeving vraagt garant te staan voor uw woonkrediet. Vraag u af of u nog wel op dezelfde manier met elkaar kunt omgaan als die persoon op een dag voor uw schulden zou moeten opdraaien. Bij de meeste banken is het zeker niet vanzelfsprekend om derden te betrekken bij een kredietaanvraag. Er wordt vooral rekening gehouden met de solvabiliteit van de kredietnemer zelf.

“Het bedrag van een borgstelling is wettelijk beperkt tot maximaal het bedrag van de kredietovereenkomst, verhoogd met de intresten. Die mogen hoogstens betrekking hebben op de helft van de hoofdsom”, zegt Ivo Van Bulck. “De duur van de borgstelling moet altijd worden opgenomen in de akte. In plaats van een persoonlijke borg mag een derde ook een hypotheek op zijn eigen onroerend goed laten vestigen. In dat geval geldt zijn eigendom als waarborg voor het krediet.”

ROEL VAN ESPEN

De hypothecaire volmacht levert geen fiscaal voordeel op.