Huurprijzen dalen wereldwijd met 5%

Terwijl de hele wereld naar de Golf kijkt, keek Trends naar de invloed van de economische kramp op het vastgoed. En waar kan dat beter dan op de Mipim, de internationale vastgoedbeurs in Cannes?

Cannes (Frankrijk).

Zelden heeft de economische en politieke toestand bedrijfsleiders zo perplex doen staan. Natuurlijk zijn ze allemaal wel vertrouwd met de wet van de conjunctuurcycli. Ze zijn zelfs gewoon geraakt aan de opeenvolging van vertragingsbewegingen en periodes van stevige conjunctuur. Maar deze keer ziet het landschap er helemaal anders uit. De huidige onzekerheid dwingt hen ertoe een afwachtende houding aan te nemen. Maar wachten waaróp eigenlijk? In de wandelgangen van de Mipim ( Marché International des Professionnels de l’Immobilier) in Cannes kon bijna niemand een antwoord geven op die vraag. Wachten op een oorlog met Irak? Op een economische heropleving? Op een recessie? Ook daar is onzekerheid schering en inslag.

Bange bankiers, blije investeerders

De heersende somberheid uit zich op het terrein in de vorm van een stijging van de huurleegstand. In zijn jaarverslag Space Business Across the World stelt Cushman & Wakefield Healey & Baker vast dat de leegstand in (West- en Oost-) Europa opgeklommen is van 5 % in 2001 tot 8,5 % in 2002. Dat heeft geleid tot een daling van de huurprijzen met 5 %. Het logische gevolg is dat de projectontwikkelaars en/of de eigenaars hun vastgoed minder vlot verhuurd krijgen.

“Gemiddeld houden we rekening met een leegstand van zes maanden,” zegt Alain Decoster, gedelegeerd bestuurder van Bernheim Real Estate Development. “Die periode wordt echter langer, vooral bij projecten aan de stadsrand. Dat vertraagt de activiteit. In het centrum van Brussel blijft de vraag echter stevig aanhouden.”

Bij de Franse ontwikkelaar Société des Centres Commerciaux klinkt het net zo. “De winkelketens stellen zich vrij aarzelend op en schuiven hun investeringsbeslissingen op de lange baan. Het gevolg is dat de nieuwe projecten voor winkelcentra vertraging oplopen.”

In het huidige klimaat stellen de bankiers zich steeds strikter op. De financiële instellingen graven zich in omdat ze uiterst bang zijn geworden om risico’s te nemen. In Frankrijk, bijvoorbeeld, zijn ze vrijwel gestopt met de financiering van nieuwe projecten omdat ze vrezen voor een soortgelijk scenario als tijdens de crisis van de jaren negentig. Over heel Europa zijn risicoleningen nog uiterst moeilijk te krijgen.

Aan de andere kant van het hek staan de investeerders te glunderen. Het manna van particulieren en institutionele beleggers stroomt toe, in zoverre zelfs dat sommigen vrezen voor het ontstaan van een speculatieluchtbel. Om het even wat, om het even waar, tegen om het even welke prijs aankopen, zou kunnen leiden tot een oververhitting van de prijzen die haaks zou staan op de marktomstandigheden. Een dergelijke houding kan fatale gevolgen hebben als de conjunctuur voor langere tijd zou blijven haperen.

Gewoon is niet goed genoeg

De tijdgeest is allesbehalve gunstig, dus moeten de projectontwikkelaars vooral de kaart van de kwaliteit trekken. “Producten die slechts standaard zijn, blijven in de koelkast liggen,” zegt architect Steven Beckers, oprichter van Art & Build. Die tendens wordt bevestigd door Stéphane Chome, adjunct-direteur bij Codic. “Het komt erop aan projecten te realiseren die de markt verwacht,” legt hij uit. “Als projectontwik- kelaar hanteren we een kortetermijnstrategie die erop gericht is de ontwikkelde programma’s snel van de hand te doen. Voor risicoproducten is het afwachten geblazen.”

Binnen een dergelijke context is diversificatie van levensbelang. Lang niet alle landen en vastgoedsegmenten worden immers op dezelfde manier getroffen. Zo heeft Jones Lang LaSalle op zijn traditionele huurklok vastgesteld dat van de 28 steden die onder de loep genomen werden, alleen Brussel en Moskou op korte termijn een aanhoudende stijging van de huurprijzen te zien zullen geven. In het overgrote deel van de steden daalt de huurwaarde.

Tegelijkertijd ziet het ernaar uit dat het commerciële vastgoed minder getroffen wordt door die golf van prijsdalingen. In dat segment zijn de huurwaarden, na een periode van forse stijging, al twee jaar stabiel en dat zouden ze ook moeten blijven. Ook de huisvesting wordt een mogelijk doelwit. In Brussel, bijvoorbeeld, leidt het gebrek aan standingvolle producten tot prijsopbod.

Kansen in Frankrijk

In dat onstabiele klimaat trachten de operatoren marktniches te vinden. Sommige projectontwikkelaars hebben zich genesteld in steden waar de concurrentie zwak is. Andere exporteren hun knowhow naar ontluikende markten. “Die strategie heeft ons ertoe gebracht om Spaanse steden als Toledo aan te pakken, waar het commerciële aanbod zo goed als niet bestaat,” zegt Tiago Vidal van Sonae Imobiliaria, een Portugese ontwikkelaar van winkelcentra. “Tegelijk lanceren we twee projecten voor winkelcentra in Griekenland, ook een markt die commercieel nog onderontwikkeld is.”

De huidige situatie is een buitenkansje voor de operatoren die de risico’s kunnen bedwingen. Zo maken verschillende Belgische projectontwikkelaars van de gelegenheid gebruik om vaste voet aan de grond te krijgen in Frankrijk. Die beweging werd ingezet door Codic en Buelens Real Estate, en Bernheim Real Estate Development zit hen dicht op de hielen. “In Frankrijk treden de promotoren meer op als ‘zakenbehartigers’ die zelf weinig of niets financieel bijdragen. Voordat ze een project aanvatten, brengen ze verschillende investeerders bij elkaar en dat blijkt in de huidige omstandigheden een moeilijke zaak te zijn. Belgische ontwikkelaars zijn het gewoon om een zeker risico te nemen,” legt Alain Decoster uit. “Gezien de terughoudendheid van de Franse bankiers, liggen de kansen dus voor het grijpen.”

Onzekerheid is dus helemaal niet synoniem met inactiviteit. Ontwikkelaars, bankiers en investeerders worden weliswaar steeds waakzamer, maar ze blijven aanwezig op de markt. En is, uiteindelijk, die tendens tot natuurlijke uitzuivering geen weldaad voor de vastgoedmarkt?

Véronique Pirson

In het overgrote deel van de wereldsteden daalt de huurwaarde, behalve in Moskou en… Brussel.